Thị trường biến động, nhà đầu tư nên làm gì?

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản đang diễn biến rất phức tạp, các nhà đầu tư mới đang có ý định tham gia thị trường cần thận trọng.

Bớt sôi động, nhưng vẫn phát triển

Ông Phạm Văn Thường, Phòng Quản lý thị trường bất động sản (Cục Quản lý nhà) cho rằng, chỉ trong vòng nửa cuối năm 2007, thị trường bất động sản đã tăng đến 100% là do thị trường chứng khoán giảm, số lượng nhà đầu tư cá nhân “săn” bất động sản tăng mạnh; cộng với việc cho vay bất động sản của ngân hàng mở rộng. “Nhà đầu tư không có khả năng chạy dự án có thể làm nhà đầu tư cấp 2 và dễ dàng làm thủ tục vay vốn từ ngân hàng. Số vốn này thậm chí có thể được giải ngân trực tiếp cho chủ đầu tư”, ông Thường nói.

Hội chứng đầu tư số đông khiến cho giá bất động sản tăng đến mức chính nhà đầu tư cũng không thể tưởng tượng nổi. “Một lô đất trúng đấu giá một năm trước có 20 triệu đồng/m2, nay đã có giá 50 triệu đồng/m2 là lý do gì?”, ông Thường đặt câu hỏi. Ông Thường và TS Đinh Đức Sinh (Hiệp hội Kinh doanh bất động sản) đều thống nhất rằng, nguyên nhân là do nhiều người mua, ít người bán. TS Đinh Đức Sinh nhận xét: “Cầu đang rất đa dạng nhưng cung lại hết sức đơn giản, nhiều năm nay các thủ tục về triển khai dự án liên quan đến đất đai và thủ tục đầu tư vẫn phiền hà và chậm chạp khiến cho các dự án chậm được triển khai”.

Nhu cầu bất động sản năm 2008 vẫn rất lớn: Ngày 22.2, Công ty tư vấn và thực hiện dịch vụ bất động sản CBRE đã công bố báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội năm 2007 và dự báo cho năm 2008. Theo báo cáo này, điểm chính của thị trường bất động sản năm 2008 là nhu cầu vẫn ở mức cao, trong khi nguồn cung vẫn hạn chế. “Nguồn cung sẽ không đáp ứng được lượng cầu trong năm 2008 và 2009, mà phải đến năm 2010 và sau đó. Chúng tôi tin tưởng rằng, năm bùng nổ của thị trường bất động sản Hà Nội sẽ là 2010 khi các dự án lớn đi vào hoạt động”, ông Marc Townsend - Giám đốc điều hành CBRE nói. Các dự án sẽ đi vào hoạt động năm 2008 và 2009 tại Hà Nội: Park Lane thuộc dự án Ciputra (2 tháp, gồm 308 căn), Vinaconex/Vimexco (750 căn) và 3 tòa nhà E1, E2, E3 thuộc dự án Ciputra (khoảng 500 căn). The Garden (gần The Manor) sẽ đi vào hoạt động năm 2009 với 170 căn. Ngoài ra, khu nhà ở cao cấp của dự án Keangnam Hanoi Landmark Tower và tòa nhà Landmark đối diện khách sạn Daewoo dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2010.

Trước những diễn biến mới liên quan đến thị trường bất động sản như nhiều ngân hàng thương mại tạm thời ngừng cho vay bất động sản,  Chính phủ tuyên bố sẽ đưa ra các công cụ thuế để điều tiết thị trường..., ông Phạm Văn Thường nhận định: “Thị trường bất động sản sẽ bớt sôi động như năm 2007 nhưng vẫn tiếp tục phát triển”. Lý do, theo ông Thường, là ngân hàng siết lại cho vay bất động sản sẽ khiến các dự án gặp khó khăn hơn về vốn nhưng trên thực tế, hiện luật pháp cho phép chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà theo tiến độ của dự án nên trong một số trường hợp - đặc biệt trong trường hợp người mua nhà để ở - sẽ không bị ảnh hưởng nhiều.

“Các chính sách của Nhà nước trong Chỉ thị 01 nhằm ổn định thị trường bất động sản hồi đầu năm 2008 là nhằm thúc đẩy nhanh tiến độ các dự án xây dựng nhà ở, nhưng kể cả các địa phương thực hiện tốt các chỉ đạo này thì cũng phải 2 năm nữa mới có thay đổi về cung - cầu. Như vậy, thị trường ít nhất cũng vẫn ở tình trạng sốt nóng trong 2 năm nữa”, ông Thường nhận định. Ông cũng cho rằng quy luật trên thị trường bất động sản Việt Nam tuy trải qua nhiều biến động những năm vừa qua, nhưng luôn tuân theo nguyên tắc giá tăng – nằm ngang – lên giá mà không khi nào đi xuống.

Nhà đầu tư mới cần thận trọng

TS Đinh Đức Sinh quả quyết: “Thị trường bất động sản hiện nay đang trong tình trạng bong bóng, cần có ứng xử như thế nào để quả bóng xẹp trong trật tự mà không phải là một vụ nổí”.

Theo ông Sinh, “cần có sự kiềm chế của cả thị trường và Nhà nước”. Có nghĩa rằng: “Nhà nước nếu tiếp tục đưa ra những cú sốc như vừa qua sẽ không làm cho bóng xẹp mà cần phải bình tĩnh hơn. Thị trường đang có cầu rất đa dạng, Nhà nước nên thay đổi phương thức cung cho phù hợp”. Ông Sinh dẫn chứng: “Việc các nhà đầu tư sẵn sàng xếp hàng để mua căn hộ từ khi nó mới xây móng nên được Nhà nước tạm thời thừa nhận trong thời điểm này”.

Về phía nhà đầu tư:

TS Đinh Đức Sinh khuyến cáo: “Những ai chưa tham gia thị trường thì không nên “nhảy” vào thời điểm này, đừng làm cho quả bóng phình to ra. Những người đã tham gia thị trường nên lựa chọn phát triển chiều sâu hơn là bề rộng. Thay vì tiếp tục mở rộng nhiều dự án, các nhà đầu tư hãy tập trung vốn hoàn thành các dự án dang dở”. Các chuyên gia cũng cảnh báo sự nguy hiểm nếu tiếp tục tình trạng một số nhà đầu tư “găm” dự án hoặc những người mua đất để chờ giá lên mới xây dựng nhà bán kiếm lời. “Nó sẽ khiến tình trạng bong bóng thêm trầm trọng và nổ bất cứ lúc nào”.