Thị trường bất động sản: Có dấu hiệu phục hồi?

Trong khi giá bất động sản (BĐS) gần như chạm đáy thì hiện nay cũng có những nhận định mang tính lạc quan hơn là thị trường này đang ấm lại và sẽ khởi sắc trong thời gian tới. Có lẽ thực tế diễn ra trên thị trường BĐS tới đây sẽ là câu trả lời chính xác nhất.

1. Những người am hiểu về thị trường BĐS đều có thể nhìn nhận một thực tế là, có một thời thị trường BĐS sôi động, dẫn đến thị trường có dấu hiệu “bong bóng”. Bởi mua đi bán lại là có lời ngay. Từ thực tế này buộc lòng người bán phải đi mua miếng đất khác. Một người trong năm có thể mua đi bán lại từ 2 - 3 lần, từ từ đẩy thị trường sôi động lên. Nhưng hiện nay tình trạng “mua đi bán lại” không còn nhiều.

Những năm trước nếu không có nhu cầu để ở, người dân có thể mua đất để đó chờ thời cơ bán kiếm lời. Nhưng nay không có tình trạng như thế, ai có nhu cầu đất ở thực sự mới đi mua. Chỉ trừ trường hợp ai đó đổ nợ, muốn bán gấp nên có thể một số người mua để chờ thời cơ vì biết chắc đã có lời. Chính vì vậy, thị trường BĐS hiện rất trầm lắng.

Nguyên nhân chính dẫn đến hiện trạng này là do kinh tế hiện tại còn khó khăn, nên người dân hạn chế mua đất. Thứ hai là, mặc dù chính sách tín dụng đã có từ lâu nhưng cũng không phải dễ vay, trong khi ngân hàng lại đang siết khách hàng vay rất chặt. Từ khó khăn chung như thế, nên khách hàng mua đất ít dần.

So với lúc cao điểm của giai đoạn thị trường sôi động, giá nhà đất cũng đã giảm đi khá nhiều. Nhìn vào thực tế có thể thấy rằng, cách đây 4 - 5 năm, giá mỗi nền nhà cũng chỉ từ 40 - 50 triệu đồng thì nay ở mức này cũng có, chỉ có khác là vị trí đất nằm xa trung tâm thành phố hơn đôi chút.

Những tháng gần đây xuất hiện trở lại một số khu đất phân lô bán nền nhưng diện tích mỗi khu không lớn, chỉ từ 2 - 3 công đất mỗi khu, nên số nền được phân lô mới để bán thực chất cũng không nhiều. Theo nhận định của những người trong ngành, những chủ đầu tư mua đất để phân lô bán nền trên địa bàn TP. Mỹ Tho cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay, nên trên tổng thể thì thị trường BĐS cũng chưa khởi sắc nhiều.

Một vài năm trước, những chủ đầu tư này tập trung mua đất để phân lô bán nền ở xã Mỹ Phong hay xã Tân Mỹ Chánh, nay lại chạy về xã Đạo Thạnh hay xã Trung An do những khu vực trước đây đã bảo hòa hoặc không còn sinh lợi cao cho các nhà đầu tư, nên họ muốn tìm khu đất mới có chi phí đầu tư thấp hơn.

Chính vì vậy, trên bình diện tổng thể, thị trường BĐS vẫn chưa có nhiều điểm sáng, chẳng qua nhà đầu tư chỉ dịch chuyển từ xã này sang xã khác, nhưng quy mô thực chất không tăng bao nhiêu. Thế nhưng, cũng có khuyến cáo được đưa ra là nếu ai mua đất ngay thời điểm này sẽ có giá mềm hơn. Bởi theo dự báo, ít nhất cũng còn một vài năm nữa thị trường BĐS mới có thể khởi sắc trở lại.

2. Tuy nhiên, cũng có nhận định cho rằng, thị trường BĐS đang có dấu hiệu phục hồi sau thời gian dài trầm lắng. Giá BĐS cũng đã dần ổn định sau thời gian dài giảm sâu. Nhận định này được đưa ra dựa trên cơ sở là năm 2014 hệ thống các ngân hàng thương mại liên tục hạ lãi suất huy động, thúc đẩy dòng tiền tiết kiệm của người dân chảy vào các kênh đầu tư. Trong khi giá vàng liên tục tuột dốc thì chứng khoán và BĐS là 2 kênh mà các nhà đầu tư nhỏ lẻ hướng tới.

Ông Nguyễn Hữu Hiệp, Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Tiền Giang (Ticco) đồng thời là Giám đốc Sàn giao dịch BĐS (Ticcoreal) cho rằng, không nằm ngoài sự tác động của thị trường chung cả nước, thị trường BĐS trên địa bàn tỉnh thời gian gần đây cũng đang trên đà tăng trưởng nhẹ và có dấu hiệu khởi sắc so với năm 2013.

Thống kê cho thấy, không chỉ lượng giao dịch mua bán thành công ở các sàn giao dịch BĐS tăng mà số lượng giao dịch nhỏ lẻ bên ngoài cũng bắt đầu tăng lên.

Riêng về phía công ty, Ticco đang tập trung khai thác vào phân khúc đất nền dự án khu dân cư hoàn chỉnh. Thực tế cho thấy, tình hình tiêu thụ đã khởi sắc vào 6 tháng cuối năm 2014. Tuy không đồng bộ ở tất cả các dự án mà công ty làm chủ đầu tư nhưng thương hiệu của Ticco vẫn hoạt động ổn định ngay cả trong những giai đoạn khó khăn và hạn chế.

“Không nằm ngoài khó khăn chung của cả nước, tình trạng BĐS đóng băng trong một thời gian dài gây cho các nhà đầu tư tâm lý khá e dè khi chọn kênh này để rót vốn. Chính những khó khăn đó đã làm cho tốc độ và sản lượng tiêu thụ sản phẩm BĐS của công ty trong 6 tháng đầu năm 2014 vẫn chưa nhiều. Đối với các dự án của công ty đang kinh doanh ở giai đoạn cuối nên vướng phải sự cạnh tranh của khách hàng cũ bán lại”- ông Nguyễn Hữu Hiệp cho biết.

Song, theo ông Nguyễn Hữu Hiệp, Ticco là đơn vị kinh doanh bất động sản uy tín trong tỉnh, có kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. Các dự án của công ty đều có vị trí đắc địa, giao thông thuận tiện, nằm ở khu vực tập trung đông dân cư, được đầu tư xây dựng hạ tầng hoàn chỉnh, khang trang, sạch đẹp. Hình thức thanh toán linh hoạt cho khách hàng, có sự hỗ trợ từ các ngân hàng đối với các khách hàng có nhu cầu vay vốn để thanh toán tiền mua đất.

Ở một khía cạnh khác, công ty cũng đã kịp thời đưa ra được các chính sách hợp lý nhằm giải tỏa những thắc mắc cũng như đáp ứng đúng nhu cầu mà các nhà đầu tư mong muốn. Điều này giúp cho tình hình tiêu thụ sản phẩm BĐS của Ticco được cải thiện, sản lượng tăng khá hơn trong 6 tháng cuối năm 2014.

Còn trên bình diện tổng thể, nhận định chung được đưa ra là thị trường BĐS cả nước nói chung và trên địa bàn tỉnh nói riêng, trong năm 2015 sẽ tăng trưởng ổn định trở lại với những tín hiệu tốt từ thị trường như:

Các chính sách điều tiết vĩ mô của Nhà nước bắt đầu có hiệu quả, lãi suất huy động và lãi suất cho vay ở các ngân hàng thương mại đều giảm, nhà đầu tư bắt đầu tìm mua BĐS giá rẻ để chờ thị trường nóng lại, người dân có nhu cầu thực về nhà ở thì tranh thủ cơ hội giá BĐS đang bắt đáy để tìm mua…

Tất cả những yếu tố này sẽ tạo nên một xu hướng “bầy đàn” và thị trường BĐS sôi động trở lại là điều đáng để chúng ta chờ đợi và hy vọng.

Đất nông nghiệp dễ bán hơn đất có thổ cư?

Theo những người chuyên kinh doanh BĐS, điều này cũng không chắc lắm. Bởi nếu phân tích kỹ, đất có thổ cư có thể rẻ hơn đất nông nghiệp, vì mua đất nông nghiệp phải chuyển mục đích sử dụng đất, với tỷ lệ nộp là 100%.

Khi cộng cả tiền mua đất và tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo giá hiện hành có thể cao hơn miếng đất đã được chuyển mục đích sử dụng với giá của những năm trước. Mặc dù bán 1 miếng đất có thổ cư có thể khó hơn miếng đất nông nghiệp.

Ở khía cạnh khác, người dân hiện tại có quyền nợ tiền chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng nợ vẫn phải trả và giá nợ thấp nhất là tính từ thời điểm ghi nợ và chỉ được giữ giá trong vòng 5 năm. Tuy nhiên, hiện nay Nhà nước định giá chuyển đổi giữa đất ở và đất nông nghiệp ở mức 100% là khá cao.

Nếu tỷ lệ này giảm xuống, chắc không ai cần phải ghi nợ khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Nhà nước sẽ thu được tiền chuyển đổi ngay. Còn hiện nay đa số là người dân ghi nợ khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhưng không có quy định thời gian trả nợ, chỉ quy định là sau 5 năm là tính theo giá mới.