Thuế chuyển nhượng nhà đất: Một cách tính: 2% trên giá trị giao dịch

Khu vực BĐS luôn đóng góp tỷ lệ lớn vào ngân sách nhà nước thông qua các sắc thuế trực tiếp lẫn gián tiếp. Hầu hết các yếu tố tham gia thị trường (kinh doanh, tạo lập) đều chịu quản lý từ cơ quan thuế. Ở Hà Nội, bên cạnh bài toán nợ đọng tiền thuế sử dụng đất của giới chủ đầu tư, đơn vị hữu trách mới đây đã đưa ra lời giải cuối cùng cho nghĩa vụ thuế cá nhân chuyển nhượng BĐS.

Chính sách thuế chuyển nhượng BĐS từ 4 năm qua tỏ ra “hụt hơi” bởi chính các quy định từ cơ quan ban hành. Nay hoạt động cá nhân chuyển nhượng BĐS được đồng quy về một phương pháp: 2% trên giá trị giao dịch.

Một thời “gà mắc tóc”

Không ngoa khi nhận định như vậy về quá trình nghiên cứu, ban hành, hướng dẫn chính sách thuế thu nhập cá nhân (TNCN) áp dụng cho hoạt động chuyển nhượng nhà ở nhiều năm qua.

Chính sách thuế chuyển nhượng BĐS có hiệu lực từ 26/9/2009. Khi DN, nhà đầu tư và khách hàng đang say địa ốc “ảo”, cơ quan thuế mở ra 2 cánh cửa về cách thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Theo đó, người dân được lựa chọn hoặc nộp 25% của phần chênh lệch giữa giá bán và giá gốc, hoặc 2% trên tổng giá trị nhà đất chuyển nhượng.

“Thoáng” như vậy, đương nhiên chuyện cá nhân, DN bắt tay để “né” thuế là điều khó tránh khỏi trong bối cảnh chính sách quản lý, phát triển BĐS chưa thoát cảnh “tranh tối, tranh sáng”.

Về phần chủ đầu tư, chẳng ai dại gì tư vấn bán hàng cho khách lựa chọn cách tính 25% phần chênh lệch giá bán và giá gốc (để nộp thuế). Bởi nguyên nhân khách quan: cơ quan thuế… chưa nghĩ ra kế sách minh định giá trị giao dịch thực tế giữa hai bên tại thời điểm kê khai nộp thuế.

Cần nhắc lại, giai đoạn 2009 - cuối 2010 là đỉnh cao của những bản hợp đồng trao tay chớp nhoáng giúp rất nhiều cá nhân, DN “phất như diều gặp gió”. Vì vậy, DN lẫn các cá nhân tự chuyển nhượng BĐS đều “dắt” nhau tới giải pháp 2% tổng giá trị. Lỗ hổng pháp lý khiến tiền thuế vào ngân sách bị thất thu đa phần nằm ở mảng giao dịch giữa các cá nhân.

Năm 2007, khi thuế TNCN chưa “sờ” tới BĐS, nhiều mảnh đất 40 - 80m2 ở làng Phùng Khoang được mua đi bán lại với giá chừng 15 - 18 triệu đồng/m2. Tới tháng 10/2010, cũng những sản phẩm đó, giá sang tay vọt lên 35 - 45 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, hợp đồng bán nhà đất chỉ thể hiện mức tiền chưa tới 20 triệu đồng/m2 - mở rộng toàn địa bàn Hà Nội, khoản thuế TNCN đã được người dân “né” trong chuyển nhượng BĐS hoàn toàn vượt xa tưởng tượng.

Năm 2011, cơ quan chức năng bổ khuyết thêm công cụ tính thuế. Ngày 26/1, Bộ Tài chính ban hành Thông tư 12 hướng dẫn cách tính thuế TNCN trong chuyển nhượng BĐS, đặc biệt hướng tới nền đất, căn hộ mua theo dạng góp vốn.

Theo đó, thuế TNCN được xác định bằng chênh lệch giữa giá chuyển nhượng (tính theo giá sàn giao dịch) trừ giá mua ghi trên hợp đồng nhân với thuế suất 25%. Trường hợp không xác định được giá sàn giao dịch thì áp dụng thuế suất 2% trên tổng giá mua trong hợp đồng.

Tưởng rất rõ, nhưng vẫn vướng đủ đường: Người chuyển nhượng không hợp tác (không trình đủ hóa đơn, chứng từ thể hiện giá mua)/BĐS trao tay nhiều lần, giá trị đội qua các “cầu” - tính thuế 25% sẽ gấp nhiều lần 2%. Chưa hết, Thông tư quy định, cán bộ thuế phải xác định giá bán theo giá thị trường thông qua xác nhận của các sàn giao dịch BĐS - một điều không tưởng.

Không “bó tay”, Thông tư 113/2011 của Bộ Tài chính đã “đổi mới” về cách tính. Theo đó, thuế TNCN đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng (GCNQSD) đất/nhà/căn hộ là 25% tính trên thu nhập chuyển nhượng.

Thu nhập chuyển nhượng được tính theo 2 cách. Nhưng quan trọng hơn, Luật thuế lại hở sườn với quy định miễn thuế cho giao dịch BĐS “duy nhất” của cá nhân bởi việc xác định người đó chỉ có một nhà ở/đất ở khó như lên trời.

Nửa thắt, nửa mở

Từ 15/11/2014, Thông tư 151/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính cho phép người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước 1/7/1994 không phải nộp thuế TNCN nếu nộp hồ sơ đề nghị cấp GCNQSD đất từ 1/1/2009.

Nếu người sử dụng BĐS do nhận chuyển nhượng từ 1/7/1994 đến trước 1/1/2009 nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ từ 1/1/2009 được cơ quan chức năng chấp thuận thì chỉ nộp 1 lần thuế TNCN.

Tới cuối tháng 11 vừa qua, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của các luật thuế (đã được Quốc hội thông qua) đã đưa ra “phán quyết” cuối cùng về thuế TNCN. Cụ thể, từ 1/1/2015, cá nhân chuyển nhượng BĐS bị đánh thuế TNCN chỉ áp dụng một mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng.

Việc đồng quy về mức 2% giá chuyển nhượng vô hình trung cho thấy phương án áp 25% cho phần chênh lệch giá bán - giá gốc đã bị “xóa sổ”.

“Khó khăn về đảm bảo đầy đủ các hóa đơn, chứng từ, giấy tờ hợp pháp thể hiện giá trị chuyển nhượng giữa hai bên suốt 4 năm qua được cơ quan chức năng đã được khắc phục theo hướng “cực chẳng đã” - Ls. Ngân, một lãnh đạo sàn giao dịch ở Hà Nội nhìn nhận.

Người dân mua bán với nhau thì lấy đâu ra pháp nhân để cung cấp hóa đơn đỏ cho cơ quan thuế vụ. Nhưng áp theo cách 2%, giả sử một căn hộ dự án bị mất giá thê thảm do nhiều yếu tố khách quan, người bán vẫn phải chấp nhận mức thuế TNCN dù lỗ trông thấy.

Đặc biệt, với dân đầu tư thứ cấp dự án - đối tượng chỉ “ưa” đóng thuế theo lợi nhuận, Thông tư này rõ ràng là rào cản. Cuối cùng, nếu là giữa các cá nhân giao dịch, chiêu thức “khai man” hợp đồng lại phải tái diễn.