Thêm tên trong sổ đỏ, thêm phức tạp?

Thông tin về việc “là thành viên trong hộ khẩu gia đình được ghi tên lên sổ đỏ” mấy ngày vừa qua đã gây nên nhiều ý kiến trái chiều trong dư luận. Ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai (Bộ TN&MT), cho biết thành viên phải chứng minh có quyền sử dụng đất mới được ghi tên, chứ không phải cứ có tên trong sổ hộ khẩu là được ghi tên vào sổ đỏ của hộ gia đình.

Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết Nghị định số 01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai được ban hành vào cuối tháng 9 vừa qua và sẽ có hiệu lực từ ngày 5/12 tới.

Khoản 5 Điều 6 của Thông tư 33/2017 đã hướng dẫn việc thể hiện thông tin về người sử dụng đất đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình sử dụng đất. Đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định, nội dung quy định này phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 98 của Luật Đất đai.

Điều chỉnh thể hiện thông tin chủ thể

Theo ông Mai Văn Phấn, Luật Đất đai hiện nay có 17 hình thức ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó trường hợp của hộ gia đình chỉ là một trong 17 trường hợp này.

Việc bổ sung thêm thông tin thành viên trong sổ đỏ của hộ gia đình bản chất chỉ điều chỉnh thể hiện thông tin của các chủ thể. Quản lý đất đai trải qua các thời kỳ khác nhau, trước đây đã có hướng dẫn ghi tên các thành viên trong hộ gia đình nhưng chưa đi vào bản chất, chủ thể có quyền sử dụng đất không được ghi tên mà chỉ ghi tên chủ hộ.

Hiện nay, thị trường đất đai được mở rộng, người dân được nhiều quyền lợi hơn, dẫn đến việc để tên chủ hộ gia đình trong sổ đỏ cấp cho hộ gia đình không còn phù hợp.

Trong thực tiễn nảy sinh trường hợp ghi tên hộ gia đình nhưng khi tham gia giao dịch bảo đảm thì một số chủ hộ đứng lên giao dịch, còn khi bị phát mại tài sản thì thành viên trong hộ gia đình nảy sinh mâu thuẫn.

Ví dụ như ông bố thế chấp sổ đỏ nhưng sau đó không giải chấp được và bị phát mại tài sản, con cái không tham gia giao dịch đó nên đã nảy sinh mâu thuẫn, phát sinh chuyện giữa thi hành án, tổ chức tín dụng với người giao dịch…

Thậm chí có một số giao dịch, chủ hộ mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi giao dịch khiến các thành viên khác không có tên trên sổ nhưng có đóng góp bị mất tư liệu sản xuất.

Bên cạnh đó, việc không ghi tên các thành viên vào cũng gây khó khăn cho các trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển vì không biết thành viên nào có quyền lợi để hỗ trợ.

Ghi thêm tên, thêm rắc rối

Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai đã đưa ra những quy định nhằm đảm bảo thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất được ghi nhận vào sổ đỏ, nhằm pháp luật bảo hộ, không phát sinh mâu thuẫn giữa nội bộ hộ gia đình với tổ chức tín dụng, cơ quan thi hành án.

“Thông tư 33 chỉ hướng dẫn thực hiện luật, đi vào bản chất hơn của câu chuyện này là ghi thành viên có quyền sử dụng đất vào sổ đỏ mà thôi”, ông Phấn nói.

Theo ông Phấn, mấy ngày qua, dư luận và nhiều người đang hiểu chưa đúng, không phải cứ là thành viên trong hộ gia đình được ghi tên lên sổ đỏ hộ gia đình.

“Chúng ta phải rạch ròi, hộ khẩu quản lý thường trú của người dân, còn giấy chứng nhận-sổ đỏ là ghi quyền sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất. Có nghĩa ai có quyền sử dụng đất mới được ghi vào sổ đỏ”, ông Phấn giải thích.

Đơn cử, Nhà nước giao đất cho hộ gia đình cá nhân, tại thời điểm giao, hộ có 4 người gồm ông bố, bà mẹ và hai người con. Sau đó, phát sinh thêm hai nhân khẩu mới thì hai nhân khẩu này không có quyền và không thể được ghi lên sổ đỏ hộ gia đình.

Ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó Giám đốc Sở TN&MT Hà Nội, cho rằng trước đây, khi không có Thông tư này, trên địa bàn Hà Nội cũng đã thực hiện việc ghi thêm tên thành viên vào sổ đỏ đối với trường hợp hộ gia đình. Song có địa phương ghi ở trang 1, có khi vào trang 2, 3 của giấy chứng nhận, không đồng nhất.

“Đối với Thông tư 33, tôi hoàn toàn tán thành vì bản chất chất Thông tư này không khác với Thông tư 23 lần trước. Điểm khác là Thông tư 23 không có hướng dẫn cụ thể nơi ghi của các thành viên trong gia đình, Thông tư 33 đã bổ sung thêm việc này.”, ông Nghĩa nói.

Tuy nhiên, dư luận có rất nhiều ý kiến trái chiều. Luật sư Nguyễn Minh Long – Giám đốc công ty Luật Dragon cho rằng quy định ghi tên các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất trên sổ đỏ sẽ phát sinh nhiều bất cập, mâu thuẫn.

Giám đốc công ty Luật Dragon cho rằng cấp sổ đỏ sẽ phải xác minh thêm việc, con cái có công sức đóng góp vào tài sản chung không. Nếu không đóng góp sẽ không được ghi tên vào sổ đỏ. Việc xác minh như vậy rất phức tạp, có thể làm chậm lại quá trình cấp sổ đỏ.

Bên cạnh đó, khi thêm tên con cái vào sổ đỏ phải xác định công sức đóng góp của từng thành viên, đây là điều không khả thi và không thể làm được.

Ngoài ra, khi bố mẹ muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải “xin phép” con cái, trong khi thực tế, các thành viên này không có sự đóng góp gì và đây là điều khó chấp nhận. Hơn nữa, khi ghi các thành viên vào thì việc chuyển nhượng cũng dễ phát sinh tranh chấp giữa các thành viên trong gia đình về công sức đóng góp mà các bên không thỏa thuận hay không xác định được.