Ẩn số lợi ích giữa ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản và người dân

Câu chuyện bảo lãnh ngân hàng cho các dự án bất động sản đã được làm nóng trong thời gian gần đây, vì nó được xem là “điều kiện đủ” cho thị trường vận hành một cách chuyên nghiệp.

Nghị quyết 42 đã tạo điều kiện cho ngân hàng trong việc thu giữ tài sản khi khoản nợ rơi vào nợ xấu và đẩy mạnh phát mãi tài sản.

Mới đây, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) ra thông báo bán đấu giá toàn bộ khoản nợ của Công ty CP đầu tư Y tế Việt Nam và Công ty CP Đầu tư Xây dựng và Khai thác Công trình Giao thông 584 với tổng trị giá gần 1.100 tỉ đồng (gồm tiền vay và lãi phát sinh đến ngày 31/7/2017).

Trước đó, Ngân hàng TMCP Hàng Hải (Maritime Bank) cũng ra thông báo thu giữ giữ tài sản thế chấp là khu biệt thự Phú Gia (Phú Mỹ Hưng) lô H21, 22, 27, 28 số 1 Hà Huy Tập, phường Tân Phong, quận 7.

Tương tự, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank chi nhánh Bình Chánh) cũng đã thông báo bán đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Vạn Hưng Phát với khoản nợ lên 161,5 tỉ đồng (tính nợ gốc và lãi). Tài sản thế chấp của đơn vị này là dự án căn hộ tại số 339 đường Bông Sao (góc Tạ Quang Bửu) phường 5, quận 8.

Đầu năm qua, Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Agribank (Agribank AMC) thuộc Agribank rao bán cao ốc văn phòng V-Ikon tại số 129 A - 131 - 131 A - 133 - 135 A - 153/33 đường Điện Biên Phủ, phường 15, quận Bình Thạnh do Công ty TNHH Việt Thuận Thành làm chủ đầu tư. Cao ốc này được xây dựng trên khu đất rộng 1.106m2, gồm 4 tầng hầm, cao 26 tầng, có bãi đáp trực thăng.

Hiện cao ốc này hoàn thiện tới phần thô thì “phơi sương phơi nắng”. Agribank AMC nhiều lần thông báo đấu giá cao ốc nhưng chưa có chủ sở hữu. Giá tính từ tháng 9 được đưa ra đấu giá là 319,5 tỉ đồng.

Đây cũng chính là cơ hội để các ngân hàng đẩy nhanh tiến độ xử lý nợ xấu, nhưng lại tạo áp lực cho các chủ đầu tư, doanh nghiệp, vì nếu không thương thảo được trong việc trả nợ, ngân hàng sẽ công khai rao bán các tòa nhà, cao ốc đang thế chấp… Điều này sẽ khiến không ít người đã mua căn hộ tại dự án đã được chủ đầu tư đem thế chấp ngân hàng hốt hoảng, vì mua lại nhà đã được đem đi “cầm”.

Theo quy định hiện hành, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, dự án phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh. Song song với quy định này, để được chấp thuận bảo lãnh, các chủ đầu tư cũng phải khẳng định được năng lực và uy tín.

Có thể nói, đây là mối quan hệ qua lại, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động của ngân hàng nếu doanh nghiệp không đủ năng lực, vì vậy các ngân hàng dè dặt trong việc hợp tác bảo lãnh là hoàn toàn thỏa đáng.

Bên cạnh đó, việc thực hiện bảo lãnh sẽ phát sinh rất nhiều vấn đề như mức phí bảo lãnh là bao nhiêu, ai sẽ là người chịu mức phí này, doanh nghiệp sẽ dùng tài sản nào để đảm bảo khi ký bảo lãnh?...

Xung quanh việc bảo lãnh ngân hàng có rất nhiều vấn đề khiến ngân hàng cũng như doanh nghiệp còn chùng chình đặt bút ký hợp đồng bảo lãnh. Đó cũng là lý do khiến cho đến thời điểm này, thị trường mới ghi nhận rất ít trường hợp dự án có được bảo lãnh của ngân hàng.

Bảo lãnh ngân hàng là điều kiện đủ để kết nối chủ đầu tư với người mua nhà

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành Quyết định số 2401/QĐ-NHNN về việc công bố thông tin về danh sách các ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Theo đó, có tổng cộng 42 ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Trong đó, đáng chú ý như Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, Ngân hàng Công thương, Ngoại thương.

Được biết trước đó, Thông tư 13/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015 ngày 25/6/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định, kể từ ngày 15/11/2017, các ngân hàng thương mại phải phát hành cam kết bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho từng bên mua trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua nhà. Ngân hàng thương mại sẽ phải cam kết với bên mua, bên thuê mua (gọi chung là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư trong trường hợp đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.

Theo các chuyên gia, quy định mới của Thông tư 13 đã khắc phục được một số quy định chưa thật cụ thể của Thông tư 07/2015/TT-NHNN, mà có thể bị vận dụng tùy tiện hoặc chưa đảm bảo thật chắc chắn quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Điểm tích cực nổi bật của dự thảo Thông tư lần này là đã siết chặt trách nhiệm giữa ngân hàng thương mại với chủ đầu tư dự án. Cụ thể, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trước đây Thông tư 07 quy định ngân hàng có thể dùng hình thức ký cam kết thư bảo lãnh, không phải hợp đồng bảo lãnh. Việc này đã không thể hiện được đầy đủ nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên, chưa đảm bảo được sự an toàn trong cam kết. Đến nay, Thông tư đã quy định ngân hàng ký hợp đồng bảo lãnh với chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó, quy định rõ về nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên.

Bên cạnh đó, dự thảo sửa đổi Thông tư lần này cũng đã quy định cụ thể số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua khi chưa bàn giao nhà ở. Chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua.

Dự thảo Thông tư sửa đổi lần này cũng đã quy định chặt chẽ mối quan hệ giữa ngân hàng với bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, dự thảo quy định khi tiến hành ký kết hợp đồng mua, chủ đầu tư phải gửi cho bên mua bản sao hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai mà ngân hàng đã ký với chủ đầu tư.

Đồng thời, ngân hàng thương mại cũng phải phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua trên cơ sở hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua.

“Đây là các quy định rất mới giúp cho bên mua, bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai yên tâm hơn, vì trước đây người mua nhà chỉ nhận được bản photocopy thư bảo lãnh của ngân hàng cấp cho chủ đầu tư”, ông Lê Hoàng Châu nói.

Nói về về mối quan hệ lợi ích tay 3 giữa Ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản và người dân, theo luật sư Trương Thanh Đức, trong mối quan hệ này, hiện tại cũng về lâu dài không thể chỉ có lợi nghiêng về một bên nào mà hợp lý nhất là cả 3 đều cùng có lợi. Thị trường tín dụng và thị trường bất động sản khá cạnh tranh, nên ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản không thể bán đắt, kiếm lãi cao theo ý mình được. Và điều đó cũng đồng nghĩa với việc người dân cũng không chịu thiệt.

Tuy nhiên, so với mức bình quân thu nhập như hiện nay, thì phải nói rằng, giá nhà đất vẫn là cao. Nhưng lý do không phải vì ngân hàng và doanh nghiệp “ăn dày”, mà chủ yếu là do đặc điểm nội tại của nền kinh tế, với chi phí đầu tư, xây dựng còn quá cao, rủi ro thị trường và pháp lý còn quá lớn, hiệu quả của nền kinh tế còn quá thấp.

Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản cần những chủ đầu tư lành mạnh, có thực lực và làm ăn bài bản, chứ không phải dùng vốn ảo. Việc các ngân hàng thương mại đang đẩy mạnh vốn cho vay bất động sản, nhất là đối với phân khúc nhà ở cao cấp, khiến nhiều người lo ngại liệu các ngân hàng có giám sát được dòng vốn đã cho vay bất động sản hay không.

Chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh đánh giá, chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thời gian qua không “siết” lại tín dụng bất động sản, mà ngược lại, còn tạo điều kiện cho các ngân hàng trong việc mở rộng cửa cho vay đối với cá nhân mua nhà. “Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và hệ thống ngân hàng hạn chế được rủi ro nợ xấu, trước hết cần phải có sự minh bạch cả từ chủ đầu tư, đơn vị cho vay và người đi vay mua nhà ở”, ông Minh khuyến cáo.