Dự thảo thuế gây “địa chấn” trên thị trường bất động sản

Tại dự thảo Tờ trình Chính phủ mới đây của Bộ Tài chính, một loạt loại thuế được bộ này đề xuất, trong đó có 2 đề xuất đánh thuế VAT sổ đỏ và thí điểm đánh thuế tài sản căn nhà thứ 2 tại TP.HCM. Sự việc này được cho là gây ra “cơn địa chấn” trên thị trường bất động sản.

Tại dự thảo Tờ trình Chính phủ đề nghị xây dựng Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng (VAT), Luật thuế tiêu thụ đặc biệt, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật thuế tài nguyên, Bộ Tài chính đã đề xuất bỏ quy định về chuyển quyền sử dụng đất không chịu thuế giá trị gia tăng để chuyển sang chịu thuế với mức thuế suất thông thường 10%.

Lo ngại giá nhà tăng

Hiện tại, khi cá nhân mua bất động sản phải chịu mức thuế khoảng 2,5%, trong đó bao gồm thuế trước bạ (0,5%), thuế thu nhập cá nhân (2%). Nếu bị áp VAT lên quyền sử dụng đất thì giá chuyển nhượng đất đai ngay lập tức sẽ tăng thêm 10% so với hiện nay.

Đối với những công trình bất động sản thì mức tăng sẽ rất lớn bởi giá trị quyền sử dụng đất chiếm phần lớn trong giá trị công trình. Chẳng hạn những nơi có đất đắt đỏ ở Hà Nội, TP.HCM thì giá đất có thể cao gấp hàng chục lần giá trị công trình xây dựng trên đó. Do vậy, nếu đánh thuế này sẽ làm cho đất tăng lên 7-9% so với hiện tại.

Đối với doanh nghiệp, tiền thuế này có thể được khấu trừ hoặc được hoàn thuế do đó không ảnh hưởng nhiều đến giá thành. Tuy nhiên, đối với cá nhân không được khấu trừ thuế thì thuế VAT là một chi phí đối với họ. Như vậy, mức tăng thêm này là một con số rất lớn làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến thanh khoản của thị trường bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), lo ngại sẽ xảy ra tình trạng thuế chồng thuế. Theo quy định hiện hành, chuyển quyền sử dụng đất không thuộc đối tượng chịu thuế VAT là phù hợp với thực tế và có lý, có tình, nhất là trong trường hợp chuyển nhượng nhà ở gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, tiền sử dụng đất dự án nhà ở là một khoản thu ngân sách Nhà nước mà chủ dự án đã nộp tương tự như một khoản thuế.

Theo ông Châu, “khi bán nhà ở kèm theo chuyển quyền sử dụng đất thì chủ dự án không phải nộp thuế VAT (nghĩa là người mua nhà không phải trả thêm khoản thuế này) theo quy định tại khoản 6 Điều 5, Luật thuế VAT. Nay, dự thảo luật dự kiến áp dụng thuế VAT khi chuyển quyền sử dụng đất thì sẽ dẫn đến tình trạng “thuế chồng thuế”, làm tăng giá bán nhà mà người gánh cuối cùng là người mua. Do vậy, tôi kiến nghị không áp dụng thuế VAT khi chuyển quyền sử dụng đất”.

Ông Châu cho biết đã gửi kiến nghị lên Bộ Tài chính không áp dụng thuế VAT khi chuyển nhượng bất động sản.

Kiến nghị lùi thời gian đánh thuế

Sau khi Quốc hội thảo luận về dự thảo Quy định cơ chế đặc thù cho TP.HCM, trong đó có nghiên cứu thí điểm đánh thuế tài sản tại đô thị này (trước mắt tập trung vào nhà, đất), HoREA đã lập tức có văn bản đóng góp ý kiến.

HoREA kiến nghị Quốc hội nên xem xét thật cẩn trọng, chưa nên thực hiện thí điểm đánh thuế tài sản trên địa bàn TP.HCM tại thời điểm hiện nay. Thời điểm phù hợp để áp sắc thuế này là sau năm 2020. Nếu thực hiện, nên áp dụng đồng thời trên cả nước, không nên thí điểm đánh thuế tài sản chỉ riêng tại TP.HCM, hoặc cá biệt bất cứ tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nào.

Theo quan điểm của HoREA, thực hiện thí điểm đánh thuế tài sản có mặt tích cực là giúp tăng thêm nguồn thu ngân sách thành phố. Song hệ quả là sẽ làm giá nhà, đất tại đô thị này leo thang, kể cả giá đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ cũng tăng lên.

Điều này sẽ đẩy giá thành, giá bán sản phẩm hàng hóa, dịch vụ tăng vọt theo, làm cho cuộc sống đắt đỏ hơn nữa. Đặc biệt khó tránh khỏi tác động làm giảm sức cạnh tranh của thành phố trong bối cảnh các địa phương khác chưa thực hiện đánh thuế tài sản.

Thông thường, tiền sử dụng đất đang chiếm khoảng trên dưới 10% giá căn hộ chung cư; trên dưới 30% giá nhà phố; trên dưới 50% giá nhà biệt thự. Do vậy, khi áp dụng sắc thuế tài sản thì phải đồng thời thay đổi chính sách thu tiền sử dụng đất theo hướng giảm đi.

Về cơ chế thí điểm, HoREA nhận thức rằng chỉ nên thực hiện nếu mục đích nhằm tăng thêm “quyền”, “quyền lợi”, hoặc làm giảm bớt đi “nghĩa vụ”, hoặc “trách nhiệm” đối với đối tượng bị tác động.

Do vậy, việc thực hiện cơ chế thí điểm đánh thuế tài sản chỉ áp dụng trên địa bàn TP.HCM có nghĩa là làm tăng nghĩa vụ nộp thuế (tăng nghĩa vụ tài chính) đối với mọi chủ thể sở hữu tài sản. Từ đó làm giảm thu nhập thực tế, sẽ gây tác động bất lợi trong các tầng lớp dân cư. Thậm chí có thể dẫn đến sự dịch chuyển về dân cư, dịch chuyển dòng vốn đầu tư đến các tỉnh, thành phố khác, và sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản thành phố.

HoREA đề nghị khi xây dựng Luật thuế tài sản, thuế nhà, đất vào thời điểm sau năm 2020, thì cần phù hợp với điều kiện thực tiễn của nước ta. HoREA đề xuất chưa nên đánh thuế đối với nhà cấp 4 trở xuống ở nông thôn, hoặc người chỉ có 1 nhà để ở, có giá trị dưới 1 tỷ đồng ở đô thị, hoặc nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư.