Siết việc cho vay kinh doanh nhà đất

Ước tính số vốn đầu tư vào kinh doanh bất động sản ở nước ta có tới trên 60% là vốn vay ngân hàng.

Theo nhiều chuyên gia, việc các ngân hàng dễ dãi cho vay mua bất động sản là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản “sốt” cao. Có điều, sự biến động của thị trường này gắn với thực trạng đầu cơ, yếu tố tâm lý... nên nếu khống chế tỷ lệ cho vay mua bất động sản thì thị trường sẽ sụt giảm nhanh chóng, đe dọa đến độ an toàn của tín dụng bất động sản...

Độ rủi ro đã được thẩm định

Tiến sĩ Huy Nam (chuyên gia tài chính, chứng khoán) cho rằng các cơ quan hữu quan đừng làm tắt lửa một thị trường vừa mới chớm phát triển. Trong quá trình làm chính sách, không nên thấy nóng là dội nước nhưng cũng không thể để thị trường tự do ngoài tầm kiểm soát.

Những khó khăn trước đây về thủ tục, điều kiện, tài sản cầm cố... tại ngân hàng đã được đơn giản hóa tối đa. Vì vậy, không ít người chưa có nhu cầu cũng ùn ùn đổ xô đi vay để mua bất động sản. Không chỉ ngân hàng nội mà các ngân hàng ngoại như HSBC, ANZ cũng nhảy vào cuộc với những điều kiện thông thoáng.

Giữa năm 2007, hàng loạt ngân hàng đã tìm đầu ra bằng cách đẩy mạnh cho vay mua bất động sản với những điều kiện mở chưa từng có. Sacombank mở đầu bằng chương trình “Cho vay lãi cấn trừ - bất động sản” mà theo đó, khách hàng có thể vay với thời hạn lên đến 15 năm, không giới hạn mức vay tối thiểu và có thể vay tối đa đến 70% giá trị bất động sản cần mua. Ngân hàng An Bình, Techcombank, Phương Nam, Nam Việt, Phương Đông... cũng không đứng ngoài lề với thời hạn vay dài hơn (có nơi đến 30 năm) và vay đến 90% giá trị bất động sản...

Các ngân hàng thương mại đều cho rằng trước khi quyết định cho vay, ngân hàng đã thẩm định rất kỹ những hồ sơ để giảm thiểu rủi ro. Ngân hàng hợp tác với các nhà kinh doanh địa ốc tài trợ vốn cho khách hàng với mức 50%-80% giá trị bất động sản, đảm bảo người vay có nhu cầu thực sự về nhà ở.

Để khẳng định tính an toàn khi cho vay đầu tư vào bất động sản, bà Nguyễn Thị Ngọc Vân - Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Đông Á cũng cho rằng dư nợ cho vay trên tổng dư nợ vẫn đang ở mức an toàn. Hơn nữa, đa số ngân hàng cho vay dựa vào giá gốc của sản phẩm thường chỉ bằng 50%-70% so với giá thị trường nên độ rủi ro cũng được giảm thiểu.

Nên lập hệ số rủi ro

Một chuyên gia kinh tế nhận định có khả năng các cơ quan chức năng sẽ ban hành văn bản khống chế cho vay đầu tư bất động sản. Ngân hàng nhà nước cần có biện pháp chấn chỉnh tình trạng lạm dụng việc rót tiền quá lớn vào địa ốc.

Tuy nhiên, chỉ một văn bản như thế thôi cũng chưa đủ, bởi chính sách cần phải hướng đến lâu dài chứ không nên ngắn hạn. Nếu bất động sản có tăng thì cũng chỉ rơi vào một số địa phương nhất định như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng... vì cầu quá lớn chứ không phải cả thị trường bất động sản Việt Nam đều “sốt”.

PGS-TS Thái Bá Cẩn - nguyên Viện phó Viện khoa học tài chính ước tính số vốn đầu tư vào kinh doanh bất động sản ở nước ta có trên 60% là vốn vay ngân hàng. Có nhiều dự án tỷ lệ vốn vay thường lên tới 70%-80% tổng vốn đầu tư với thời hạn 10-15 năm. Năm 2007, tổng dư nợ cho vay vào lĩnh vực bất động sản ở TP.HCM chiếm 15% tổng dư nợ cho vay vào lĩnh vực bất động sản; tại Hà Nội chiếm 10%.

Vì ngân hàng cũng là một doanh nghiệp kinh doanh tiền tệ nên nếu siết chặt quá sẽ làm thị trường đóng băng, nhiều nhà đầu tư thua lỗ, mất khả năng chi trả, gây ảnh hưởng tiêu cực đến các ngân hàng. Tuy nhiên, đây cũng cần được coi là lý do để có sự siết chặt cho vay đầu tư bất động sản.

Trước tình hình trên, nhiều chuyên gia đồng tình với biện pháp trích lập một hệ số rủi ro với bất động sản. So với việc siết lại bằng cách khống chế tỷ lệ dư nợ từng làm thị trường chứng khoán điêu đứng, cách làm này hay hơn.

Các chuyên gia tài chính cho rằng biện pháp truyền thống mà Ngân hàng nhà nước cần tăng cuờng là thắt chặt hệ thống theo dõi, thanh tra, giám sát, quản lý rủi ro tại các ngân hàng thương mại, xử lý nhanh chóng các dấu hiệu rủi ro... Khi đã làm tốt công việc này thì Ngân hàng nhà nước có thể yên tâm để các ngân hàng tùy ý kinh doanh mà không sợ vượt quá ngưỡng rủi ro cho phép, không phải áp dụng những biện pháp mang tính chữa cháy.

Việc siết cho vay đầu tư bất động sản để hạn chế rủi ro cho các ngân hàng thương mại liệu có phải là giải pháp chữa cháy tựa như việc Ngân hàng nhà nước đã ban hành chỉ thị 03 về khống chế tỷ lệ cho vay chứng khoán?

Thống đốc Ngân hàng nhà nước Nguyễn Văn Giàu đã chỉ đạo Vụ Chính sách tiền tệ xem xét lại vấn đề cho vay mua bất động sản tại các ngân hàng. Từ đó sẽ tính đến một quy trình cho vay phù hợp và trích lập một hệ số rủi ro đối với tín dụng bất động sản