Cải tạo chung cư cũ: Nhà nước đóng vai trò chủ đạo

Nhà nước sẽ điều phối quyền lợi của doanh nghiệp, người dân nhưng giữ được cảnh quan, kiến trúc đô thị.

Chủ trương cải tạo chung cư cũ cải thiện chỗ ở cho người dân, góp phần chỉnh trang đô thị theo hướng văn minh hiện đại đã được triển khai 5 năm. Đến nay, cả nước mới cải tạo được từ 2% - 3% chung cư trên tổng số 2.000 chung cư cũ. Những vướng mắc về cơ chế tài chính và giải phóng mặt bằng là bài toán khó trong việc thực hiện chủ trương nhiều ý nghĩa này.

Với hơn 2.000 chung cư cũ có diện tích hơn 3 triệu m2 nhà, là chỗ ở của hơn 100.000 hộ dân. Riêng Hà Nội có 982 chung cư cũ, nhiều công trình qua thời gian sử dụng trên 50 năm nay đã xuống cấp, mất an toàn. Vì vậy, đa số người dân tại các chung cư này đều mong muốn được cải tạo lại các khu tập thể để có chỗ ở mới tốt hơn.

Bà Nguyễn Thị Hồng ở tập thể C6A Quỳnh Mai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội lo lắng “khu vực này rất nguy hiểm sắp sập hết, điều mong muốn của toàn dân là Nhà nước quan tâm làm càng sớm càng tốt, dân ở đây cán bộ công nhân viên rất đông”.

Chủ trương cải tạo chung cư cũ hoàn toàn đúng đắn, nhận được sự đồng thuận của người dân. Thế nhưng khi triển khai thực hiện lại gặp rất nhiều khó khăn. Trong năm 2012, chỉ duy nhất công trình chung cư cũ được khởi công xây dựng là tòa nhà D2 Giảng Võ. Đầu năm nay, chung cư Nguyễn Công Trứ cũng hoàn thành giải phóng mặt bằng và khởi công, phần lớn dự án cải tạo chung cư cũ còn lại đều "án binh bất động".

Nguyên nhân chính là xảy ra xung đột lợi ích giữa các bên. Người dân thì muốn được tái định tại chỗ với diện tích rộng hơn, số tiền đóng góp để xây dựng ít. Các chủ đầu tư dự án thì muốn xây dựng nhiều diện tích thương mại để kinh doanh nhằm bù đắp vào khoản tiền bỏ ra đầu tư. Trong khi đó, những dự án cải tạo chung cư cũ hầu hết ở nội thành, nơi có yêu cầu khắt khe về quy hoạch, kiến trúc.

Ông Trần Mạnh Dũng, Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển nhà số 7 Hà Nội, chủ đầu tư một dự án cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội cho biết, khó khăn nhất là vướng vào khu vực hạn chế phát triển nhà cao tầng, phần lớn quỹ đất dành cho giao thông, công trình xã hội, cây xanh.

“Diện tích còn lại chỉ đảm bảo tái định cư cho nhân dân, nguyện vọng của dân cư thì mong muốn là tái định cư tại dự án với diện tích rộng hơn. Vì vậy, phải xây dựng được một cơ chế giải phóng mặt bằng, tái định cư tạo được sự đồng thuận của dân cư để di chuyển” – ông Dũng nói.

Việc cải tạo chung cư cũ nhằm vừa cải thiện chỗ ở cho dân, vừa đảm bảo thu hồi vốn cho chủ đầu tư, nhưng lại không được xây cao tầng làm tăng mật độ dân số nội thành. Để làm được việc này, TP Hà Nội phải nâng mức hỗ trợ cho chủ đầu tư, đồng thời bù đắp cho chủ đầu tư một dự án tại nơi khác.

Ông Nguyễn Thế Thảo, Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội cho rằng, chủ trương cải tạo chung cư cũ bằng phương pháp xã hội hóa đặt ra rất nhiều những thách thức.

“Xã hội hóa huy động như thế nào cũng là một bài toán, cao tầng thì không được xây bởi vì tăng dân số, hạ tầng giao thông hạ tầng xã hội trong đô thị hiện nay đã quá bức bối và quá chật hẹp, những thách thức hết sức lớn. Cho nên một mặt là vận động thuyết phục nhân dân, một mặt phải đưa ra những cơ chế về tài chính, về đô thị làm sao nhà nước không chỉ để xã hội hóa đơn thuần, chỉ giao doanh nghiệp được mà Nhà nước phải có trách nhiệm đóng góp một phần cùng với doanh nghiệp để lo lắng cuộc sống cho nhân dân” – Chủ tịch Nguyễn Thế Thảo chia sẻ.

Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ Nghị định về xây dựng cải tạo lại chung cư cũ với nhiều điểm mới, những quy định cụ thể. Chung cư cũ sẽ được phân loại lại bao gồm: Nhà thuộc diện nguy hiểm, nhà hết niên hạn sử dụng, làm rõ quy trình khảo sát đánh giá các khu nhà ở để xác định độ nguy hiểm từ đó công bố kế hoạch cải tạo xây dựng lại chung cư cũ theo lộ trình cụ thể.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng chia sẻ, toàn bộ Nghị định mới sẽ yêu cầu trên căn cứ đánh giá, kế hóa quá trình xây dựng cải tạo chung cư cũ, từ đó tập trung các nguồn lực, huy động các nguồn lực để thực hiện.

“Chính quyền các cấp có trách nhiệm hình thành các khu nhà ở mới phục vụ nhu cầu bồi thường trong trường hợp phải di chuyển các hộ dân. Để đạt được hiệu quả thực tế trong cải tạo chung cư cũ cần khẳng định lại vai trò chủ đạo của Nhà nước thay vì thực hiện như nay” - Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết.

Thực tế những khó khăn vướng mắc trong  việc cải tạo chung cư cũ 5 năm qua cho thấy, để đẩy nhanh tiến độ của chương trình, thay vì giao toàn bộ cho doanh nghiệp theo hình thức xã hội hóa như trước đây, Nhà nước sẽ đóng vai trò chủ đạo trong việc thực hiện các dự án để điều phối hợp lý quyền lợi của doanh nghiệp, người dân và vẫn đảm bảo được cảnh quan, kiến trúc đô thị. Như vậy, những “nút thắt” trong việc cải tạo chung cư cũ mới được tháo gỡ.