Quản lý nhà trên giấy: “Chưa theo kịp thị trường!”

Đó là lời khẳng định của GS TSKH, Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường khi nhận định về những cơn sốt mua căn hộ gần đây. Theo ông Võ, làn sóng đầu tư vào căn hộ là một dấu hiệu phát triển tốt của thị trường bất động sản (BĐS) nếu được quản lý hợp lý.

* Thưa ông, những ngày cuối năm 2007, đầu 2008 liên tục diễn ra các vụ việc nhà đầu tư chen nhau đăng ký mua căn hộ cao cấp. Theo ông, nguyên nhân chính của hiện tượng này là gì? Phải chăng thị trường bất động sản lại thêm những đợt sốt nóng?

Theo tôi hiện tượng này không phải là một vấn đề lớn mà là biểu hiện bình thường của thị trường. Nhưng đó là về phía thị trường, còn về phía quản lý thì rất tiếc là các hành lang pháp lý cho quản lý "nhà trên giấy" của chúng ta chưa theo kịp với yêu cầu của thị trường.

Mặc dù chúng ta đã có các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh, Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định hướng dẫn thi hành của Chính phủ (Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007) có vài điều quy định nhưng chủ yếu vẫn là các chi tiết cần có trong hợp đồng ràng buộc giữa hai bên trong mua bán "nhà trên giấy" và điều kiện đối với nhà đầu tư khi được thực hiện việc bán "nhà trên giấy".

Tức là các quy định pháp luật của chúng ta để quản lý hình thức giao dịch BĐS hình thành trong tương lai mà ta vẫn gọi "bạch thoại" là giao dịch "nhà trên giấy" mới chỉ đi ở "vòng ngoài", mang tính hình thức chứ chưa động được tới bản chất kinh tế của hoạt động giao dịch đối với BĐS chưa là vật thể.

Còn về những vụ xếp hàng để đăng ký mua căn hộ vừa qua, theo tôi còn chịu tác động rất lớn của "tâm lý đám đông" ở Việt Nam. Một tâm lý không tốt cho thị trường đã phát triển, khi có lợi ở đâu thì có một dòng người lao tới đó như một phản xạ "vô điều kiện" và khi bất lợi ở đó thì dòng người đó lại ra đi cũng với kiểu của phản xạ loại đó.

Chúng ta đã thấy tâm lý ấy xuất hiện khi đầu tư có lợi lớn trên thị trường chứng khoán trước đây, và chính tâm lý này đã làm tăng sức nóng cho thị trường nhà đất hiện nay, đẩy giá thị trường lên cao vô cớ. Ngoài ra, một số người còn nói là các nhà đầu tư đang đạo diễn ra kịch bản người chen lấn mua nhà để tạo "sốt" giá căn hộ như báo chí đã từng phản ánh.

Có "sốt", có "nóng", nhưng chúng ta phải thừa nhận là hình thức giao dịch BĐS chưa hình thành tạo thuận lợi cho nhà đầu tư về vốn và cũng tạo thuận lợi cho người mua được trả góp, tạo chủ động kế hoạch hóa cuộc sống của mình. Vấn đề đặt ra là làm sao để quản lý tốt hơn để phát huy ưu điểm và hạn chế nhược điểm của hình thức giao dịch này.

* Vậy những cơn sốt như thế này sẽ tác động thế nào tới thị trường?

Theo tôi thì những cơn "sốt" như thế này có lợi và cũng có hại cho thị trường. Lợi là chứng tỏ thị trường vẫn đang hoạt động rất mạnh, tập trung vào các nhà chung cư cao tầng với căn hộ cao cấp làm tăng cao hiệu quả sử dụng đất, hợp lý trong quy hoạch thành phố hiện đại. Hại là nếu nhiệt độ của "sốt giá" vượt quá giới hạn cho phép mà thị trường chịu được thì gây hệ quả xấu về giá cả đồng nội tệ.

Như vậy, nếu Nhà nước kiểm soát được thị trường, điều tiết được thị trường thì cái lợi sẽ được phát huy và cái hại sẽ được hạn chế. Ví như tình hình hiện nay của thị trường nhà đất, chúng ta chưa điều tiết được quan hệ cung - cầu, cung thật chưa được tăng và cầu ảo chưa bị hạn chế, giá nhà ở trên thị trường lên quá cao hơn nhiều lần giá cả sản xuất đã góp phần làm giảm giá trị đồng tiền, ảnh hưởng không tốt tới nền kinh tế.

Ngoài ra, "tâm lý đám đông" không được định hướng sẽ làm lệch lạc luồng vốn đầu tư từ tiền tiết kiệm, không tốt cho phát triển. Luồng vốn đầu tư có thể dồn quá cao vào thị trường nhà ở mà lại thiếu vốn đầu tư cho sản xuất, kinh doanh. "Tâm lý đám đông" của người mua cũng dễ gây nóng ngay, lạnh ngay thất thường cho thị trường, rất khó điều chỉnh kịp thời.

Tất nhiên, điều kiện lý tưởng là thị trường luôn luôn nóng nhưng đừng quá nóng, và cũng đừng nóng lạnh thất thường.

* Vậy có cách nào để đảm bảo cho thị trường hoạt động đúng hướng bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư cũng như người dân, thưa ông?

Thực tế, mua bán "nhà trên giấy" là một phương thức kinh doanh mới hình thành trên thị trường, các công cụ quản lý của chúng ta đã có nhưng chưa theo kịp, cần một thời gian để rút kinh nghiệm và hoàn chỉnh hành lang pháp lý.

Để đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư và người dân, các nước vẫn thực hiện theo cách có sự giám sát chặt chẽ quá trình đầu tư dự án từ khâu đất đai, duyệt dự án theo quy hoạch, vay vốn đầu tư từ ngân hàng, kiểm tra chất lượng trong quá trình thực hiện và sản phẩm cuối cùng; quyền lợi, trách nhiệm của nhà đầu tư, ngân hàng, người mua luôn gắn với quá trình triển khai này.

Khung pháp luật cũng được hình thành trên cơ sở ràng buộc về quyền lợi, trách nhiệm của các bên tham gia trong quá trình triển khai dự án. Công cụ để quản lý vẫn là pháp luật, quy hoạch và thuế với các quy định phù hợp với quá trình triển khai dự án được vận hành theo hình thức giao dịch trước khi BĐS được hình thành.

* Nói về thuế, các quy định về thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS trong Luật thuế Thu nhập cá nhân mới được Quốc hội thông qua đã nhận được những phản ứng trái nhau về mức 25% thu nhập từ chuyển nhượng BĐS. Quan điểm của ông về vấn đề này?

Thực ra việc một điều luật mới ra đời nhận được những ý kiến phản hồi khác nhau cũng là chuyện bình thường. Theo tôi, con số 25% giá trị thu nhập ấy là cao hay thấp thì hãy để cuộc sống thực tế trả lời sau một thời gian thực hiện. Nếu mức thu hợp lý, được cuộc sống chấp nhận thì mọi người sẽ lựa chọn cách nộp thuế để giao dịch trên thị trường công khai và được pháp luật bảo vệ. Ngược lại, nếu mức cao không hợp lý thì mọi người sẽ chọn cách giao dịch trên thị trường ngầm. Tỷ lệ giao dịch trên thị trường công khai là thước đo về mức hợp lý của thuế và độ minh bạch của các thủ tục hành chính trong đăng ký giao dịch.

*  Xin cảm ơn ông.

Theo Diễn Đàn Doanh Nghiệp