Giá bất động sản tăng “kép”

Chỉ trong một thời gian ngắn, giá nhà, giá đất tăng đến mấy chục phần trăm và dự đoán năm nay sẽ tăng mạnh hơn nữa...

Giá bất động sản tăng "kép" bởi vừa tăng do giá đất tăng, vừa tăng do giá xây dựng tăng.

Giá bất động sản tăng đã được Báo chí và một số phương tiện thông tin đại chúng khác cảnh báo từ một năm trước. Dấu hiệu ấm, nóng, sốt đã xuất hiện từ cuối quý I/2007, nhưng mới chỉ là cục bộ (cục bộ nói ở đây là giá đất tăng ở một số loại, như chung cư cao cấp, đất để xây dựng chung cư, văn phòng cho thuê, siêu thị,...) và sốt trong thời gian ngắn, sau đó đứng hoặc giảm.

Tình hình này đã lặp đi, lặp lại một vài lần, nhưng đã thực sự sốt từ cuối năm 2007, đặc biệt là những ngày đầu của năm 2008 này. Lần này, giá bất động sản tăng chỉ trong thời gian ngắn đã lên đến mấy chục phần trăm và đang có dự đoán trong năm 2008 này sẽ tăng mạnh hơn nữa.

Giá bất động sản tăng do nhiều nguyên nhân: Do "người hàng xóm" là thị trường chứng khoán. Cuối năm 2006, đầu năm 2007, giá chứng khoán tăng liên tục, đã đem lại lợi nhuận cao, "cứ như là lộc từ trên trời rơi xuống", nhiều nhà đầu tư chứng khoán thu lãi lớn đã chuyển sang đầu tư vào đất.
 
Khi chỉ số giá chứng khoán đã vượt qua đỉnh (1.175 điểm vào ngày 12.3.2007) sang dốc bên kia, nhiều nhà đầu tư chứng khoán đã chuyển cả một phần vốn sang đầu tư vào đất, kết quả làm cho giá đất tăng lên, giá chứng khoán "rớt xuống đáy" là 878 điểm - lần đầu tiên trong năm vào ngày 12.8.2007. Nhưng giá chứng khoán sau khi xuống đến "đáy" lại tăng dần và vùng lên vượt qua mốc 1.100 điểm (vào tháng 11.2007), thì giá đất lại chững lại.
 
Từ đầu tháng 12.2007 tới nay, chỉ số giá chứng khoán "đao" xuống gần như liên tục đã làm cho nhiều nhà đầu tư chứng khoán phải bán ra để cắt lỗ và có một lượng tiền không nhỏ từ thị trường chứng khoán đổ vào đầu tư nhà đất. Giá chứng khoán xuống thì giá đất tăng, vì hai thị trường này gần như bình thông nhau.

Giá nhà đất tại các khu
đô thị mới tăng cao.

Do "người hàng xóm khác" là vàng tăng giá. Trước đây, khi sốt giá đất thì việc mua bán đất được tính theo giá vàng, sau đó khi thị trường nhà đất lạnh thì việc giao dịch chủ yếu tính bằng tiền mặt, chỉ một tỷ lệ nhỏ mới tính theo giá vàng. Gần đây khi giá vàng sốt cao và giá đất cũng cao, nên việc mua bán đất lại chuyển mạnh sang tính theo giá vàng. Như vậy, giá đất tăng "kép" (vừa tăng do bản thân giá đất tăng, vừa tăng do giá vàng dùng để tính giá đất tăng).

Do nhu cầu thật sự về đất xây dựng tăng mạnh. Dân số Việt Nam đã vượt qua mốc 85 triệu người, hằng năm vẫn còn tăng thêm trên 1 triệu người. Diện tích đất ở bình quân đầu người còn thấp, nay thu nhập tăng muốn cải thiện mở rộng. Nhiều gia đình sống nhiều thế hệ (tam đại đồng đường, tứ đại đồng đường) muốn tách hộ, tách nhà.

Tỷ lệ dân số thành thị của Việt Nam năm 2007 mới đạt 27,4%, thuộc loại thấp (chung toàn thế giới là 48%, châu Phi là 37%, châu Á và Đông Nam Á là 38%), đứng thứ 7 trong 11 nước ở Đông Nam Á, đứng thứ 41 trong 51 nước và vùng lãnh thổ ở châu Á, đứng thứ 179 trong số 208 được và vùng lãnh thổ trên thế giới, nhưng đang có xu hướng tăng nhanh, kéo theo việc mở rộng các khu đô thị sẵn có, cùng với việc nâng cấp, hình thành các thành phố, thị xã, thị trấn mới.
 
Nhu cầu đầu tư xây dựng đang ở giai đoạn cao trào, biến Việt Nam nói chung và nhiều địa phương trở thành đại công trường. Số đất trống còn không nhiều, sẽ có vài trăm nghìn ha đất nông nghiệp chỉ trong mấy năm nữa sẽ trở thành đất xây dựng khu công nghiệp, đất xây dựng công trình giao thông, đất nhà ở...

Nhà nước đã có chủ trương bán nhà cho Việt kiều, cho người nước ngoài làm việc lâu dài ở Việt Nam,... Đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tính đến nay đã có trên 7.000 doanh nghiệp và chỉ trong thời gian ngắn tới đây sẽ có thêm hàng nghìn doanh nghiệp nữa cần đất để triển khai dự án.

Do yếu tố đầu cơ. Nhiều nhà đầu tư đã dự đoán được nhu cầu, cũng như sự tăng giá đất, nên đã "vượt trước đón đầu" ôm vào một diện tích đất không nhỏ.

Giá xây dựng tăng. Và tăng ở tất cả các khoản mục. Tăng rõ nhất phải nói đến là giá vật liệu xây dựng. Vật liệu xây dựng chủ yếu kết cấu nên công trình và có tỷ trọng cho phí lớn nhất là sắt thép đã tăng trên gấp rưỡi trong năm qua. Xi măng, gạch các loại và hầu hết các loại vật liệu xây dựng khác như đá, cát, sỏi,... cũng tăng tới mấy chục phần trăm.

Một loại chi phí khác tăng cao không kém là chi phí vận chuyển vật liệu xây dựng bởi giá xăng dầu tăng cao. Ngay chi phí nhân công xây dựng- loại chi phí thường tăng thấp nhất, tăng sau nhất trong thời gian giá vật liệu xây dựng leo thang - cũng cao lên, không phải 20 - 25 nghìn đồng/công (đối với nông thôn) hay 25 - 30 nghìn đồng/công (ở thành thị) như trước đây, mà tương ứng đã tăng tới 30 - 40 và 40 - 50 nghìn đồng/công.

Giá bất động sản tăng kép cũng đã tác động trên nhiều mặt: Làm cho nhu cầu, ước vọng của những người muốn cải thiện về nhà ở, nhất là những người có thu nhập thấp càng trở lên xa vời. Những người này cũng đang "méo mặt" cái ăn, cái mặc, bởi giá tiêu dùng đã và đang leo thang.

Việc thực hiện vốn đầu tư của Nhà nước, nhất là nguồn vốn huy động qua trái phiếu (phải trả lãi ngay từ khi vay), năm trước đã thực hiện chậm, năm nay lại càng chậm hơn. Lượng vốn đầu tư tăng, nhưng khối lượng sản phẩm xây dựng thực tăng lại thấp hơn, do chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù giải tỏa đã cao lên mà còn bị chậm (tháng trước là hợp lý nhưng tháng này lại không hợp lý). Các nhà đấu thầu xây dựng, nhất là các nhà thi công theo kiểu khoán gọn bị thiệt hại, thậm chí có thể còn bị phá sản, nếu không thương lượng được với nhà chủ, với nhà đầu tư để điều chỉnh tăng giá,...

Chi phí mua, thuê, khấu hao nhà cửa, địa điểm sản xuất kinh doanh vốn đã chiếm tỷ trọng lớn trong toàn bộ chi phí, nay lại bềnh lên, làm cho nhiều nhà sản xuất kinh doanh phải thốt lên "mình làm cả năm, nhưng, bao nhiêu lời lãi đều như vào túi chủ nhà thuê, đất thuê, lại còn chủ vay nữa chứ!". Chi phí tăng cũng làm giảm hiệu quả và sức cạnh tranh vốn đã thấp của sản phẩm sản xuất trong nước, trong khi sức ép cạnh tranh ngày càng gay gắt hơn khi mở cửa hội nhập sâu, rộng hơn đối với quốc tế theo cam kết gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO).

Sốt bất động sản đã qua mấy lần gây biết bao thiệt hại (vì đất đai là sở hữu toàn dân, Nhà nước chẳng thu được bao nhiêu nhưng lại phải chi ra rất lớn mỗi khi thu hồi, giải phóng mặt bằng, nhờ việc đó mà giá trị đất lên, Nhà nước lại phải mua lại, chẳng khác gì mua lại của chính mình với giá cao hơn nhiều), trong khi có không ít "đại gia" bạc chục tỉ, trăm tỉ, nghìn tỉ đã xuất hiện ở các lần sốt đất này. Nhà nước cũng đã có kinh nghiệm làm nguội 2 cơn sốt đất trước, nhưng đều là sau khi cơn sốt đất đã diễn ra vài năm, các "đại gia" đã thu lợi nhuận rồi, thị trường mới lạnh trở lại, chỉ còn lại một số người thường thường bậc trung ôm vào sau là lĩnh đủ.

Theo Thanh Niên