Phải có chứng chỉ mới được hành nghề (Phần 3)

Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản độc lập buộc phải đăng ký kinh doanh.

Thực ra, “cò” nhà đất chính là người môi giới. Tất cả đều là những người “kết nối thông tin” giữa bên bán và bên mua. Nhưng trước nay không có chuẩn nào dành cho “cò”, “cò” không cần giấy phép và không bị cơ quan nào quản lý. Khi phi vụ thành công, “cò” được hưởng hoa hồng; chẳng may có tranh chấp thì chỉ có bên bán, bên mua kiện tụng nhau chứ ít ai đặt ra vấn đề trách nhiệm của “cò”. Cao cấp hơn có những trung tâm môi giới có địa chỉ, bảng hiệu nhưng trước đây pháp luật cũng chưa quy định cụ thể về hoạt động và trách nhiệm của những nơi này đối với khách hàng.

Vừa bán hủ tíu vừa làm... “cò”!

Phát biểu trên báo Đầu Tư, GS Lê Đình Thắng, bộ môn Bất động sản và Địa chính Đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội, cho biết: Một môi giới nhà đất chuyên nghiệp giữ vai trò rất quan trọng trong việc cho thuê hoặc bán các loại bất động sản. Họ cung cấp các thông tin về sản phẩm, về quy hoạch và luật pháp liên quan cho người mua.

Họ trình bày các chức năng, lợi nhuận và thương thảo hợp đồng. Đồng thời, các nhà môi giới cũng đóng vai trò chủ chốt trong kế hoạch tiếp thị sản phẩm. Họ cân đối các nhu cầu khách hàng với các phương án tài chính của chủ đầu tư. Cung cấp các thông tin phản hồi về cho các nhà đầu tư để kịp thời điều chỉnh dự án. Song lâu nay, mọi người thường nhìn nhà môi giới như những “cò” nhà đất hành nghề một cách nghiệp dư...

“Trước khi có Luật Kinh doanh bất động sản, nghề môi giới bất động sản gần như được thả nổi” - ông Võ Đình Quốc, Phó Giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc ACB, nhận xét. Ai ai cũng có thể làm môi giới, từ người bán hủ tíu đầu ngõ tới bác xe ôm... Và môi giới hình như chỉ là việc chỉ trỏ và tư vấn miệng.

Cũng theo GS Thắng, cách nhìn trên cần phải được thay đổi. Việt Nam muốn có thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, trước hết phải xây dựng được hệ thống chính sách hoàn thiện và có đội ngũ môi giới, kinh doanh chuyên nghiệp.

Ông Trịnh Huy Thục, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng nhân viên môi giới sẽ là cầu nối giữa nhà đầu tư và người tiêu dùng. Ở nước ngoài, việc mua bán một căn nhà chủ yếu thực hiện qua môi giới, người mua và chủ đầu tư chỉ gặp nhau lúc ký kết hợp đồng cuối cùng. Ông cho biết thêm với các nước phát triển trên thế giới, thị trường bất động sản đóng góp đến 20%-25% GDP. Ở Việt Nam hiện nay, con số này rất khiêm tốn, chỉ khoảng 4%-5% GDP. Để cải thiện tình hình cần hướng tới sự chuyên nghiệp.

Chuẩn hóa nghề môi giới

Theo Luật Kinh doanh bất động sản, môi giới là một lĩnh vực trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản (gồm: môi giới, định giá, tư vấn, đấu giá, quảng cáo, quản lý bất động sản) và phải đáp ứng được những điều kiện luật định. Thay vì chỉ trỏ và tư vấn miệng như lâu nay, người môi giới phải chịu nhiều trách nhiệm pháp lý với khách hàng: cung cấp thông tin về bất động sản, hỗ trợ bên bán lẫn bên mua trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng, đóng thuế, bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra...

Kể từ 1-1-2009, tất cả các cá nhân, tổ chức môi giới bất động sản đều phải có chứng chỉ. Người hành nghề môi giới bất động sản có thể là cá nhân, tổ chức và phải có chứng chỉ môi giới bất động sản. Nếu là cá nhân hoạt động độc lập thì vẫn phải đăng ký kinh doanh. Nếu cá nhân không có chứng chỉ mà hoạt động môi giới thì bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và không được cấp chứng chỉ trong thời hạn ba năm.

Hiện nay, chỉ Hà Nội và TP.HCM mới có các trung tâm đào tạo về môi giới bất động sản. Dù lực lượng giảng viên có khác nhau nhưng tất cả đều theo chương trình khung của Bộ Xây dựng ban hành. Ông Vương Hoàng Liêm, Giám đốc Công ty TNHH kiểm toán và tư vấn tài chính kế toán Hồng Đức, đơn vị chiêu sinh, tổ chức lớp học theo ủy quyền của Trung tâm Tư vấn về đầu tư và thị trường bất động sản, cho biết: “Ngoài những kiến thức cơ sở về pháp luật và kinh doanh bất động sản, học viên còn được đào tạo về kiến thức chuyên môn để nắm được quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản. Chương trình còn dạy về đạo đức nghề nghiệp và kinh nghiệm về môi giới ở các nước...”.

Ông Võ Đình Quốc nói vui: “Bây giờ, phong trào học về môi giới bất động sản nhiều như chuyện xếp hàng mua căn hộ cao cấp. Học viên đa dạng, từ “sếp” đến nhân viên và cả những người muốn ngấp nghé hoạt động trong lĩnh vực này”. Ông Quốc cũng đề nghị ngoài chương trình khung theo yêu cầu của Bộ Xây dựng, giảng viên nên chú ý nhấn mạnh đến phần kinh nghiệm thực tế.

Môi giới ẩu sẽ phải bồi thường

Xem ra, “cò” nhà đất đã được pháp luật chính thức thừa nhận với nhiều ràng buộc nhất định để các “cò” có thể hoạt động chuyên nghiệp hơn. Vấn đề quan trọng còn lại là nếu tư vấn, giới thiệu ẩu, gây thiệt hại cho khách hàng như hai số báo vừa qua đã phản ánh, các “cò” phải bồi thường như thế nào?

Tuy Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 153 của Chính phủ không nêu cụ thể nhưng trách nhiệm bồi thường của nhân viên môi giới có thể được thực hiện theo nguyên tắc chung của Bộ luật Dân sự. Cụ thể, “người nào do lỗi cố ý hoặc lỗi vô ý xâm phạm tài sản của cá nhân hoặc chủ thể khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường”.

Giám đốc một công ty nhà đất lưu ý: “Khi thiệt hại xảy ra thì không thể đổ lỗi hết cho bên môi giới, mà phải là cả ba bên, kể cả người mua. Bên mua phải có trách nhiệm trong việc tự mình kiểm chứng lại thông tin, không thể đổ hết cho nhà môi giới. Chưa kể, phải xác định lỗi cố ý hay vô ý vì có những thông tin mà người môi giới không thể biết”.

Mặc dù vậy, ông cũng đánh giá cao việc ràng buộc trách nhiệm người môi giới để hạn chế các trường hợp câu kết với chủ nhà nhằm bán cho được sản phẩm không tốt. “Tôi ủng hộ tinh thần làm tới đâu phải chịu tới đó. Nếu làm ăn đàng hoàng, đúng trách nhiệm thì chẳng có gì phải sợ cả” - ông này nói.

Ngoài ra, theo luật định, “người môi giới không được đồng thời là một bên thực hiện hợp đồng trong giao dịch bất động sản”. Điều này đồng nghĩa với việc bên môi giới không được kiêm luôn vai trò người mua hoặc người bán chính sản phẩm mà mình môi giới. Theo ông Võ Đình Quốc, môi giới là hoạt động trung gian, đòi hỏi tính khách quan. Nếu người bán kiêm luôn môi giới thì e rằng những lời nhận xét sản phẩm, lời khuyên cho bên mua sẽ không khách quan. Điều cấm này xuất phát từ đạo đức nghề nghiệp...

Xin được dẫn lời của ông Đặng Hồng Anh, Tổng Giám đốc Sacomreal, để tạm kết thúc vấn đề: “Để được xã hội nhìn nhận như một nghề chuyên nghiệp, nhà môi giới phải tự nâng cao tính chuyên nghiệp của mình, cả về nghiệp vụ lẫn đạo đức nghề nghiệp. Sau đó còn phải nhờ sự thắt chặt quản lý của nhà nước với thị trường này”.

Theo Điều 14 Nghị định 153 ngày 15-10-2007 của Chính phủ, điều kiện để được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản gồm có: - Không phải cán bộ, công chức nhà nước; - Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; - Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản; - Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản theo quy định.

Theo Pháp Luật TP HCM