Thị trường bất động sản đóng băng, kinh tế suy thoái?

Siết chặt tín dụng, đánh thuế lũy tiến sẽ là hai liều thuốc quá mạnh, dễ gây cho thị trường bất động sản sau nhiều năm đóng băng, bị suy thoái nghiêm trọng và ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế.

Trong hai ngày 22 và 23-2, tại các sàn giao dịch bất động sản (BĐS), mạng Internet xuất hiện tình trạng các khách hàng chào bán ồ ạt căn hộ, nền đất. Điều này, khiến giới kinh doanh BĐS đang thực sự lo ngại viễn cảnh thị trường BĐS sẽ đóng băng, bởi những diễn tiến này cũng tương tự như thời điểm tháng 4-2002 khi Chỉ thị 08 về việc cấm phân lô bán nền của UBND TPHCM ban hành đã đặt dấu chấm hết cho một thời kỳ tăng trưởng “nóng” của thị trường này.

“Đau bụng, uống nhân sâm... tắc tử”

Đó là cách nói ví von của tiến sĩ Trương Anh Tuấn, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Hoàng Quân, trước tình hình thị trường BĐS TPHCM có thể bị dùng thuốc quá liều từ những chính sách vĩ mô siết chặt tín dụng tiền tệ để chống lạm phát, đến sắc thuế lũy tiến sẽ áp dụng đối với người có nhà đất ở vượt hạn mức dự định ban hành để chống đầu cơ.

Theo ông Tuấn, nếu chỉ thị trường chứng khoán suy thoái thì có thể không đáng lo, còn đằng này thị trường BĐS cũng ảm đạm thì những nhà quản lý cần xem lại chính sách điều tiết vĩ mô về kinh tế. Theo ông Lê Hoàng Châu, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HOREA), việc Nhà nước cơ cấu nguồn vốn đổ vào thị trường BĐS là điều cần thiết, bởi từ lâu, một phần nguồn tiền này chưa được quản lý chặt, dẫn đến việc cho vay tràn lan nên thị trường đã có những phát triển lệch lạc.

Điều này có thể dễ dàng nhận thấy ở tình trạng BĐS tăng quá “nóng”, phân khúc thị trường căn hộ cao cấp chiếm đa số mà quên đi phát triển nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp. Tuy nhiên, việc điều chỉnh, cơ cấu nguồn vốn cho vay cũng cần phải có khoảng thời gian nhất định, thời điểm thích hợp chứ không thể làm ngay, vì nó sẽ gây sốc cho thị trường và dẫn đến tình trạng đóng băng.

Việc các ngân hàng “khóa van” tín dụng đột ngột dẫn đến toàn bộ thành viên HOREA đồng thanh kêu cứu tại buổi đối thoại với lãnh đạo UBND TPHCM trong ngày 22-2. Ông Hoàng Vũ, Giám đốc Công ty Thanh Bình, bức xúc: “Lãnh đạo kinh tế sao lại thay đổi những quyết sách nhanh chóng đến vậy, mới kêu gọi doanh nghiệp làm ăn, cho vay vốn, nay vội vã siết lại. Với 70% doanh nghiệp kinh doanh địa ốc vừa và nhỏ, việc ngưng cho vay không khéo phần lớn thị trường BĐS sẽ rơi vào tay các doanh nghiệp nước ngoài.

Còn ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, cảnh báo về hàng loạt những rào cản trong Luật Nhà ở và nghị định về hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS chưa được tháo gỡ, nay thêm việc hạn chế vốn vay ngân hàng sẽ đẩy thị trường vào tình thế bị các doanh nghiệp nước ngoài độc chiếm và độc quyền.

Thuế lũy tiến: Đổ dầu vào lửa!

Không chỉ e ngại về việc siết chặt tín dụng, thông tin về sắc thuế lũy tiến khiến nhiều người e ngại làm cho thị trường BĐS sẽ đóng băng cục bộ, dẫn đến suy thoái hẳn. Nhận định về tình hình này, ông Lê Hoàng Châu cho rằng: Thị trường BĐS vừa mới hồi phục, nếu cùng một lúc giáng hai “liều thuốc” mạnh như vậy thì lợi ít, hại nhiều.

Về thuế lũy tiến, HOREA đề nghị không ban hành mà có thể xem xét hình thức Luật Thuế tài sản BĐS mà Singapore hiện đang áp dụng. Cụ thể, người mua nhà để ở bị đánh 4%/năm, còn đối với người mua nhà để kinh doanh thì 12%/năm. Khung thuế này không áp dụng đối với doanh nghiệp, bởi doanh nghiệp đã nộp các loại thuế và nghĩa vụ tài chính khi làm dự án, trong đó có thuế thu nhập doanh nghiệp lên đến 28%.

Đồng tình với nhận định này, ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Vinaland, phân tích: Công cụ thuế trong một nền kinh tế thị trường, có 2 chức năng chính là: Thu ngân sách và điều tiết thị trường (thúc đẩy hoặc kìm hãm một hoạt động kinh doanh nào đó mà chính quyền cho là cần thúc đẩy hoặc hạn chế phát triển).

Cần nhấn mạnh rằng nền kinh tế thị trường phát triển ngày nay trên thế giới chức năng điều tiết bằng công cụ thuế thường hạn chế áp dụng và rất nhiều nghiên cứu khoa học kinh tế nghi ngờ về lợi ích kinh tế từ các chính sách thuế. Họ cho rằng áp dụng công cụ này sẽ gây tổn hại cho sự phát triển tự nhiên của thị trường và tạo ra những bất ổn dài hạn.

Khi đưa ra chính sách thuế, nhất là những sắc thuế lớn ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống, tài sản của nhân dân chính quyền cần hết sức thận trọng, cần đặt rõ mục đích thu thuế, đối tượng thu thuế, phương pháp thu thuế, nghiên cứu kỹ lưỡng tính khả thi, tác động của chính sách thuế đến thị trường và đời sống xã hội, vận động tìm kiếm sự đồng thuận trong nhân dân.

Theo ông Hoàng, có vẻ như các cơ quan chức năng chưa thật sự nghiêm túc và có biểu hiện sự lúng túng trong quá trình triển khai Chỉ thị 01/2008 của Thủ tướng Chính phủ về giải pháp chấn chỉnh sự phát triển lệch lạc của thị trường BĐS. Theo đó các sắc thuế chỉ là một phần trong một giải pháp trọn gói để hạ nhiệt thị trường BĐS trên cơ sở tăng cung cho thị trường.

Nhiệm vụ của các cơ quan chức năng là tổng hợp, nghiên cứu, đề xuất những chính sách thuế phù hợp, tư vấn cho Thủ tướng về những cái được và cái mất của mỗi một chính sách (mỗi chính sách đều có mặt tích cực và tiêu cực, không thể có chính sách hoàn hảo). Thế nhưng một số nhà quản lý lại hiểu, hoặc cố áp đặt chỉ thị của Thủ tướng như một mệnh lệnh phải đánh thuế nặng đầu cơ, triệt tiêu hoạt động sang tay, mua bán BĐS. “Đó là sự không nghiêm túc vội vã mà tôi muốn nói đến.

Cần phải có một cái đầu lạnh và tỉnh táo, một cái tâm với thị trường và xã hội chứ không nên để cái nóng của thị trường làm nóng đầu mình hoặc phục vụ cho mục đích khác của cá nhân. Tôi tin chắc rằng không một ai trong những người cổ xúy cho thuế chống đầu cơ có thể định nghĩa và nhận dạng được chính xác nhà đầu cơ” - ông Hoàng nhấn mạnh.

Không hẹn mà hầu hết các chuyên gia cùng nhận định, nếu không cứu thị trường BĐS thì sau tình trạng đóng băng sẽ là suy thoái kinh tế. Nếu điều đó xảy ra, sẽ tác động rất lớn đến toàn bộ nền kinh tế.

Giá đất sẽ tăng hay giảm?

“Thị trường đóng băng giá đất sẽ tăng hay giảm?”, trả lời câu hỏi này của chúng tôi, nhiều chuyên gia cũng không dám khẳng định giá sẽ diễn biến theo chiều hướng nào. Ông Lương Sỹ Khoa, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Nhà đất Phú Gia, cho rằng do một số chính sách chỉ mới là thông tin, các nhà đầu tư còn phải nghe ngóng nên giá sẽ khó giảm. Một số khu vực trước đây kêu cao quá, nay sẽ phải kéo xuống một phần.

Tuy nhiên, về lâu dài nếu các chính sách vẫn siết chặt thị trường thì việc giảm giá 10% đến 30% so với hiện nay là không tránh khỏi. Tuy vậy, ông Khoa lưu ý, không phải toàn thị trường sụt giảm mà giá ở những nơi trước đây bị “bơm” lên quá cao sẽ xuống, còn các dự án có vị trí đắc địa chựng lại hoặc sẽ tăng.

Còn ông Nguyễn Văn Khởi, Tổng Giám đốc Công ty Intresco, cho rằng thị trường sẽ giảm trước mắt, song sau đó sẽ tiếp tục tăng bởi nguồn cung không có. Việc các nhà kinh doanh không ra được sản phẩm bởi chính sách làm móng xong mới được bán nhà, thủ tục hành chính quá nhiêu khê... dẫn đến với chỉ một nhúm sản phẩm như hiện nay lại tiếp tục bán lòng vòng, thì giá không thể giảm nổi.