“Kìm cương” bất động sản bằng cách nào?Không nên dùng thuốc quá mạnh

“Kìm cương” bằng các chính sách thuế hay để thị trường bất động sản tự điều tiết? Đây là vấn đề được bàn luận sôi nổi những ngày qua khi gần đây thị trường này phát triển quá nóng.

Trao đổi với Tuổi Trẻ Cuối Tuần, phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu nói:

Theo ghi nhận gần đây, giao dịch nhà đất đang chậm lại do giá đã bị đẩy lên cao, đặc biệt là những khu vực giá đã ở mức đỉnh điểm. Xu hướng này xuất hiện từ trước tết. Tuy nhiên, từ nay đến cuối năm sẽ có thêm nhiều dự án mới, góp phần giảm chênh lệch giữa cung và cầu.

Nhà đầu tư thứ cấp“khuấy động” thị trường

Ông thường phát biểu rằng giá nhà đất tăng cao như hiện nay thì lợi chủ yếu chảy vào túi các nhà đầu tư thứ cấp, còn các chủ dự án không được hưởng bao nhiêu...?

Ông Lê Hoàng Châu

Tôi lấy dẫn chứng: 2-3 năm trước dự án Him Lam - kênh Tẻ, quận 7 lúc công bố giá bán chỉ 10-12 triệu đồng/m2. Nhưng nay mức phổ biến là 50 triệu đồng/m2, còn cao nhất lên đến 90 triệu đồng/m2. Vậy số tiền chênh lệch này chảy vào túi ai, nếu không phải là các nhà đầu tư thứ cấp? Nhưng hoàn toàn họ không phải đóng một khoản thuế nào, đó là điều bất hợp lý.

Tuy nhiên cần phân biệt hai dạng nhà đầu tư thứ cấp. Một là nhà đầu tư thứ cấp chuyên nghiệp, có vốn mạnh, kinh doanh có tính toán, có chiến lược hẳn hoi. Nếu là một vài nhà đầu tư thì không vấn đề gì nhưng hiện có rất nhiều nhà đầu tư theo hình thức này, giữa họ có một sự liên kết “vô hình”, với mục tiêu là lợi nhuận và lợi nhuận. Họ luôn có kỹ thuật “làm giá” và muốn đẩy giá lên thật cao. Cho dù các nhà đầu tư này có bán nhà đất với giá thấp hơn giá thị trường thì họ vẫn lời vì lúc mua vào giá thấp, giá sỉ. Dạng nhà đầu tư thứ cấp thứ hai là ăn theo những nhà đầu tư trên. Họ thường “đi sau” và phần lớn mua lại sản phẩm từ những nhà đầu tư chuyên nghiệp nên lời ít mà rủi ro rất nhiều.

Nhưng phải nhìn nhận một cách công bằng, các nhà đầu tư thứ cấp là kênh huy động vốn chủ yếu của các chủ đầu tư và cũng là “đầu ra” đáng kể cho sản phẩm các dự án. Nhiều công ty kinh doanh địa ốc luôn có một “lực lượng” nhà đầu tư chuyên nghiệp này sát cánh và được ưu tiên khi chủ đầu tư công bố dự án mới. Có doanh nghiệp kinh doanh địa ốc còn công khai công bố đang có 1.000 nhà đầu tư dạng này...

Đồng ý là các nhà đầu tư này biết cách khuấy động thị trường địa ốc, luôn làm thị trường sống động. Nhưng thật ra phần lớn là nhu cầu ảo. Những nhà đầu tư này không chỉ thao túng sản phẩm trên thị trường mà còn len lỏi vào những vùng xa để tìm mua đất trong khu vực chuẩn bị qui hoạch, chuẩn bị làm dự án để ép các chủ đầu tư phải đền bù với giá cao. Các chính sách thuế nên xem xét điều tiết đối với những trường hợp này.

Ở góc độ doanh nghiệp, theo ông, với tình trạng giá nhà đất tăng quá nhanh như vừa qua sẽ ảnh hưởng như thế nào đối với các chủ đầu tư cũng như đối với nền kinh tế?

Hệ quả của việc tăng giá đất là làm đầu vào của sản phẩm tăng lên. Hiện có ba yếu tố góp phần cho sự tăng giá này, đó là giá đền bù cao, giá vật liệu xây dựng tăng và sắp tới là lãi suất vay ngân hàng tăng cũng sẽ kéo giá sản phẩm tăng lên tương ứng. Trong số đó giá đền bù vẫn là yếu tố quyết định đối với giá sản phẩm. Giá càng tăng, sức ép với chủ đầu tư càng lớn. Không giải tỏa đền bù được để triển khai dự án thì không thể đưa sản phẩm ra để cung ứng cho thị trường. Đây cũng là yếu tố góp phần tạo nên sự khan hiếm hàng trong thời gian qua.

Đối với nền kinh tế, với xã hội, giá đất tăng sẽ ảnh hưởng rất lớn. Khi giá nhà đất tăng chắc chắn sẽ khó triển khai dự án hơn, giảm sức cạnh tranh. Giá cho thuê văn phòng tăng cũng làm giảm sức hút đầu tư đối với các doanh nghiệp nước ngoài. Đến một lúc nào đó sẽ xảy ra tình trạng doanh nghiệp nước ngoài làm ăn tại Việt Nam nhưng thuê văn phòng ở tận Thái Lan, Singapore... Như vậy đáng lo lắm.

Giá đầu vào tăng thì khi bán sản phẩm các chủ đầu tư cũng đẩy giá bán tăng theo. Như vậy không thể nói là chủ đầu tư bị thiệt mà người thiệt ở đây là người mua cuối cùng, người có nhu cầu về nhà ở thật sự?

Dĩ nhiên là các chủ đầu tư phải tính toán giá bán sao cho có lời nhưng khi giá càng tăng cao thì đối tượng mua càng thu hẹp. Trong khi mong muốn của các chủ đầu tư là sản phẩm đưa vào phải có người ở, khu dân cư không để cỏ mọc hoang, căn hộ không để tối đèn. Nhưng để triển khai các dự án như vậy phải mất rất nhiều thời gian. Có những khu đất nông nghiệp tại quận 7 chủ đầu tư phải bấm bụng đền bù 15-30 triệu đồng/m2 cho những người “chống đỡ” đến cuối cùng. Còn đối với các công ty đã đền bù trước thời điểm giá đất tăng thì lúc này là “điểm rơi” của họ nên lợi nhuận sẽ rất cao.

Trên thực tế cũng có không ít chủ đầu tư tranh nhau gom đất, góp phần làm giá đất tăng cao, chứ không riêng gì nhà đầu tư thứ cấp “làm giá”...

Đúng là có một số doanh nghiệp cạnh tranh không lành mạnh, dẫn đến tự hại nhau. Có doanh nghiệp đã được lãnh đạo địa phương thuận chủ trương giao đất làm dự án và đang thỏa thuận với người dân có đất để đền bù. Vậy mà một doanh nghiệp khác vẫn cứ vào tranh gom mua đất, tất nhiên là với tư cách cá nhân, không lấy danh nghĩa của doanh nghiệp. Họ mua một nhưng cuối cùng buộc doanh nghiệp được giao đất phải mua lại giá gấp đôi. Tôi nghĩ những việc làm đó thuộc về văn hóa doanh nghiệp, là đạo đức của người kinh doanh.

Nhà ở cho người có thu nhập thấp?

Phát biểu trong cuộc gặp mặt đầu năm với lãnh đạo UBND TP.HCM, nhiều ý kiến phản ứng xung quanh việc đánh thuế lũy tiến nhà đất. Nhưng một số chuyên gia cho rằng đó là cách hiệu quả nhằm hạn chế đầu cơ?

Tôi cho rằng đánh thuế lũy tiến với nhà đất sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản. Những người có tiền không dám mua nhà đất (kể cả mua để dành và mua để đầu tư), thị trường bất động sản sẽ trầm lắng. Thị trường bất động sản sau một thời gian dài đóng băng nay mới khởi sắc trở lại. Nếu dùng những liều thuốc quá mạnh, nhiều khả năng thị trường này sẽ như chứng khoán. Thị trường lúc nóng lúc lạnh bất thường không tốt cho nền kinh tế, ảnh hưởng đến xã hội. “Liệu pháp sốc” chỉ nên áp dụng cho những vấn đề nguy cấp.

Tôi đồng tình với việc đánh thuế nhà đất nhưng nên phân loại theo từng mục đích sử dụng. Nếu mua để ở, để dành thì thu thuế tài sản. Còn mua nhà đất để kinh doanh, mua bán qua lại thì phải đánh thuế thu nhập cá nhân và buộc phải qua sàn giao dịch để kiểm soát, giúp thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch hơn.

Trong nhiều cuộc họp, ông thường đề xuất mô hình trung tâm phát triển quĩ đất làm trung gian giữa chủ đầu tư và người dân. Điều gì ở mô hình này khiến ông tâm đắc?

TP.HCM cần có trung tâm phát triển quĩ đất để đền bù, sau đó giao cho các doanh nghiệp làm dự án qua hình thức đấu giá. Doanh nghiệp nào bỏ giá cao thì được chọn làm chủ đầu tư của dự án. Trường hợp có một doanh nghiệp đăng ký thì giao cho doanh nghiệp đó. Để làm được điều này, trung tâm phát triển quĩ đất phải có đủ thẩm quyền quyết định, có tiềm lực tài chính mạnh. Nếu được như vậy các dự án sẽ triển khai nhanh hơn, còn người dân thì được đền bù cùng một mặt bằng giá, không phân biệt dự án kinh doanh hay dự án dùng cho mục đích công cộng.

Bên cạnh đó cần cải tiến mạnh hơn nữa thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà đất, nhất là khâu qui hoạch, thiết kế đô thị để nhà đầu tư có căn cứ thực hiện dự án, không phải “xin - cho”.

Nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản hiện nay đang thiếu cung, dẫn đến khan hiếm hàng, giá tăng. Nhưng thực tế hầu hết là người mua để đầu cơ thì liệu việc tăng cung có đảm bảo thị trường không khan hiếm?

Điều thấy rõ là thị trường vừa qua thiếu nguồn cung, kể cả cung cho nhà đầu tư lẫn người có nhu cầu ở thật sự. Tuy nhiên, bài toán cung này phải được giải quyết đồng bộ với các chính sách về thuế nhà đất thì mới mong mang lại hiệu quả.

Còn nhà cho người có thu nhập thấp, đây là vấn đề mà lãnh đạo UBND TP.HCM rất tâm tư. Hiệp hội Bất động sản TP với hơn 600 doanh nghiệp thành viên chia sẻ với lãnh đạo TP ra sao về chuyện này?

Chúng tôi sẽ vận động các doanh nghiệp thành viên cùng tham gia loại hình nhà ở này, vốn đang có nhu cầu rất lớn. Chuyện làm không khó cho dù dự án có huề vốn, không lời, các doanh nghiệp vẫn chấp nhận tham gia. Nhưng cái khó ở chỗ: Nhà nước cần có các chính sách về thủ tục, thuế, tiền sử dụng đất... Ngoài ra, nên xem xét cho các chủ đầu tư vay vốn trung, dài hạn để làm dự án thay vì vay ngắn hạn như hiện nay. Khi đó người mua nhà cũng giãn thời gian trả góp lên 20-25 năm, phù hợp với mức thu nhập của họ.

20 kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Không nên kéo lùi chất lượng cuộc sống của dân

Kiến nghị với Bộ Xây dựng:

1. Cho doanh nghiệp được huy động vốn làm dự án sau khi đã bồi thường giải phóng mặt bằng, được duyệt qui hoạch 1/500 và đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì đây là giai đoạn doanh nghiệp rất cần vốn để làm dự án.

2. Cho doanh nghiệp được chuyển nhượng dự án, sau khi bồi thường giải phóng mặt bằng xong, được duyệt qui hoạch 1/500 và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy phải bãi bỏ qui định phải xây dựng xong hạ tầng chính của dự án mới được chuyển nhượng.

3. Điều chỉnh khoản (2.b) điều 12 nghị định 90 của Chính phủ (hướng dẫn thi hành Luật nhà ở) theo hướng chủ đầu tư có phương án tài chính khả thi về dự án nhà ở sẽ được ngân hàng hoặc các tổ chức tài chính thỏa thuận tài trợ. Nếu không có phương án tài chính khả thi thì phải có nguồn vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng của dự án. Hiện nay theo qui định, chủ đầu tư phải có vốn không thấp hơn 15% tổng chi phí đầu tư cho dự án dưới 20ha, 20% đối với dự án từ 20ha trở lên.

4. Điều chỉnh nghĩa vụ của chủ đầu tư dành quĩ đất cho nhà ở xã hội. Hiện nghị định 90 qui định dự án từ 10ha trở lên phải dành một phần đất ở (tối đa là 20% đất ở của dự án, tùy từng địa phương) để chính quyền địa phương phát triển nhà ở xã hội. Nếu thực hiện theo qui định sẽ không khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư dự án từ 10ha trở lên. Mức nghĩa vụ đến 20% là quá cao.

5. Bỏ qui định dự án nhà ở có nguồn vốn của tư nhân phải được UBND TP hoặc UBND quận huyện phê duyệt. Theo qui định này, các dự án phát triển nhà ở đều phải được chính quyền phê duyệt trong khi chủ đầu tư là người chịu trách nhiệm hoàn toàn về dự án trước pháp luật. Do vậy cơ quan nhà nước chỉ cần thẩm định, phê duyệt về qui hoạch, thiết kế, hạ tầng, môi trường, giao thuê đất... chứ không cần thiết “ôm” luôn việc phê duyệt dự án.

6. Diện tích sử dụng chung, riêng: Đề nghị Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng thống nhất phương pháp tính phần diện tích sử dụng chung, riêng trong căn hộ chung cư để các chủ đầu tư có cơ sở tính toán thống nhất, tránh phát sinh khiếu kiện với khách hàng và thuận tiện trong quản lý.

7. Về hạn mức nhà ở - đất ở: Theo thông tin, Bộ Xây dựng dự kiến đưa ra hạn mức nhà ở khoảng 100m2/hộ. Nếu hạn mức này được thông qua sẽ kéo lùi chất lượng sống của người dân. Do vậy các bộ ngành liên quan hết sức cân nhắc chuyện này. Nên chăng coi hạn mức nhà ở, đất ở là một ngôi nhà, căn hộ hiện hữu hoặc được xây dựng theo qui hoạch được duyệt.

8. Đấu thầu dự án có sử dụng đất: Luật đấu thầu hiện nay không có định chế đấu thầu dự án có sử dụng đất nên khi TP.HCM triển khai đấu thầu hai dự án là khu chợ Văn Thánh (quận Bình Thạnh) và khu tam giác Trần Hưng Đạo (quận 1) thì thiếu cơ sở pháp lý. Trong khi đó nghị định 181 qui định việc đấu giá đất, đấu thầu dự án phải theo qui chế do Thủ tướng ban hành nhưng đến nay chưa có.

Kiến nghị với Bộ Tài nguyên -  môi trường:

9. Cho các doanh nghiệp trong nước được thuê đất xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. Khi bán nhà thì Nhà nước sẽ thu tiền sử dụng đất.

10. Cần phát huy vai trò của “trung tâm phát triển quĩ đất chuẩn bị đầu tư” để tạo quĩ đất xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư, khu công nghiệp...

11. Có hướng dẫn: “giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” để áp dụng trên thực tế.

Kiến nghị với Bộ Tài chính:

12. Thay đổi cách tính mức thu tiền sử dụng đất và khấu trừ tiền sử dụng đất, chuyển sang cách tính mức thu tiền sử dụng đất bằng 10-20% khung giá đất theo mục đích sử dụng sau đầu tư để dễ tính toán và loại bỏ công đoạn xét duyệt khấu trừ tiền sử dụng đất.

13. Cần có chính sách vĩ mô liên thông giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản để phát triển ổn định, bền vững, lành mạnh.

14. Dự luật thuế nhà đất: Cần ban hành luật thuế tài sản bất động sản với mức đóng cố định, không đánh thuế lũy tiến. Thuế này không nên áp dụng đối với doanh nghiệp vì doanh nghiệp đã nộp các loại thuế, trong đó có thuế thu nhập doanh nghiệp.

Kiến nghị với UBND TP.HCM:

15. Đề nghị UBND quận huyện, phường xã hỗ trợ khi doanh nghiệp đã bồi thường từ 80% diện tích trở lên để sớm giải phóng mặt bằng, triển khai dự án.

16. Chỉ tính giá đất mặt tiền đối với phần diện tích dự án có chiều sâu 30m kể từ ranh lộ giới. Phần diện tích tiếp theo đến chiều sâu 100m cách ranh lộ giới tính bằng 70% giá mặt tiền và lớn hơn 100m từ ranh lộ giới thì tính bằng 50% giá mặt tiền.

17. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi doanh nghiệp đã bồi thường giải phóng mặt bằng và duyệt qui hoạch chi tiết 1/500.

18. Cấp phép xây dựng tầng hầm công trình: Hiện nay Sở Xây dựng chỉ giải quyết xây dựng tầng hầm công trình nếu diện tích tầng hầm bằng diện tích xây dựng công trình. Trường hợp xây dựng tầng hầm lớn hơn diện tích xây dựng công trình thì chưa được giải quyết.

19. Nhà mẫu tại các dự án: Dự án khu dân cư có qui định các mẫu nhà. Đề nghị cho phép điều chỉnh kiến trúc nhưng phải tuân thủ cốt xây dựng, diện tích, số tầng, chiều cao công trình, khoảng lùi xây dựng.

20. Cải cách thủ tục hành chính: Đẩy nhanh quá trình duyệt và triển khai các dự án đầu tư nhằm tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản. UBND TP sớm chỉ đạo các cơ quan chức năng hoàn thành qui hoạch 1/2.000 và thiết kế đô thị.