Nỗi lo bất động sản lên cơn sốt giá “ảo”

Khẳng định giá bất động sản đang chạm đáy, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, ngân hàng đang “ngất ngây” giải ngân cho bất động sản để đón sóng đầu tư mới.

Đã tắt hy vọng giảm giá?

Sau màn chào bán khá thành công của hàng loạt dự án căn hộ giá rẻ (dưới 1 tỷ đồng) từ đầu năm 2014 đến nay, giá nhà ở đã bắt đầu định hình mức giá có thể chấp nhận được. Nhiều dự án có tỷ lệ giao dịch thành công khá cao ngay sau khi tung ra thị trường đã thổi làn gió ấm góp phần phá băng thị trường bất động sản vốn “bất động” từ nhiều năm nay.

TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, hiện nay thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu ban đầu phục hồi, tuy mức độ chắc chắn còn phải kiểm định thêm. Nhưng đó là căn cứ đầu tiên và quan trọng nhất xác định giá cả không còn xu hướng sụt giảm liên tục trong những năm vừa qua mà giữ ổn định, thậm chí có xu hướng nhích lên ở một số phân khúc.

Căn cứ thứ hai là các chi phí đầu vào của dự án bất động sản như đất đai và các chi phí liên quan không giảm mà thậm chí có khả năng sẽ tăng trong thời gian tới. Từ những căn cứ này cho thấy người tiêu dùng rất ít có hy vọng giá bất động sản sẽ tiếp tục giảm thêm.

Đối với nguồn cung, trong thời gian qua, những người bán bất động sản hay những người phát triển bất động sản để tồn tại đã xử lý được cơ bản vấn đề giá ảo, đưa bất động sản dần tiến về giá thực. Còn đối với nguồn cầu, ở hầu hết các phân khúc bất động sản, người mua đều nhận thấy giá bất động sản đã ít nhiều phù hợp với túi tiền.

Thực tế cho thấy, hiện nay, nhiều dự án căn hộ tung ra có giá bán khá bình dân. Tùy vào vị trí dự án và diện tích căn hộ, giá chào bán thường chênh lệch từ 600 – 900 triệu đồng/căn. Mức giá này nếu cách đây khoảng 5 năm được xem là không tưởng. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tối ưu hóa đến mức thấp nhất chi phí đầu tư, thậm chí chấp nhận lãi ít để giữ khách hàng.

Còn đối với phân khúc nhà ở trung và cao cấp, áp lực chờ đợi giá xuống đã dần giảm đi và có dấu hiệu phục hồi theo hướng ổn định ở những khu vực thuận lợi về cơ sở hạ tầng, uy tín nhà đầu tư cộng với niềm tin của người tiêu dùng.

Và nỗi lo sốt giá “ảo”

TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, chính sách tiền tệ trong thời gian tới sẽ tiếp tục được nới lỏng. Bất động sản không còn nằm trong danh mục hạn chế cho vay. Thậm chí, ngân hàng đang “ngất ngây” giải ngân cho bất động sản. Đến thời điểm này có thể khẳng định rằng, tiền dành cho bất động sản không bị giới hạn.

Theo các chuyên gia, nền kinh tế Việt Nam hiện nay và một vài năm tới tăng trưởng chủ yếu dựa vào tăng trưởng nguồn vốn đầu tư chứ chưa thể trông chờ vào hiệu quả của dòng vốn đầu tư. Do đó, để tăng trưởng, dòng tiền sẽ tiếp tục đổ vào các hoạt động đầu tư kinh doanh, trong đó, bất động sản chiếm tỷ trọng không hề nhỏ.

Điều này cho thấy rằng, khi nguồn vốn đổ vào bất động sản thì sẽ tạo hiệu ứng đầu ra, đó là sản phẩm và giá bán. Như vậy, lo ngại đặt ra là liệu bất động sản có tạo ra cơn sốt giá “ảo” trong thời gian tới hay không?

Nhận định về điều này, Chuyên gia kinh tế, TS. Lê Bá Chí Nhân cho rằng, hiện nay chỉ có thể nhận định giá bất động sản khó có thể tiếp tục giảm còn liệu sắp tới giá có tăng hay không và mức độ tăng như thế nào thì còn phải quan sát mới khẳng định được.

Bởi, “việc bất động sản có tăng giá hay không còn liên quan đến khá nhiều các yếu tố như cơ chế, chính sách quản lý của nhà nước liên quan đến thị trường bất động sản, yếu tố cung - cầu, tâm lý, niềm tin người tiêu dùng…”, TS. Lê Bá Chí Nhân cho biết.

Kế đến là vấn đề quản lý nguồn lực liên quan đến thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ khác so với trước đây khi mà nguồn vốn trung, dài hạn, kể cả nguồn vốn trong và ngoài nước đổ vào bất động sản theo cách thức hoàn toàn khác, có sự kiểm soát, tính toán và phương thức đầu tư hợp lý, hiệu quả hơn.

Đặc biệt là những kinh nghiệm, bài học “xương máu” của cả doanh nghiệp và người mua bất động sản rút ra trong thời gian qua sẽ góp phần kiểm soát được thị trường, hạn chế giá ảo cũng như tránh lặp lại bong bóng bất động sản.