Chủ đầu tư giao nhà chậm, ngân hàng sẽ “thi công” thay

Về bảo lãnh của ngân hàng đối với bất động sản hình thành trong tương lai, Dự thảo lần trước quy định nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hạn thì ngân hàng có trách nhiệm tiếp nhận công trình, tổ chức thi công và bàn giao cho khách hàng.

Với Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 8, các quy định liên quan đến giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai đã được chỉnh sửa khá nhiều.

Trước lo ngại về rủi ro, tranh chấp đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua… bất động sản hình thành trong tương lai. Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng, Dự luật đã có nhiều quy định đảm bảo hạn chế rủi ro như: chủ đầu tư chỉ được thu tiền của khách hàng khi đã xây dựng xong móng của công trình; thu không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà; phải có bảo lãnh ngân hàng; tăng cường vai trò quản lý nhà nước.

Về bảo lãnh của ngân hàng đối với bất động sản hình thành trong tương lai, Dự thảo lần trước quy định nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hạn thì ngân hàng có trách nhiệm tiếp nhận công trình, tổ chức thi công và bàn giao cho khách hàng.

Quy định này đã vấp phải sự phản đối của nhiều đại biểu và Dự thảo trình Quốc hội lần này đã sửa lại, chỉ quy định ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm về nghĩa vụ tài chính, không quy định về trách nhiệm phải tiếp tục tổ chức đầu tư xây dựng để bàn giao nhà ở cho khách hàng.

Thực tế, thời gian qua cho thấy rất nhiều trường hợp dự án nhà ở chưa đủ điều kiện, nhưng chủ đầu tư đã bán, thu tiền của khách hàng dưới dạng góp vốn, hợp tác kinh doanh, sau đó dự án chậm tiến độ hoặc không được triển khai phát sinh tranh chấp, khiếu kiện.  Bởi vậy, Dự thảo lần trước quy định, trước khi đưa một dự án bất động sản hình thành trong tương lai vào giao dịch, chủ đầu tư phải xin phép cơ quan quản lý.

Nhưng một số đại biểu có ý kiến phản đối, cho rằng như vậy là tăng thêm giấy phép con. Dự thảo lần này đổi thành quy định chủ đầu tư phải có văn bản thông báo để cơ quan quản lý biết chứ không phải chờ sự cho phép.

Ngoài ra, còn nhiều nội dung đã được chỉnh lý. Điều kiện về vốn pháp định  đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã giảm xuống, còn 20 tỷ đồng thay vì 50 tỷ đồng như bản dự thảo trình Quốc hội tại kỳ họp trước. Trước đó, nhiều ý kiến đại biểu Quốc hội đã cho rằng mức pháp định 50 tỷ đồng là quá cao.

Theo thống kê, hiện nay khoảng 60% doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có mức vốn điều lệ từ 6-20 tỷ đồng và chỉ có khoảng 26% doanh nghiệp có mức vốn điều lệ từ 50 tỷ đồng trở lên. Việc quy định mức vốn pháp định tối thiểu 50 tỷ đồng là quá cao so với mặt bằng vốn chung của các doanh nghiệp đang hoạt động.

Do đó, Dự luật điều chỉnh vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng, đồng thời tiếp thu ý kiến đại biểu giao Chính phủ quy định cụ thể cho phù hợp với từng loại hình kinh doanh bất động sản và từng thời kỳ.

Quy định về ký quỹ đối với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã được loại bỏ vì nhiều ý kiến đại biểu cho rằng việc này Luật Đất đai, Luật Đầu tư đã quy định, không cần quy định thêm tránh chồng chéo, mâu thuẫn.

Dự luật cũng quy định rõ hơn, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản là giấy phép hành nghề không phải là chứng chỉ đào tạo nghề và cá nhân được cấp chứng chỉ chỉ cần có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên.

Đồng thời, Dự luật quy định trách nhiệm bảo hành thuộc về bên bán; trường hợp còn hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành.