Mua bán nhà trên "giấy": Cần siết chủ đầu tư

Góp ý cho dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), nhiều đại biểu Quốc hội cho rằng, cần phải đưa ra những quy định chặt chẽ hơn nhằm bảo vệ người mua nhà khi ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với các chủ đầu tư.

Chiều 24/10, Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Nguyễn Văn Giàu đã trình bày Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (BĐS). Tiếp đó, Quốc hội đã thảo luận về một số nội dung còn ý kiến khác nhau về dự án Luật này.

Đề nghị siết chặt hơn quy định mua bán nhà trên "giấy"

Với 11 ý kiến phát biểu thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đa số đại biểu Quốc hội đều đồng tình khi dự án Luật được chuẩn bị công phu, có trách nhiệm, đủ điều kiện để thông qua.

So với những bản soạn thảo trước đó, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi lần này đã được tiếp thu theo hướng bổ sung nhiều chế tài bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, bên cạnh đó, một số ý kiến đã đề nghị Ban soạn thảo xem xét điều chỉnh, bổ sung thêm các quy định nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà; chế tài đối với chủ đầu tư dự án bán nhà “trên giấy” hoặc chiếm dụng vốn trái phép…; chi tiết các nội dung liên quan đến bảo trì nhà ở cũng như lộ trình người dân đóng góp khoản phí này.

Đại biểu Trần Du lịch (đoàn Tp.HCM) nhận xét, Ban soạn thảo luật đã đưa ra nhiều quy định mới nhằm góp phần tháo gỡ khó khăn và làm lành mạnh thị trường bất động sản; giảm bớt sự phiền hà cho người dân. Tuy nhiên, đại biểu Trần Du Lịch cho rằng, dự thảo Luật chưa quy định chặt chẽ việc mua bán nhà hình thành trong tương lai.

Đại biểu Lịch nêu rõ, việc khống chế tỷ lệ huy động vốn trước khi giao nhà mà không quy định việc sử dụng nguồn tiền này khiến người người mua nhà không biết chủ đầu tư đem tiền dân góp đi làm việc gì, có đầu tư vào công trình mở bán hay đi làm việc khác.

Để khắc phục tình trạng này, đại biểu Trần Du Lịch đề nghị, tiền thu từ bán nhà trong tương lai phải được ký gửi vào ngân hàng và các nhà băng chỉ giải ngân cho chính công trình đó, đồng thời có trách nhiệm minh bạch nếu người dân yêu cầu.

Đồng quan điểm, đại biểu Đỗ Văn Đương cho rằng: Dự án Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chưa đưa ra chế tài mạnh để xử lý những chủ đầu tư dự án lợi dụng việc huy động vốn để lừa đảo. Cần phải có chế tài mạnh để bảo vệ những người mua nhà, đồng thời, hạn chế việc khiếu nại, tố cáo.

Đại biểu Đương đề nghị, truy cứu trách nhiệm hình sự với một số hành vi trong kinh doanh bất động sản trong đó nhấn mạnh đến tình trạng huy động và chiếm dụng vốn của khách hàng.

Theo Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, dự án Luật đã được tiếp thu chỉnh sửa theo hướng chủ đầu tư chỉ được thu tiền của khách hàng khi đã xây dựng xong móng của công trình và thu không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà. Bên cạnh đó muốn bán phải có bảo lãnh của tổ chức tín dụng đồng thời phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở địa phương trước khi bán.

Ủy ban Kinh tế Quốc hội cũng nhận được ý kiến cho rằng cần quy định ngân hàng bảo lãnh phải tiếp tục tổ chức việc đầu tư xây dựng để bàn giao nhà nếu chủ đầu tư không hoàn thành. Tuy nhiên, luồng ý kiến khác cho rằng điều này sẽ khó khả thi vì nhà băng sẽ chịu nhiều rủi ro. Do vậy, Ủy ban thường vụ Quốc hội tiếp thu theo hướng chỉ quy định tổ chức bảo lãnh phải có trách nhiệm về nghĩa vụ tài chính, không quy định về trách nhiệm phải tiếp tục tổ chức đầu tư xây dựng để bàn giao nhà ở cho bên mua.

Vốn pháp định kinh doanh bất động sản tối thiểu 20 tỷ đồng

Theo dự án Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi), tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản phải có mức vốn pháp định là 20 tỷ đồng. Bên cạnh một số ý kiến tán thành với mức vốn này, vẫn có một số đại biểu không đồng tình và đề nghị mức vốn pháp định phải tối thiểu là 50 tỷ đồng.

Ủy ban thường vụ Quốc hội (UBTVQH) cho rằng, việc quy định mức vốn pháp định tối thiểu 50 tỷ đồng là quá cao so với mặt bằng vốn chung của các doanh nghiệp đang hoạt động. Theo thống kê hiện nay, có khoảng 60% doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có mức vốn điều lệ từ 6 đến 20 tỷ đồng và chỉ có khoảng 26% doanh nghiệp có mức vốn điều lệ từ 50 tỷ đồng trở lên. Do đó, UBTVQH cũng đề nghị giữ quy định mức vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng; đồng thời tiếp thu ý kiến đại biểu, giao Chính phủ quy định cụ thể cho phù hợp với từng loại hình kinh doanh bất động sản và từng thời kỳ.

Góp ý cho dự thảo Luật này, đại biểu Phạm Huy Hùng (Hà Nội) không nhất trí với khoản vốn pháp định của các tổ chức kinh doanh, bất động sản là 20 tỷ đồng,  bởi theo ông, 20 tỷ đồng thì không thể làm dự án hàng ngàn mét vuông được.

Đồng tình với quan điểm này, một số đại biểu khác cho rằng, vốn pháp định phải được quy định theo quy mô dự án hoặc 20% của tổng mức đầu tư dự án. Dự án hàng trăm, hàng nghìn ha đất mà chủ dự án chỉ có vốn pháp định 20 tỷ đồng thì sẽ chứa đựng rất nhiều rủi ro...