Nguy cơ “ế” cả nhà ở xã hội lẫn chung cư bình dân

Càng gần những ngày cuối năm, những tín hiệu tích cực của thị trường bất động sản (BĐS) càng thể hiện rõ ở tính thanh khoản, sự quan tâm của khách hàng đến những dự án chuẩn bị hoàn thiện, tính pháp lý đầy đủ và chủ đầu tư có uy tín. Tuy nhiên, Hiệp hội BĐS Việt Nam đã phải cảnh báo nguy cơ dư thừa nguồn cung căn hộ khi các chủ đầu tư ồ ạt bung hàng… Nhà ở xã hội, chung cư bình dân cũng không là ngoại lệ.

Ồ ạt tấn công thị trường

Chỉ trong ít ngày đầu tháng 10/2014, thị trường căn hộ Hà Nội chứng kiến hàng loạt dự án chung cư bình dân với mức giá vừa phải ồ ạt chào hàng, trong đó có dự án mức giá chỉ từ 600 triệu đồng/căn. Ưu điểm của những dự án này là tiến độ xây dựng đang rất tốt và thời gian bàn giao nhà chỉ tính bằng tháng, thậm chí có những dự án chỉ còn tính bằng ngày. Ngay lập tức các dự án này đã nhận được sự quan tâm rất lớn từ phía khách hàng, những người có nhu cầu mua nhà ở thực.

Điển hình trong số đó có thể kể đến như dự án chung cư Gemek Tower tọa lạc tại lô A44, Khu đô thị mới Lê Trọng Tấn - Geleximco, Hoài Đức do hệ thống Siêu thị dự án bất động sản STDA vừa mở bán chính thức. Dự án gồm 2 tòa tháp cao 34 tầng, trong đó 5 tầng đế là trung tâm thương mại và dịch vụ công cộng, từ tầng 6 - 34 là hệ thống căn hộ để ở với tổng số 1.276 căn hộ, trong đó 805 căn hộ có diện tích nhỏ dao động từ 58-70m2. Với mức giá từ 13,1 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT) và khách hàng sẽ được vay vốn từ gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng. Dự án này đang nhận được sự quan tâm rất lớn từ phía khách hàng. Bà Nguyễn Phương Anh, đại diện Siêu thị dự án STDA cho biết, chỉ trong 2 tuần đầu chính thức mở bán, lượng khách hàng đến giao dịch và đặt cọc đang ngày một tăng lên, chủ yếu nằm trong lượng căn hộ có diện tích nhỏ từ 58-70m2. Lý do được giải thích là ở dự án đang thi công gần xong phần thô. Tính pháp lý dự án rất đầy đủ, dự án đã có sổ đỏ chung, sổ đỏ từng căn sẽ được cấp khi bàn giao căn hộ cho khách theo cam kết từ chủ đầu tư.

Hàng loạt dự án khác cũng vừa chính thức bung hàng đã nhận được sự quan tâm lớn như: Dự án căn hộ New Skyline tại lô đất CC2 Khu đô thị mới Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội với mức giá khoảng 20 triệu đồng/m2. Theo thông tin từ đại diện Liên minh các sàn G5, hiện dự án đang thi công phần thô, dự kiến trong quý I/2015 sẽ bàn giao căn hộ thô cho khách hàng. Có thể kể thêm nữa là trường hợp mở bán 30 căn cuối OCT1 Resco Cổ Nhuế do Công ty CP Địa ốc C&T và Sàn giao dịch bất động sản Tâm Việt vừa mở bán chính thức. Dự án này được quan tâm bởi có vị trí đắc địa, tọa lạc trên mặt đường Phạm Hùng, đối diện với Công viên Hòa Bình, ngay cạnh bến xe Nam Thăng Long. Giá bán căn hộ khoảng 1,5 tỷ đồng/căn và khách hàng sẽ được các ngân hàng hỗ trợ vay vốn tối đa tới 20 năm. Hiện dự án đang hoàn thiện nội thất, dự kiến sẽ bàn giao vào tháng 12/2014.

Không chỉ có thế, hàng loạt dự án được chuyển đổi thành nhà ở xã hội với số lượng lớn căn hộ như: Dự án Bright City với diện tích rộng hơn 15.493m2, trên quốc lộ 32, thuộc địa phận huyện Hoài Đức (Hà Nội). Đây là 1 trong 5 dự án nhà ở thương mại đầu tiên được UBND TP Hà Nội cho phép chuyển đổi sang nhà ở xã hội. Sau khi điều chỉnh sang mô hình nhà ở xã hội và bớt lại một phần dự án làm nhà thương mại, tổng vốn đầu tư dự án giảm còn 1.270 tỷ đồng. Tuy nhiên, nhiều người đang rất nghi ngại về thành công của dự án bởi vị trí quá xa trung tâm, sau hàng loạt “bài học” về nhà ở xã hội như: Đặng Xá (Gia Lâm), Sài Đồng (Long Biên)… do vị trí xa trung tâm và giá cả cũng chưa thực sự hợp lý.

Áp lực từ các dự án bung hàng cuối năm

Lý giải cho việc hàng loạt dự án đang ồ ạt tung hàng, ông Trần Đức Diễn, Giám đốc sàn giao dịch BĐS Maxland (Liên minh sàn G5) cho rằng, thị trường chưa hoàn toàn phục hồi được niềm tin với khách hàng nhưng đã thể hiện rõ tín hiệu tích cực. Điều này thể hiện qua việc những dự án có giá tốt, đặc biệt là tính pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư uy tín thời gian qua bán hàng rất tốt. Dưới góc độ của người bán hàng, ông Diễn cho biết, giá cả hiện không còn là yếu tố quyết định đến tiến độ bán hàng. Yếu tố quyết định nhất được khách hàng quan tâm hàng đầu là tính pháp lý của dự án, vị trí dự án, tiến độ, uy tín chủ đầu tư rồi mới tới giá cả. Ông Diễn cho rằng, các chủ đầu tư đang ồ ạt bung hàng là tất yếu để đón dòng tiền cuối năm. Đặc biệt là đón đầu tâm lý cuối năm mua nhà của người Việt. Tuy nhiên do năm nay BĐS đang có tín hiệu tốt nên lượng hàng bung ra nhiều đột biến hơn sau một quãng thời gian dài “nằm im” chờ đợi.

Đánh giá của Hiệp hội BĐS Việt Nam trong quý III vừa qua, giá căn hộ có xu hướng tăng nhưng phân hóa, tập trung ở phân khúc bình dân và trung cấp. Thị trường bất động sản có những khởi sắc và được kỳ vọng sẽ phát triển mạnh hơn vào những tháng cuối năm. Về nguồn cung, tình hình thị trường bất động sản đang khởi sắc trở lại như hiện nay, hàng loạt dự án tung hàng, khởi động trở lại khiến giới chuyên môn lo ngại tình trạng thừa cung như trước có thể xảy ra vào năm sau. Do đó, Hiệp hội BĐS Việt Nam khuyến nghị cần sự kiểm soát thận trọng của Nhà nước để thị trường cân đối tổng thể giữa nguồn cung và nhu cầu, tránh tình trạng dư thừa vào năm sau, kể cả đối với phân khúc nhà ở bình dân, nhà xã hội.

Đến hết tháng 9/2014, tín dụng tăng 7,26% trong khi 6 tháng đầu năm chỉ tăng 3,5%. Riêng lĩnh vực BĐS tăng tới 12%. Tăng trưởng chủ yếu tập trung ở khu vực trung cấp và bình dân. Lĩnh vực kinh doanh BĐS cũng đứng thứ 2 về thu hút dòng vốn FDI với 27 dự án đăng ký mới, tổng vốn đăng ký và tăng thêm 1,2 tỷ USD, chiếm 11% tổng dòng vốn đăng ký FDI trong 9 tháng đầu năm. Lượng cung căn hộ trên thị trường cũng tăng cao, trong 9 tháng đầu năm 2014, tổng số căn hộ bán ra thị trường đạt gần 13.000 căn, cao hơn con số cả năm 2013. Điểm tích cực cho thị trường đó là tính thanh khoản tăng trở lại, riêng quý 3 tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 96% lượng căn hộ mở bán.