Nhiều “ẩn số” khó lường trên thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) tiếp tục tăng trưởng; chưa có nguy cơ bong bóng BĐS, nhưng cần cảnh giác trước các nhân tố bất ổn đang tích tụ theo thời gian.

Trong khi đó, tiền sử dụng đất tiếp tục là “gánh nặng” đối với hộ gia đình, cá nhân, vừa là một “ẩn số” đối với DN. Đó là những dự báo về thị trường năm 2016 của Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu.

* Theo ông, điểm đáng chú ý của thị trường năm 2015 là gì?

- Ở góc độ thị trường, năm 2015, TP Hồ Chí Minh có thêm loại sản phẩm chung cư căn hộ cho thuê giá rẻ đầu tiên do công ty tư nhân đầu tư. Điển hình như dự án căn hộ chung cư mini của Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành gồm có 125 căn hộ, diện tích 19m2/căn, có đầy đủ tiện ích, cho thuê giá 1,5 triệu đồng/tháng.

Về chính sách, năm 2015, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã thành công trong điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng chặt chẽ và linh hoạt góp phần tích cực thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi và tăng trưởng. Một kết quả đáng mừng là, các DN BĐS Việt Nam đang thống lĩnh thị trường, kể cả trong hoạt động mua bán chuyển nhượng dự án (M&A), mua bán sáp nhập DN. Thị trường đang dần dần hình thành những tập đoàn phát triển BĐS trong nước lớn cả về quy mô, năng lực tài chính, sản phẩm đa dạng để dẫn dắt thị trường.

* Nhiều chuyên gia bày tỏ quan ngại về tình trạng bong bóng BĐS có thể tái diễn, cá nhân ông và Hiệp hội có đánh giá như thế nào về mối quan ngại này?

- Bong bóng BĐS (đã xảy ra năm 2007 và 2010) là một nguyên nhân gây nên tình trạng lạm phát cao, bất ổn kinh tế, làm thiệt hại rất lớn cho người tiêu dùng, cộng đồng DN và thị trường BĐS. Tuy nhiên, qua nghiên cứu và tổng kết từ thực tiễn, Hiệp hội chưa nhận thấy các điều kiện khách quan và chủ quan làm phát sinh bong bóng BĐS. Do vậy, có thể dự báo chưa có nguy cơ bong bóng BĐS trong năm 2016. Tuy nhiên, chúng ta cần tiếp tục quan sát, theo dõi kỹ các nhân tố bất ổn đang tích tụ tăng dần theo thời gian, để có giải pháp xử lý phù hợp, kịp thời, hiệu quả. Đặc biệt, có nhân tố có thể gây bất ổn thị trường trong thời gian tới lại bắt nguồn từ chính sách hiện hành.

* Ông có thể nói rõ hơn nhân tố có thể gây bất ổn thị trường BĐS?

- Hiện nay, một số chính sách về đất đai vẫn còn nhiều bất cập. Chẳng hạn như trong cách tính tiền sử dụng đất (theo Luật Đất đai 2014). Tiền sử dụng đất vẫn là một “gánh nặng” đối với hộ gia đình, cá nhân và là một “ẩn số, không minh bạch” mà DN không thể định lượng được trước khi quyết định đầu tư dự án có sử dụng đất. Đây cũng là tiền đề tạo ra cơ chế "xin - cho" trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS. Cụ thể, đối với hộ gia đình, cá nhân, nhiều trường hợp làm thủ tục xin hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn các trường hợp tương tự từ năm 2014 trở về trước. Nguyên nhân là theo quy định của pháp luật đất đai, mức giá đất thấp nhất của địa phương không được thấp hơn mức giá đất tối thiểu theo khung giá của Chính phủ ban hành.

Hiệp hội cho rằng, điều này cần được TP Hồ Chí Minh kiến nghị sửa đổi cho hợp lý hơn. Bởi với mức nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước, có thể nhiều hộ gia đình, cá nhân không có đủ khả năng tài chính và như vậy, có thể dẫn đến các giao dịch bằng giấy tay, phát sinh thị trường ngầm, làm giảm tính minh bạch của thị trường BĐS, có thể phát sinh những tranh chấp trong xã hội và làm giảm nguồn thu ngân sách.

Trong khi đó, đối với các tổ chức, DN chế định thu tiền sử dụng đất vừa là “một gánh nặng” về tài chính vừa là “một ẩn số, không minh bạch” mà DN không thể tiên lượng được trước khi ra quyết định đầu tư dự án hay không vì không thể tính toán trước được hiệu quả, làm phát sinh cơ chế "xin - cho". Cuối cùng chi phí tiền sử dụng đất cũng sẽ được tính vào giá bán mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua sản phẩm BĐS. Do đó, về lâu dài nên nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng "sắc thuế sử dụng đất ở" với thuế suất nhất định. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn, duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

* Xin cảm ơn ông!