Thị trường bất động sản: Hai “cú sốc” mang tính bản lề

Kết thúc năm 2015, thị trường BĐS vẫn mải miết những phiên chợ “vét” để chạy đà cho năm 2016 hứa hẹn nhiều triển vọng về thanh khoản, giá trị tăng trưởng. Bức tranh địa ốc năm qua, theo góc nhìn quản lý, được khắc họa qua một số chính sách – quyết nghị mang tính khắc phục các sự cố điển hình.

Từ vấn đề đảm bảo cuộc sống cho người dân trong chung cư, chất lượng các công trình nhà ở cao tầng… tới câu chuyện đảm bảo tuân thủ pháp luật bán hàng BĐS. Dự báo, BĐS 2016 sẽ trở nên minh bạch, DN sẽ nghiêm chỉnh chấp hành luật định, khách hàng yên tâm giao dịch nhờ hiệu quả của cây gậy quản lý.

Cháy nhà, nhà quản lý có mặt!

Có thể nói, hỏa hoạn tại chung cư thương mại cao tầng đã trở thành sự cố mang tính… xuyên suốt (về thời gian) và đặc thù (về nguyên nhân cơ bản) trong năm 2015. Từ khóa “cháy chung cư” phổ biến tới mức, chỉ cần trong 0,55 giây, công cụ google trả về 706.000 kết quả.

Hà Nội được nhắc tới chủ yếu xoay quanh sự cố chập điện gây cháy ở chung cư Xa La (Hà Đông), Vimeco (Cầu Giấy), hỏa hoạn ở tầng 18 chung cư cao cấp Hồ Gươm Plaza…

Tới quý IV/2015, phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và ngay cả một phần dự án cao cấp bắt đầu gặp khó (thậm chí phải bán rẻ, cắt lỗ sâu như một số hạ phần dự án của Xí nghiệp Lai Châu tại quận Hoàng Mai) để “thoát hàng”.

Không chỉ hiệu năng phòng cháy – chữa cháy ở chung cư bình dân đa phần chỉ là… hình thức, những chung cư thương mại cao cấp “đình đám” như dự án của May Hồ Gươm hay Vimeco Phạm Hùng của công ty CP Vimeco cũng chẳng khá hơn…

Khác chăng, sai phạm – nguyên nhân của hỏa hoạn ở dự án giá rẻ mang tính hệ thống và nặng nề hơn so với phần còn lại. Dẫu vậy, sự vào cuộc mang tính chiến lược, xử lý từ gốc của nhà chức trách đã mang lại tính nghiêm minh, công bằng của pháp luật BĐS.

Cụ thể, tháng 12, Hà Nội đồng ý với đề xuất của Cảnh sát PCCC thành phố dừng xem xét việc giao chủ đầu tư, cấp phép đầu tư đối với các dự án mới trên địa bàn cho DN tư nhân xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên.

Tháng 11, trước thực trạng đáng báo động về tình hình hỏa hoạn trên cả nước cũng như ở nhà cao tầng, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải yêu cầu các bộ, ngành địa phương liên quan tổng kiểm tra công tác PCCC, rà soát, đánh giá, phân loại các khu dân cư, chung cư, nhà cao tầng, kiên quyết không nghiệm thu các chung cư không đảm bảo yêu cầu về PCCC để đưa vào hoạt động. Thậm chí, phải coi văn bản nghiệm thu về PCCC là một trong những giấy tờ bắt buộc khi xem xét cấp chứng nhận quyền sở hữu nhà, đất đối với chung cư cao tầng.

Kể từ thời điểm BĐS bị phủ bóng đen đầu cơ – thổi giá – bán nhà trên giấy – tồn kho kèm nợ xấu, năm 2015 ghi nhận sự vào cuộc quyết liệt của cơ quan thuế đối với trách nhiệm truy nghĩa vụ tài chính thuế của DN nói chung và các đơn vị hoạt động trong ngành BĐS nói riêng.

Sẽ không còn …“Chúa Chổm”

Tại địa bàn Hà Nội, sau 7 đợt bị Cục thuế Hà Nội công khai danh sách nợ thuế, tính đến hết tháng 10, các đơn vị thuộc danh sách công khai nợ thuế đã nộp hết nợ vào ngân sách 728 tỷ đồng. Đồng thời, về phía các dự án, DN sử dụng đất, hàng chục trường hợp có thời điểm bị “bêu” với số nợ tiền sử dụng đất lên tới hơn 2.000 tỷ đồng.

Từ đây, khách hàng và giới thạo tin đã có cơ hội để có cái nhìn chân xác về khả năng tài lực thực sự của nhiều “ông lớn” trên thị trường BĐS (như Handico 6, công ty CP tư vấn đầu tư Ba Đình, công ty CP HBI, chủ đầu tư dự án Thăng Long Yên Hòa…)

Đáng chú ý, trong hàng loạt tên tuổi mau mắn hoàn thành (toàn bộ hoặc… nhỏ giọt – PV) nghĩa vụ thuế, rất nhiều trường hợp đang dở dang với kế hoạch bán sản phẩm dự án mục tiêu.

Có ý kiến cho rằng một phần là do “bảo vệ thương hiệu”, còn lại chủ yếu DN BĐS (chủ đầu tư) e ngại thanh khoản bị sa sút khi mối lo “không được cấp chứng nhận sở hữu căn hộ giao dịch” của người mua nhà gia tăng.

Sở dĩ như vậy là vì cơ quan thuế phát đi tối hậu thư về chế tài áp dụng đối với trường hợp không hoàn thành nghĩa vụ thuế/cố tình chây ì: vô hiệu hóa hóa đơn DN.

Về phía cơ quan sở tại, cuối tháng 8, UBND Tp.Hà Nội yêu cầu các sở TN&MT, Tài chính, Cục Thuế Tp.Hà Nội; UBND các quận, huyện, thị xã tăng cường các biện pháp quản lý, đảm bảo việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất để các tổ chức, cá nhân thực hiện các dự án (DA) đầu tư trên địa bàn thành phố.

Trong đó, đặc biệt phải bảo đảm nguyên tắc thu đủ số tiền sử dụng đất, các khoản tiền phạt do chậm nộp tiền sử dụng đất và các khoản nghĩa vụ tài chính khác với NSNN trước khi bàn giao đất, cấp GCN QSD đất.

Một lần nữa, các yếu tố cần chú ý trước khi giao dịch, nhận bàn giao căn hộ (của người mua nhà) được bổ sung thêm chỉ báo về “nghĩa vụ thuế”. Kèm theo những quy định “khung” áp dụng cho hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai, việc phải đảm bảo nghiệm thu hệ thống PCCC và “sạch” pháp lý tài chính thuế được coi thanh lọc triệt để các cá nhân, DN chủ đầu tư chuyên “bóc ngắn cắn dài” tồn tại thời gian qua.

Từ đây, cơ hội cho giới tạo lập địa ốc đủ năng lực chuyên môn – tài chính cạnh tranh một cách minh bạch trên thị trường đã rộng mở – những xấu xí mang tên “nợ đọng”, “bán hàng chênh” (qua các chủ đầu tư thứ phát, hoặc sàn giao dịch), thổi giá tạo sốt ảo sẽ không còn đất tồn tại.