BĐS Đà Nẵng: Sắp qua thời “đứng yên”?

Sau khi chứng kiến thời gian “trầm trầm” những tháng đầu năm (thậm chí kéo dài tới quý II), thị trường địa ốc Đà Nẵng đang dần lấy lại sức sống với biểu hiện thực tế. Trong đó, hoạt động chào bán của phân khúc căn hộ dự án và biệt thự được nhắc tới như một nét đặc thù.

Còn nhớ, quý I/2015, nguồn báo cáo thống kê từ Savills cho thấy thị trường nhà ở Đà Nẵng không ghi nhận bất cứ dự án biệt thự/căn hộ thương mại mới gia nhập thị trường. Sự ổn định ở mức… không có biến động tại địa bàn Đà Nẵng tỏ ra trái chiều so với địa ốc tại Hà Nội và Tp.HCM trong cùng thời gian.

Bội cung, nín thở chờ quy hoạch

Về dòng sản phẩm chung cư thương mại, thời gian đầu 2015, Đà Nẵng chỉ có 14 dự án chung cư với khoảng 3.100 căn hộ. Đáng chú ý, riêng thị trường sơ cấp ghi nhận giảm 14% so nửa cuối 2014 (khoảng 678 căn hộ). Ngược lại, thị trường thứ cấp cung ứng tới gần 2.400 căn hộ (tăng khoảng 49% so nửa cuối 2014).

Quý I/2015, nét ảm đạm cũng được thể hiện ở mảng bán lẻ thị trường BĐS Đà Nẵng. Trong bối cảnh nguồn cung… không có gì mới, tổng cung bán lẻ đạt khoảng 136.000m2. Savills cho biết nguồn cung chủ yếu tập trung ở các địa bàn “trọng điểm” như Thanh Khê (41% nguồn cung), Hải Châu (35%) và Cẩm Lệ (24%).

Thời điểm đó, dự báo từ Savills Việt Nam đã gợi mở tương lai cực đại nguồn cung khách sạn, bán lẻ ngay trong năm 2015. Theo đó, từ quý II/2015 trở đi, nguồn cung tương lai từ 17 dự án sẽ cung cấp khoảng 164.800 m2. Hầu hết các dự án đều đang trong giai đoạn quy hoạch. Tính đến năm 2016, hai dự án mới sẽ đi vào hoạt động, cung cấp cho thị trường khoảng 37.000 m2.

Như vậy, với rất nhiều nhà đầu tư thận trọng, phân khúc BĐS khách sạn càng trở nên gian nan (về thanh khoản, tỷ lệ lấp đầy) bởi nguồn cung khổng lồ từ các dự án lớn đang hẹn ngày về trong tương lai gần.

Thậm chí, ngay cả khi nguồn thống kê về khách du lịch (nội địa và quốc tế) được công bố tăng trưởng tích cực, mối lo “bội cung – tăng cạnh tranh” ở phân khúc khách sạn lẫn biệt thự tại Đà Nẵng vẫn không giảm, khi lượng khách sạn 3 sao tăng mạnh.

Trong quý I/2015, khách du lịch đạt 878.076 lượt, tăng 17,3% theo năm. Số lượt khách quốc tế đạt 313.096 lượt, tăng 14,7% theo năm. Khách trong nước đạt 564.980 lượt, tăng 18,9% theo năm. Nhưng từ quý II/2015, thị trường khách sạn Đà Nẵng sẽ đón nhận thêm 37 dự án khách sạn, cung cấp khoảng 6.370 phòng – tương đương khoảng 99% tổng cung thời điểm cuối quý I/2015.

Những dấu hiệu tích cực

Riêng 4 tháng đầu 2015, tỷ lệ hấp thụ của sản phẩm biệt thự chỉ đạt … 4%. Đồng thời, mức giá trung bình lại tăng 11% (khoảng 25 triệu đồng/m2) so nửa cuối 2014. Ở một diễn biến tốt hơn, thị phần chung cư thương mại có tỷ lệ hấp thụ 11% và phần lớn thanh khoản ghi nhận ở các dự án trung tâm, giá thành xoay quanh mức 20 triệu đồng/m2.

Ở thời gian nửa cuối năm, đặc biệt các tháng quý III với thời điểm “bản lề” ngày 1/7, diện mạo về tốc độ và giá trị thanh khoản ở mảng khách sạn và biệt thự đã tươi tắn.

Cụ thể, theo Savills Việt Nam, với 4 khách sạn được chính thức xếp hạng (3 khách sạn 4 sao và 1 khách sạn 3 sao), tổng số khách sạn hạng 3 – 5 sao trên thị trường tăng 7% theo quý. Công suất thuê trung bình tăng 3 điểm phần trăm, đạt 77%. Giá thuê phòng trung bình tăng 8% theo năm, trong khi doanh thu tăng 13% theo năm. Thống kê của Tổng cục Du lịch, có tới 1,5 triệu lượt khách đến Đà Nẵng trong quý III/2015 – tăng 24% theo năm.

Rõ nét hơn, là hoạt động chào bán náo nhiệt ở mảng biệt thự và căn hộ. Quý III/2015, dự án Vinpearl Đà Nẵng chào sàn giai đoạn II với 150 căn. Sức nóng sản phẩm biệt thự được cho là thuộc về dự án Euro Village (146 căn) cùng với 1.200 căn từ 17 dự án khác nhau.

Riêng quý III, nguồn cung sơ cấp giảm 15% theo quý xuống còn 600 căn; nhưng nguồn cung thứ cấp tăng 5% (đạt 2.519 căn). Dù không có dự án mới mở bán nhưng “chất lượng” và đối tượng khách hàng được cho là trúng và đúng trạng thái thị trường.

Theo Savills, các yếu tố chính thúc đẩy hoạt động bán hàng khả thi trong quý này bao gồm: uy tín của chủ đầu tư và đơn vị quản lý; vị trí sát biển và gần trung tâm thành phố; các nhà đầu tư từ Hà Nội, Việt kiều và người nước ngoài vẫn là những đối tượng khách hàng chính; và các chính sách bán hàng hấp dẫn (điển hình: cam kết lợi nhuận thường niên tối thiểu từ chương trình cho thuê lại).

Tâm điểm nóng nhất là địa bàn quận Hải Châu – nơi có nguồn cung căn hộ tương lai cao nhất (75% thị phần). Phần lớn các dự án biệt thự và căn hộ trong tương lai đang ở giai đoạn lập kế hoạch hoặc tạm dừng và không có kế hoạch triển khai rõ ràng.

Tuy nhiên, với những dấu hiệu tích cực mới đây của thị trường, một số dự án được kỳ vọng sẽ mở bán vào nửa đầu năm 2016 .

Cuối tháng 8/2015, lãnh đạo Đà Nẵng đã đề xuất Ngân hàng Thế giới bổ sung 103 triệu USD vốn vay, nhằm giúp Đà Nẵng hoàn thiện Hệ thống giao thông thông minh.

Trước đó, Dự án Phát triển bền vững Đà Nẵng có tổng vốn đầu tư hơn 272 triệu USD (Ngân hàng thế giới là tài trợ chính) gồm các hợp phần về cải thiện thoát nước, phát triển hệ thống xe bus nhanh, đường chiến lược đô thị, đầu tư cơ sở hạ tầng ưu tiên… được nhắc tới như “át chủ bài” về hoàn thiện tối đa điều kiện hạ tầng kỹ thuật ở thành phố Đà Nẵng.

Nhiều tuyến đường, từ dự án phối hợp, đã khởi công và đang triển khai, dự kiến về đích trong 2016, đây là những điều kiện để các dự án BĐS, khách sạn hạng sang thuyết phục các đối tượng khách hàng.