2016: có nguy cơ “bong bóng”?

Kết thúc năm 2015, không ít ý kiến từ giới phân tích ngành BĐS tỏ ra nghi ngại về những dấu hiệu manh nha cho cơ hội tái diễn bong bóng BĐS. Tuy nhiên, theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, chưa có lý do để lo việc tích tụ đầu cơ – tăng giá bất thường trên thị trường sẽ tái hiện thảm cảnh địa ốc thời kỳ 2010-2012.

Để dự báo về khả năng tích tụ bong bóng, biểu hiện chủ yếu các hiện tượng như sau: giá tăng hàng ngày, hàng tuần và mặt bằng giá cao hơn nhiều so với giá BĐS xác định theo phương pháp thu nhập từ cho thuê; tín dụng BĐS tăng nhanh và các ngân hàng thương mại có xu hướng muốn tăng lãi suất, thị trường cũng đủ sức thu hút mọi nguồn vốn trong xã hội, nhất là vốn từ tiền tiết kiệm của dân, từ vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ; thị trường BĐS nóng lên rất rõ với số lượng giao dịch tăng hàng ngày, hàng tuần; những người kinh doanh BĐS đạt lợi nhuận rất cao (vẫn gọi là siêu lợi nhuận).

Lo quá xa…

Đối chiếu với hiện nay, tất cả những biểu hiện trên đều không có. Một số dự án phát triển BĐS ở những vị trí thuận lợi có biểu hiện tăng giá ở mức một hai phần trăm sau một vài tuần phân phối hàng hóa so với giá chào lúc ban đầu. Việc tăng giá như vậy không phải do đầu cơ mà đơn giản chỉ là do lợi thế của riêng dự án đó, không phản ảnh xu hướng sốt giá trên toàn thị trường.

Trong cả năm 2015, lượng tồn kho BĐS được giảm hàng tháng từ khoảng 2% tới 5%, những tháng cuối năm có xu hướng giảm mạnh hơn. Điều này cho thấy kho BĐS tồn đọng sẽ được từng bước giải quyết trong quá trình ấm lên của thị trường.

Tất nhiên, tình trạng tồn kho hiện nay là hệ quả của một thời gian dài sốt giá cao gắn với đầu cơ. Tình trạng này đã làm cho các nhà đầu tư chỉ cần tìm được đất, xây thành nhà là nhìn thấy siêu lợi nhuận, nhà đó không cần để ở mà chỉ để mua đi bán lại.

Khi thị trường BĐS rơi vào trầm lắng, người ta chỉ quan tâm tới nhà để ở thì các dự án không quan tâm tới điều kiện sống sẽ đương nhiên rơi vào tình trạng tồn kho, các KĐT trở thành các khu phố, thành phố “ma”. Giải tỏa kho BĐS tồn đọng không thể nhanh mà cần có thời gian đáng kể.

Để phát triển thị trường BĐS 2016, còn rất nhiều việc phải làm khi căn cứ vào các quy định đổi mới của Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh BĐS 2014.

Trước hết, vấn đề an sinh xã hội về nhà ở là điều cần được đặt ra và xem xét chi tiết từng việc. Sau đó là tập trung phát triển các phân khúc có thể mang lại lợi ích chung cũng như lợi ích của các bên tham gia.

Theo dõi diễn biến của thị trường BĐS năm 2015 có thể thấy phân khúc nhà ở giá trung bình và giá trên trung bình có cơ hội phát triển mạnh. Bên cạnh đó, phân khúc giá rẻ vẫn tiếp tục phát triển với nguồn cung ổn định hàng năm. Phân khúc này khó có điều kiện tăng cung mạnh vì yếu tố thị trường không cao, phụ thuộc rất nhiều vào sự trợ giúp của Nhà nước mà khả năng trợ giúp này lại luôn có hạn.

Chuẩn bị cho 2016

Khó hy vọng thị trường năm 2016 sẽ có những bước ngoặt vì vẫn còn một lượng BĐS tồn đọng với giá trị gần 50 nghìn tỷ đồng – một áp lực khá lớn. Hơn nữa, nhiều phân khúc quan trọng như phân khúc nhà ở cho thuê, phân khúc chung cư vẫn chưa có khả năng đưa ra các giải pháp phát triển tích cực.

Nhu cầu thuê nhà của người nghèo, người có thu nhập thấp khá cao, khung pháp luật đã được cải thiện mạnh trong Luật Nhà ở 2014 nhưng cung vẫn chưa có khả năng tăng đáng kể do vẫn chưa có giải pháp vốn trung hạn và dài hạn.

Từ đây, các việc cụ thể cần làm để thị trường BĐS 2016 có cơ hội phát triển tốt hơn bao gồm:

Nguồn tín dụng trung hạn và dài hạn nào có thể tận dụng được để phát triển NƠXH, nhà ở cho thuê, cải tạo chung cư cũ nói riêng và cho thị trường BĐS nói chung là một câu hỏi lớn luôn đặt ra cho thị trường BĐS Việt Nam.

Phải chăng khi đã mở chính sách cho người nước ngoài sở hữu nhà ở gắn với đất ở thì chúng ta có thể tiếp tục mở chính sách được thế chấp bằng BĐS ở Việt Nam tại các tổ chức tín dụng nước ngoài. Đây là cách duy nhất để tiếp cận vốn trung hạn và dài hạn.

Cơ chế cho vay tín dụng ưu đãi đối với người nghèo, người có thu nhập thấp cần được điều chỉnh lại trên nguyên tắc thực hiện các tín dụng nhỏ với sự tham gia của cộng đồng và các tổ chức xã hội.

Cơ hội phát triển thị trường 2016 luôn phụ thuộc vào sức hấp dẫn sinh lợi khi đầu tư vào BĐS lẫn cách thức quản lý rủi ro thị trường. Trước hết, phải bảo đảm minh bạch thông tin để mỗi người có thể dự báo, lựa chọn cách đầu tư theo dự báo của mình.

Tiếp theo, những rủi ro về quan hệ tài chính cũng cần được quản lý chặt chẽ, kể cả giao dịch chuyển quyền, giao dịch bảo đảm, giao dịch tài sản hình thành trong tương lai.

Thị trường BĐS trong giai đoạn tiếp theo cần nhà quản lý chuyên nghiệp, nhà đầu tư chuyên nghiệp và người tiêu dùng chuyên nghiệp.

Tất cả các bên tham gia thị trường BĐS đều phải chung tay làm cho các chính sách mở trong Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 được thực thi.

Ví dụ, chính sách cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài gia trực tiếp vào kinh doanh trên thị trường BĐS cần được các bên tham gia thị trường tạo niềm tin cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Sự tham gia này luôn kéo theo nguồn vốn đáng kể tham gia tạo vốn cho thị trường.