Người mua nhà có nguy cơ mất trắng khi chủ đầu tư phá sản?

Tòa án Nhân dân (TAND) TPHCM vừa ra quyết định mở thủ tục phá sản đối với Công ty Bất động sản Xây lắp Dầu khí Việt Nam (PVCLand), chủ đầu tư dự án PetroVietnam Landmark. 400 khách hàng mua căn hộ tại dự án này liệu có nguy cơ mất trắng?

Mở thủ tục phá sản với PVCLand

TAND TPHCM ngày 24-2 đã ban hành quyết định mở thủ tục phá sản đối với PVC Land (địa chỉ tại lầu 6, số 11Bis Nguyễn Gia Thiều, quận 3, TPHCM). Quyết định này được đưa ra sau khi cơ quan chức năng xem xét đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản đối với doanh nghiệp của khách hàng mua căn hộ PetroVietnam Landmark là bà Trần Thị Châu Giang. Cơ quan chức năng xét thấy có các căn cứ chứng minh PVCLand mất khả năng thanh toán.

Bà Giang mua căn hộ này từ năm 2010, nhưng nhiều năm qua dự án bị đình trệ dài hạn, chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết hợp đồng nên đã yêu cầu tòa án mở thủ tục phá sản đối với PVCLand hồi tháng 11-2016. Trước đó, doanh nghiệp này đã thế chấp dự án PetroVietnam Landmark (bao gồm cả căn hộ đã bán cho bà Giang), đã thu đủ tiền của khách hàng nhưng chưa làm thủ tục giải chấp.

Theo quyết định của TAND TPHCM, trong khoảng thời gian 30 ngày kể từ ngày cuối cùng đăng báo, đăng tải thông tin về quyết định mở thủ tục phá sản này, các chủ nợ phải gửi giấy đòi nợ cho Quản tài viên quản lý, thanh lý tài sản - bà Nguyễn Thụy Anh (quận 3, TPHCM).

Trong đó nêu cụ thể các khoản nợ, số nợ đến hạn và chưa đến hạn, số nợ có bảo đảm và không có bảo đảm mà doanh nghiệp phải trả. Kèm theo giấy đòi nợ là các tài liệu chứng minh về các khoản nợ đó. Giấy đòi nợ phải do chủ nợ hoặc người đại diện hợp pháp của chủ nợ ký tên. Hết thời hạn này các chủ nợ không gửi giấy đòi nợ đến tòa án thì được coi là từ bỏ quyền đòi nợ.

Người mua nhà phải làm gì?

Trao đổi với TBKTSG Online, luật sư Trần Đức Phượng, thuộc Đoàn Luật sư TPHCM, cho biết người mua căn hộ thuộc dự án này ký hợp đồng mua bán từ trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực nên quyền lợi của người mua nhà tại dự án này sẽ được thực hiện theo quy định của Luật Phá sản 2014 và các quy định pháp luật về nhà ở trước đây. Thời điểm này, chưa có quy định bắt buộc chủ đầu tư phải có bảo lãnh của ngân hàng trước khi giao dịch bán nên người mua trong dự án này có thể phải chịu nhiều rủi ro từ việc chủ đầu tư bị phá sản.

Theo Luật Phá sản 2014, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày TAND ra quyết định mở thủ tục phá sản, chủ nợ phải gửi giấy đòi nợ cho quản tài viên, doanh nghiệp quản lý, thanh lý tài sản. Sau đó, quản tài viên sẽ thực hiện xác định nghĩa vụ về tài sản đối với các chủ nợ và bên liên quan, kiểm kê tài sản, thông báo đến các chủ nợ để lập danh sách chủ nợ.

Sau thời điểm mở thủ tục phá sản, doanh nghiệp vẫn hoạt động, xử lý và thanh toán các khoản nợ đặc biệt, hoàn trả tài sản,… nhưng phải theo quy định và dưới sự giám sát của quản tài viên và thẩm phán.

Sau khi lập danh sách chủ nợ, hội nghị chủ nợ sẽ được tổ chức với sự tham gia của các chủ nợ trong danh sách chủ nợ (chủ nợ có bảo đảm, chủ nợ không có bảo đảm), đại diện người lao động, người bảo lãnh.

Hội nghị chủ nợ sẽ đưa ra quyết định về doanh nghiệp theo một trong ba hướng: (1) Đình chỉ tiến hành phá sản và doanh nghiệp hoạt động bình thường; (2) Các chủ nợ không có bảo đảm hoàn toàn quyết định tiếp tục hoạt động thông qua phương án phục hồi hoạt động kinh doanh có thời hạn tối đa là 3 năm để thoát cảnh phá sản; (3) Quyết định phá sản.

Ông Phượng cho biết, khi quyết định phá sản, quản tài viên sẽ thực hiện thanh lý tài sản, đòi các khoản nợ từ bên con nợ, giải quyết việc chấm dứt các hợp đồng,… để thu giá trị tài sản về phân chia cho các chủ thể. Đối với chủ nợ có bảo đảm thì được thanh toán bằng tài sản bảo đảm đó. Đối với chủ nợ không có bảo đảm sẽ được phân chia theo thứ tự ưu tiên đối với giá trị tài sản của doanh nghiệp: (1) chi phí phá sản; (2) chế độ của người lao động; (3) nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, khoản nợ không có bảo đảm phải trả cho chủ nợ trong danh sách chủ nợ, khoản nợ có bảo đảm chưa được thanh toán do giá trị tài sản bảo đảm không đủ thanh toán nợ. Nếu giá trị tài sản không đủ để thanh toán thì từng đối tượng cùng một thứ tự ưu tiên được thanh toán theo tỷ lệ phần trăm tương ứng với số nợ.

Luật sư Phượng cho hay, quyền sở hữu căn hộ thuộc dự án PetroVietnam Landmark chưa chuyển giao cho người mua, do đó người mua căn hộ chưa phải là chủ sở hữu nên không thể yêu cầu giao tài sản là căn hộ. Tuy nhiên, khi chưa có quyết định phá sản thì chủ đầu tư vẫn có thể thực hiện tiếp việc xây dựng để bàn giao nhà ở nhằm bù trừ thanh toán với người mua nhà. Phương án giải quyết cụ thể tùy thuộc vào tình trạng giá trị tài sản của PVCLand, tình hình nợ và giao dịch liên quan khác đến dự án như việc thế chấp ngân hàng để không mất quyền lợi của các chủ thể khác, đảm bảo đúng quy định pháp luật.

Theo ông Phượng, hiện nay dự án đang sẵn sàng bàn giao, do vậy người mua nhà nên đề nghị chủ đầu tư thực hiện việc bàn giao căn hộ và bù trừ thanh toán theo Điều 63 Luật Phá sản, hoặc xây dựng phương án phục hồi kinh doanh để quyết định khi tổ chức hội nghị chủ nợ, các chủ nợ không bảo đảm là người có quyền biểu quyết việc thông qua phương án phục hồi kinh doanh để hoàn thiện và bàn giao cho người mua nhà.

Đánh giá về vụ việc, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng ngân hàng cũng có một phần lỗi khi để chủ đầu tư “lừa” được người mua nhà. Nếu chủ đầu tư đem thế chấp dự án khi vay ngân hàng thì ngân hàng phải có nhiệm vụ kiểm tra xem liệu thời điểm đó khách hàng đã đóng tiền cho chủ đầu tư hay chưa. Nếu khách hàng chưa đóng thì ngân hàng có thể cho vay, còn nếu đã đóng rồi thi xem như tài sản đó đang ở khách hàng, không còn là của chủ đầu tư để có thể nhận thế chấp.

Còn nếu ngân hàng cho chủ đẩu tư vay và cho khách hàng vay trả từ từ cho chủ đầu tư, thì ngân hàng chỉ nên chi tiền cho bên thứ ba là công ty xây dựng, và chỉ chi theo tiến độ xây dựng. Như vậy, tiền cho vay của ngân hàng đều nằm ở giá trị công trình, không thể mất được.