Làn gió mát và bức tường thành trên thị trường bất động sản!

Các quy định tiến bộ của Luật Nhà ở 2014 về việc mở rộng hành lang pháp lý cho người nước ngoài và Việt kiều mua nhà tại Việt Nam đã tạo ra làn gió mới trên thị trường địa ốc. Dù vậy, cho đến nay, vẫn còn những "bức tường thành" ngăn làn gió mát lành ấy lan tỏa ra mọi ngõ ngách thị trường.

Nếu như trước đây, người nước ngoài, Việt kiều chỉ có thể mua chung cư, thì Luật Nhà ở 2014 đã mở rộng cho các đối tượng này không những được sở hữu căn hộ chung cư, mà còn có thể là nhà ở riêng lẻ. Có thể nói, đây là bước chuyển quan trọng để thu hút nguồn vốn ngoại cho thị trường bất động sản. Ngoài ra, quy định này còn giải quyết các bài toán về kinh tế - xã hội khi người nước ngoài, cộng đồng kiều bào có cơ hội kinh doanh, đầu tư lâu dài tại Việt Nam.

So với tại Indonesia (người nước ngoài ở Indonesia phải có thị thực và giấy phép làm việc tại Indonesia mới được sở hữu hợp pháp nhà ở), các quy định của pháp luật Việt Nam được coi là dễ dàng hơn về điều kiện sở hữu nhà. Theo đó, chỉ cần là cá nhân nhập cảnh hợp pháp là có thể đáp ứng điều kiện ban đầu về quyền mua nhà ở.

Thêm vào đó, người nước ngoài có thể chuyển nhượng, bán, tặng cho, để thừa kế nhà ở của mình. Có thể nói, tinh thần của Luật Nhà ở 2014 không chỉ mở rộng về đối tượng, loại nhà ở được phép sở hữu, mà còn mở rộng cả về các quyền của chủ sở hữu. Hơn nữa, người nước ngoài, Việt kiều cũng không cần đáp ứng điều kiện về việc phải sinh sống tối thiểu ở Việt Nam một khoảng thời gian nhất định thì mới có quyền mua nhà.

Không những thế, luật còn cho phép người nước ngoài, Việt kiều sở hữu nhà có đầy đủ các quyền của chủ sỡ hữu như công dân Việt Nam về chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê… Tuy nhiên, người nước ngoài bị giới hạn về thời gian sở hữu nhà, số lượng nhà được phép sở hữu và không được mua nhà ở các khu vực quốc phòng - an ninh. Nhưng nếu người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.

Một số “nút thắt” cần gỡ

Vấn đề thứ nhất, một số quy định chưa rõ ràng và cụ thể về điều kiện. Thực tế, người mua nhà còn mơ hồ, như quy định hạn chế số nhà mà người nước ngoài được sở hữu - không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của một tòa nhà chung cư.

Cụ thể, nếu là nhà ở riêng lẻ, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập, trong trường hợp trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường, thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ và tối đa không vượt quá 250 căn nhà. Nếu sở hữu vượt quá giới hạn trên hoặc không thuộc đối tượng được phép thừa kế nhà ở tại Việt Nam, thì người nước ngoài chỉ được phép nhận giá trị căn nhà.

Vấn đề là tại thời điểm giao dịch, không dễ để những người nước ngoài, Việt kiều có thể tiếp cận và biết được số lượng căn hộ có thể mua trong khu vực dự án, cũng như xác minh tính chính xác của thông tin này từ phía chủ đầu tư. Khi mà các chủ đầu tư các sàn giao dịch luôn cố gắng chạy đua, chào mời để bảo đảm doanh số bán hàng. Đó là chưa kể đến trường hợp chủ đầu tư có các hành vi khuất tất, giấu thông tin hay không đáp ứng các điều kiện luật định. Rủi ro nằm ở chỗ người mua nhà không có đủ công cụ để thẩm định pháp lý, một phần là do rào cản ngôn ngữ và thiếu am hiểu luật pháp.

Thêm vào đó, việc xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương cũng không đơn giản. Các địa phương chưa có căn cứ xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014.

Bộ Xây dựng cũng đã có công văn đề nghị Bộ Công an, Bộ Quốc phòng sớm ban hành văn bản hướng dẫn về vấn đề trên, vấn đề này cần thống nhất bằng văn bản và có hướng dẫn thực thi chi tiết cho người mua nhà. Lẽ vậy mà các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và người mua nhà, nhất là đối tượng Việt kiều và người nước ngoài, cũng đang rất lưỡng lự trong việc tiến hành giao dịch ở một số khu vực.

Vấn đề thứ ba, đó là các thủ tục xác minh nguồn gốc, nhân thân Việt kiều trong trường hợp muốn mua nhà tại Việt Nam để được hưởng các quyền và nghĩa vụ như người Việt Nam.

Theo quy định, việc chứng nhận nguồn gốc người Việt do 3 cơ quan phối hợp thực hiện là: cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ở nước ngoài, Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài, Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp cho người Việt Nam ở nước ngoài.

Thực tế rằng, do các nguyên nhân chủ quan và khách quan khác nhau của lịch sử, nhiều người không thể thu thập đủ các hồ sơ, thủ tục theo quy định để đáp ứng các điều kiện này. Nên chăng, cơ quan chức năng liên quan cần có thêm các hướng dẫn chi tiết hơn, mở rộng và để tạo thuận lợi cũng như đáp ứng các nhu cầu chính đáng của nhóm đối tượng Việt kiều này.

Cũng liên quan đến vấn đề này, pháp luật và chính sách cần có cơ chế thuận lợi về hoạt động chuyển tiền từ nước ngoài về Việt Nam. Việc chứng minh nguồn “tiền sạch” như thế nào cũng là vấn đề mà cơ quan chức năng cần hướng dẫn cụ thể, chứ không thể để trống như hiện tại.

Thực tế cho thấy, ngay cả người nước ngoài khi tiến hành mua nhà ở Việt Nam cũng có nhu cầu vay vốn, tiếp cận tín dụng bằng thế chấp một cách dễ dàng từ tài sản sở hữu đó. Một số ngân hàng có chính sách hỗ trợ cho người nước ngoài vay vốn mua nhà, tuy nhiên vẫn còn đó tâm lý e ngại khi tìm hiểu và tham gia vào hoạt động này, đa phần xuất phát từ đặc thù của hoạt động ngân hàng và bất động sản ở thị trường Việt Nam. Chính phủ cũng nên mở rộng cơ chế để người nước ngoài có thể vay thế chấp để mua nhà ở, tất nhiên là cần cân nhắc các điều kiện để đảm bảo khả năng tài chính tại Việt Nam.

Vấn đề thứ tư và cũng là vấn đề được quan tâm suốt thời gian qua, đó là việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan. Cho dù Chính phủ và các cơ quan nhà nước đã có nhiều cố gắng trong công cuộc cải cách hành chính, cải thiện chất lượng dịch vụ công, nhưng vẫn còn đó các quy định chưa cụ thể, chưa rõ ràng. Đến khi nào người nước ngoài, Việt kiều có thể tự mình tiếp cận các thông tin, thủ tục một cách minh bạch, dễ dàng và hoàn tất các  thủ tục được thì khi đó nhu cầu mới được đáp ứng trọn vẹn.


Hướng giải quyết ở đâu?

Đầu tiên phải là cơ chế phối hợp thực thi thống nhất. Để có thể tháo gỡ được những vướng mắc trên, đòi hỏi phải có sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp, cũng như chính từ những người mua nhà là Việt kiều, người nước ngoài. Sự phản hồi hai chiều đối với các bất cập, khó khăn trong quá trình thực hiện chính sách sẽ giúp các cơ quan nhà nước hiểu rõ và nhìn ra các quy định cần sửa đổi cho phù hợp.

Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng cũng cần có những biện pháp nhanh chóng hướng dẫn những điểm chưa rõ ràng trong các văn bản liên quan, tăng cường chính sách bảo vệ quyền lợi của người mua nhà là người nước ngoài, Việt kiều như đối với công dân Việt Nam.

Ví dụ, các Bộ liên quan cần ban hành thông tư liên tịch xác định rõ các khu vực cần đảm bảo an ninh quốc phòng, công bố thông tin, số lượng các căn hộ có thể được sở hữu… hướng dẫn thực thi Luật Nhà ở về vấn đề này. Điều đó để người mua nhà, nhất là đối tượng Việt kiều và người nước ngoài có thể dễ dàng tìm hiểu và nắm được tại thời điểm quyết định giao dịch.

Tiếp đến, các cải cách thủ tục hành chính cần được thực hiện một cách nghiêm túc, triệt để. Đồng thời, cần tăng cường giám sát, kiểm tra các hoạt động của các cán bộ, cơ quan nhà nước. Hiện nay, việc áp dụng thực hiện các thủ tục hành chính qua mạng cũng đã giảm đáng kể  nạn nhũng nhiễu, ngâm hồ sơ tại các cơ quan chức năng. Trong tương lai, cần đẩy mạnh hơn nữa các cải cách này góp phần minh bạch và rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục hành chính.

Kết lại vấn đề này, hành lang pháp lý cho người nước ngoài, Việt kiều đã có những chuyển biến. Ở góc nhìn tích cực, cơ chế đang tạo điều kiện không chỉ cho đối tượng mua nhà là người nước ngoài, Việt kiều mà còn là cả các doanh nghiệp bất động sản đầu tư vào phân khúc khách hàng này.

Chính phủ cần có những bước tiến mạnh mẽ hơn để thiết lập cơ chế rõ ràng để thị trường phát triển, hướng tới sự đảm bảo về cam kết đối với quyền sở hữu cho họ. Cụ thể là cần tiến tới việc ban hành một Nghị định riêng hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 chi tiết cho việc sở hữu, kinh doanh nhà của người nước ngoài và Việt kiều trong thời gian tới.