Muốn kéo giá bất động sản xuống: Ngoài thuế, không có cách nào khác!

Chủ nhiệm bộ môn Địa chính, trường Đại học Quốc gia Hà Nội, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, GS - TSKH Đặng Hùng Võ tỏ ra cực kỳ bức xúc khi đề cập đến việc giá bất động sản ở Việt Nam đang được xếp vào loại cao nhất thế giới, trong khi thu nhập đầu người lại rất thấp.

* Theo ông nguyên nhân nào khiến cho giá bất động sản của Việt Nam thuộc loại cao nhất thế giới trong khi thu nhập trung bình của người Việt Nam còn rất thấp?

- Có thể kể đến 2 nguyên nhân chính đều có liên quan đến hệ thống tài chính đất đai, đó là sự thiếu thống nhất trong nội bộ hệ thống tài chính đất đai và sự thiếu đồng bộ giữa chính sách đất đai và chính sách tài chính đất đai.

Thứ nhất, đó là vẫn có sự chênh lệch giá đất giữa giá do Nhà nước quy định và giá trên thị trường trong điều kiện bình thường. Về nguyên tắc, nếu có chênh lệch thì khoảng cách chênh lệch đó có xu hướng ngày càng tăng, giá thị trường sẽ càng ngày càng vượt xa giá nhà nước. Khi Nhà nước điều chỉnh nhích giá lên 1 đồng thì lập tức giá thị trường sẽ tăng thêm 10 đồng.

Mặc dù chênh lệch này đã được khắc phục rất nhiều sau Luật Đất đai 2003, nhưng nay lại có xu thế tăng lên nhiều do "sốt đất" trên thị trường. Nghị định số 17/2006/NĐ - CP ngày 27 - 1 - 2006 và Nghị định 123/2007/NĐ - CP ngày 27 - 7 - 2007 có quy định khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, khi bồi thường về đất do Nhà nước thu hồi và khi đưa quyền sử dụng đất vào cổ phần hóa doanh nghiệp mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định không phù hợp với giá đất trên thị trường thì UBND tỉnh phải quyết định lại cho phù hợp.

Nói vậy nhưng trên thực tế đó vẫn chỉ là khẩu hiệu, cũng chưa thấy tỉnh nào xử lý theo quy định này. Trong chiều sâu của cuộc sống, tư tưởng đổi mới thì dễ thống nhất nhưng hành động đổi mới mà gắn với tư lợi thì luôn khó khăn. Việc còn "tồn tại khoảng cách giữa giá đất nhà nước và giá đất thị trường" đang minh chứng về ý nguyện của một số nhà quản lý, của những người có tiền muốn kéo dài cơ chế "xin - cho" về đất đai, giữ chênh lệch giá càng lâu càng tốt, độ chênh lệch càng nhiều càng tốt.

Thứ hai, chính sách thuế quá lạc hậu so với chính sách đất đai, đã làm cho công cụ quản lý đất đai bằng kinh tế bị "tê liệt", tình trạng đầu cơ, tích trữ trong thị trường bất động sản tưởng như chế ngự được sau Luật Đất đai năm 2003 nhưng lại bùng lên một cách rất "thách thức" khi nhà đầu cơ ngộ ra được rằng luật mà không có luật thuế song hành thì "đời vẫn rất vui".

Khiếm khuyết này xem ra còn tệ hơn khiếm khuyết thứ nhất. Vì rằng, cứ có bao nhiêu nhà, đất ở chỗ ngon, chỗ tốt đều được những người có tiền đem tích trữ hết thì giá thị trường bị họ đẩy lên cao là một quy luật tất yếu. Các nhà đầu cơ nắm được nguồn hàng, khống chế được thị trường thì có thể khống chế được giá đầu ra. Số người đầu cơ bất động sản đang ngày càng đông lên sau những "gặt hái bội thu" ở thị trường chứng khoán vừa qua.

* Cần phải có biện pháp gì để khắc phục tình trạng này, thưa ông?

- Đến nay, ngoài việc đổi mới chính sách thuế về sử dụng đất ra không có cách gì giải quyết được. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện nay đang được đánh với mức rất thấp theo Pháp lệnh Thuế nhà, đất năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 1994), nơi có giá đất cao nhất cũng chỉ là 2 kg thóc/m²/năm. Người ở rộng thế nào, có bao nhiêu nhà ở, người có nhà tích trữ mà không sử dụng cũng chỉ tính số cân thóc gấp đôi diện tích tính theo mét vuông mà trả cho Nhà nước, "rất ổn" cho những nhà đầu cơ.

* Kinh nghiệm này ở các nước như thế nào, thưa ông?

- Ở các nước khác, không dễ dàng đầu cơ như thế. Như ở Hoa Kỳ, Canada, các nước Bắc Âu... giá bất động sản rất thấp, một người bình thường có thể chỉ cần bỏ ra 100.000 USD để mua được một biệt thự khá đẹp, nhưng anh không thể ở đó được lâu nếu thu nhập không ở mức chịu được tiền thuế sử dụng đất. Thuế bất động sản ở đó rất cao, cao đến mức phải tính toán rất kỹ khi mua bất động sản, nhà đầu tư không có khả năng không dám làm dự án "ma" để giữ đất chờ lên giá, người có thu nhập trung bình nên đi thuê nhà để ở. Người ta không cần bất cứ một sự can thiệp hành chính nào vào sử dụng đất.

Chính sách thuế sử dụng đất ở mỗi nước cũng đánh trên những nguyên tắc khác nhau, có ưu đãi cho những đối tượng khác nhau. Ở Úc thì mỗi bang có tỷ suất thuế khác nhau nhưng đều đánh theo nguyên tắc ưu đãi cho người nghèo. Ví dụ, mức thuế ở bang Victoria: thuế suất bằng 0% đối với thửa đất có giá thấp hơn 180.000 USD; mức thuế hằng năm là 180 USD cộng với 0,2% giá trị đất vượt quá 180.000 USD đối với thửa đất có giá từ 180.000 USD tới 485.000 USD... và mức cao nhất là 26.000 USD cộng với 3% giá trị đất vượt quá 2.430.000 USD.

Với mức thuế này thì một thửa đất khoảng 300m2 ở khu trung tâm Hà Nội hoặc TP Hồ Chí Minh (giá khoảng 200 triệu đồng/m2) phải nộp thuế sử dụng đất khoảng 74.000 USD mỗi năm. Ở một vùng lãnh thổ gần nước ta là Đài Loan, thửa đất ở ta như nói trên cũng phải nộp phần cơ bản là 40.000 USD hằng năm.

* Theo ông, chính sách thuế của ta nên thay đổi như thế nào?

- Thuế ở ta nên tập trung mức thuế cao vào những trường hợp có đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất cao hơn định mức thông thường. Ví dụ, có thể quy định mức thuế suất tối thiểu đối với đất ở trong hạn mức do UBND cấp tỉnh quy định (thậm chí có thể cho thuế suất là 0%), đánh lũy tiến từng phần đối với đất ở vượt hạn mức, diện tích vượt càng nhiều thì thuế suất càng cao và thuế suất đặc biệt cao đối với nhà ở bỏ không, không có người ở. Đối với đất làm cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, có thể quy định mức thuế suất tối thiểu khi sử dụng đất đúng tiến độ, có hiệu quả, đánh lũy tiến theo năm khi sử dụng chậm tiến độ, không hiệu quả.

* Thưa ông, trước đây, khi ban hành Luật Đất đai năm 2003 cũng đã bàn đến Luật Thuế sử dụng đất với đề xuất đánh thuế lũy tiến nhưng sau đó...

- Tinh thần của Luật Thuế sử dụng đất trên nguyên tắc đánh lũy tiến từng phần theo diện tích sử dụng vượt hạn mức đã được thảo luận khi xây dựng Nghị quyết số 26/NQ - TW của Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành T.Ư Đảng khóa IX và khi xây dựng Luật Đất đai năm 2003. Nghị quyết đã có chủ trương: "Có chính sách thuế để thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả và điều tiết thu nhập của người sử dụng nhiều đất". Luật Đất đai năm 2003 quy định: "Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai gồm thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Quốc hội đã duyệt kế hoạch thông qua luật thuế này từ chương trình xây dựng luật pháp của nhiệm kỳ trước.

Nhưng gần đây, Bộ Tài chính vẫn báo cáo rằng vì nhiều lý do mà không nên xây dựng Luật Thuế sử dụng đất riêng, cần thêm thời gian, cần để tiến độ chậm lại. Tôi thì cho rằng, có gì đó ở lòng người không muốn chứ chẳng khó đến mức 3 năm trời mà vẫn không nghiên cứu xong sắc thuế mà đất nước đang cần, nhân dân đang cần. Mà chưa làm cũng không thấy ai "bị sao" cả. Tôi cam đoan rằng, chỉ cần Nhà nước có chủ trương đẩy nhanh việc xây dựng luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì đã làm giá nhà đất hạ ngay lập tức mà chưa cần bàn đến đối tượng chịu thuế hay biện pháp chống các hành vi lách luật...

* Xin cảm ơn ông!

Theo Thanh Niên