Một số điểm mới của Luật Đất Đai 2013 về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Luật Đất Đai 2013 sẽ có hiệu lực vào ngày 1/7/2014. Luật đã quy định và khẳng định nhiều quyền và nghĩa vụ đối với người sử dụng đất. Để tìm hiểu thêm những quy định của Luật Đất Đai chúng tôi đã có buổi phỏng vấn Luật sư Phạm Thị Bích Hảo - Công ty luật TNHH Đức An về những quy định mới trong Luật Đất Đai về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

* Những hành vi nào của người sử dụng đất bị cấm, thưa luật sư?

- Luật sư Phạm Thị Bích Hảo trả lời: Một trong những điểm mới của Luật đất đai 2013 về những hành vi nghiêm cấm đối với người sử dụng đất là:

Khoản 5 Điều 12 nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt quá hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật đất đai.

Khoản 6 điều 12: 6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Khoản 7 điều 12: Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

Các quy định được thể chế hóa vào luật sẽ giảm bớt những khiếu kiện kéo dài do nhiều giao dịch của người dân chỉ là Giấy viết tay, không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhiều giao dịch mua bán giấy viết tay sau nhiều năm vẫn không đăng ký quyền sử dụng đất vì vậy đến khi để lại di chúc việc chia di sản gắn liền với quyền sử dụng đất thiếu những căn cứ để giải quyết. Với quy định tại điều 12 Luật Đất Đai 2013 sẽ nâng cao trách nhiệm của người dân và là yêu cầu phải thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan có thẩm quyền.

* Những điểm mới nào trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất so với Luật Đất Đai 2003 sửa đổi bổ sung 2009?

- Luật sư Phạm Thị Bích Hảo: Theo Điều 98 Luật Đất Đai 2008 đã cụ thể hóa và giải quyết nhiều trường hợp vướng mắc do Luật Đất Đai 2003 sửa đổi bổ sung chưa quy định hoặc quy định chưa rõ.

Khoản 2 điều 98 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 giấy chứng nhận. Với quy định ghi đầy đủ họ tên của những người có chung quyền sử dụng đất đã đảm bảo quyền lợi cho những người cùng chung mua quyền sử dụng đất và giảm các tranh chấp liên quan.

Khoản 5 điều 98: Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.


* Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất có quy định gì mới?

- Luật sư Phạm Thị Bích Hảo: Khoản 6 điều 166 bổ sung quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này. Điểm mới quyền và nghĩa vụ của người sử dụng có quy định về nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Khoản 3 điều 166 đã tổng hợp về hình thức chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất phải thông qua hợp đồng công chứng hoặc chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã.

* Bảo đảm của nhà nước đối với người sử dụng đất có gì mới?

- Luật sư Phạm Thị Bích Hảo: Trong luật Đất Đai 2013 có quy định tại điều 26 Luật Đất Đai 2013:

1. Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất.

3. Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.

Với quy định này, nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh thì người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.

* Điểm mới trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người sử dụng đất là gì?

- Luật sư Phạm Thị Bích Hảo: Điều 28 Luật Đất Đai 2013 thực sự là một nỗ lực của Nhà nước nhằm công khai các thông tin thuộc hệ thống thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân.

Trong những năm qua, người dân chưa thực sự được tiếp cận với hệ thống thông tin đất đai  nên nhiều khi các giao dịch về đất gặp những rủi ro do vi phạm quy hoạch hoặc đất đã thuộc diện thu hồi. Chính vì vậy, nhu cầu tiếp cận với hệ thống thông tin đất đai của người dân là rất lớn. Với quy định tại điều 28, người dân sẽ được công bố kịp thời, công khai thông tin thuộc hệ thống thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân trừ những thông tin thuộc bí mật theo quy định.

Với Luật Đất Đai 2013, đã có nhiều điểm mới và khắc phục những hạn chế của Luật Đất Đai 2003. Trong thời gian tới, khi luật có hiệu lực với quy định rõ ràng thì mỗi người dân sẽ được đảm bảo các quyền lợi của mình và trách nhiệm phải thực hiện nghĩa vụ mà chủ yếu là nghĩa vụ đăng ký khi thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Có như vậy, Nhà nước mới xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản khác gắn liền với đất và có những bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất.