Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà là khi được công chứng?

Thời điểm thanh toán xong tiền, hay thời điểm được cơ quan Nhà nước đăng ký thì được công nhận là chủ sở hữu là vấn đề đang gây nhiều tranh cãi trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Ngay tại diễn đàn Quốc hội, các đại biểu cũng có ý kiến khác nhau.

Theo Điều 14 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thì có 4 thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở. Cụ thể: Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, thuê mua nhà ở là thời điểm cơ quan Nhà nước chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Đối với trường hợp pháp nhân tặng, cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương là thời điểm bàn giao nhà ở cho bên được tặng cho. Với trường hợp thừa kế là thời điểm mở thừa kế. Còn đối với chuyển quyền sở hữu nhà ở gắn với chuyển quyền sử dụng đất ở có nhà ở đó là thời điểm chuyển quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó.

Hiện, Luật Đất đai (sửa đổi) qui định việc đăng ký đối với quyền sử dụng đất là bắt buộc và thời điểm chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Còn đối với quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, việc đăng ký được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Luật Đất đai không quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, như vậy, việc công nhận thời điểm chuyển quyền sẽ do các văn bản pháp luật chuyên ngành điều chỉnh.

Trên thực tế, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất còn diễn ra khá chậm, quá nhiều thủ tục hành chính phức tạp và  bị kéo dài trong khoảng thời gian rất dài. Đa số các trường hợp phải mất vài năm, thậm chí có trường hợp lên đến 5-6 năm mới được cấp Giấy chứng nhận. Tại nhiều chung cư, do có nhiều khúc mắc, vi phạm từ phía chủ đầu tư nên rất nhiều dự án nhà chung cư hiện nay đều chưa được cấp Giấy chứng nhận. Sự chậm trễ, trì trệ này đã gây ra  nhiều thiệt hại, rủi ro và bất lợi cho chủ sở hữu nhà, đặc biệt khi bên bán nhà, tặng cho… lật lọng.

Thực tế trên dẫn đến, trong nhiều trường hợp, chủ sở hữu nhà muốn thực hiện các giao dịch dân sự về nhà ở như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn… đã không thực hiện được do chưa có Giấy chứng nhận và phải lựa chọn giải pháp “lách luật” là “chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà” mà không phải hợp đồng chuyển nhượng nhà ở theo đúng bản chất của giao dịch. Những cách làm này rõ ràng tiềm ẩn không ít rủi ro cho các bên trong giao dịch.

Để phù hợp với thực trạng cấp Giấy chứng nhận còn quá chậm, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, đặc biệt khi bên mua nhà đã trả tiền đến 90 - 95% giá trị nhà đã chuyển vào ở và để hạn chế tối đa các tranh chấp, phát sinh một cách không đáng có gây rủi ro, thiệt hại cho các bên trong hợp đồng, Hội đồng thẩm định của Bộ Tư pháp đề nghị chỉnh lý lại quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở theo hướng phân chia thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà theo từng loại nhà. Cụ thể, đối với nhà chung cư, thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm công chứng giao dịch về nhà ở; Đối với nhà biệt thự, nhà liền kề (có gắn với quyền sử dụng đất), thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở là kể từ thời điểm đăng ký theo pháp luật đất đai.

Do nhà ở là loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn, dễ phát sinh tranh chấp nên Bộ Tư pháp cho rằng, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà phải là thời điểm công chứng, chứng thực. Qui định này sẽ khắc phục triệt để được “lỗ hổng” về mặt pháp lý đối với thời gian giao thoa kể từ thời điểm ký kết hợp đồng, bàn giao nhà và thời điểm cấp Giấy chứng nhận, qua đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, đặc biệt là bên nhận chuyển nhượng, góp vốn và nhận thế chấp.

Bên cạnh đó, do nhận thức pháp luật của người dân còn nhiều hạn chế, chưa có ý thức cao trong việc sử dụng các dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp để tự bảo vệ mình nên việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở (đối với nhà chung cư) từ khi công chứng sẽ giúp phòng ngừa tranh chấp, vi phạm pháp luật, giảm thiểu rủi ro cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch về nhà. Đồng thời, việc bắt buộc công chứng và xác lập thời điểm chuyển quyền sở hữu từ khi công chứng cũng giúp cho Tòa án thuận lợi hơn trong việc xác định tính xác thực của các giao dịch khi giải quyết tranh chấp.