“Một con triện” không thể làm méo mó thị trường bất động sản

Một trong những nguyên nhân gây khó khăn cho việc bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, gây ra nhiều khiếu kiện kéo dài… là giá đất do Nhà nước qui định luôn thấp hơn nhiều so với giá thị trường.

Theo qui định của pháp luật hiện hành, khung giá đất do Chính phủ ban hành gây khó khăn trong việc xử lý giá đất tại khu vực giáp ranh. Mức giá tối đa trong khung giá đất không theo kịp biến động của thị trường, khung giá đất rộng khiến người dân luôn kêu thiệt thòi...

Vì thế, tại Hội thảo khoa học “Góp ý Dự thảo Nghị định qui định phương pháp định giá đất, khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất” do Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam và Hội Khoa học Đất Việt Nam tổ chức sáng qua (8/5), các chuyên gia cho rằng, hoàn chỉnh về khung giá đất ở các vùng, đặc biệt là các đô thị lớn trong cả nước, sát giá thị trường là cần thiết.

Chấm dứt tình trạng “cò” đất chi phối thị trường

TS Phạm Sỹ Liêm (nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng) cho rằng, định giá là công việc của người tư vấn vì giá đất có sự biến động không ngừng nên cần sự tham gia của các hội đoàn nghề nghiệp trong việc đào tạo, kiểm soát hoạt động của các nhà môi giới bất động sản, chứ Nhà nước không nên can thiệp vì cứ để cơ quan nhà nước định giá thì “chỉ cần phong bì là ký”.

Hiện nay, phần lớn diện tích đất nông nghiệp thu hồi của nông dân lại do các doanh nghiệp ngoài nhà nước kinh doanh dịch vụ… thu lợi nhuận với giá cao, nhưng chỉ đền bù cho nông dân bị mất đất với mức giá thấp, gây thiệt hại cho hộ nông dân; nên “phải xác định giá đất chính xác, hợp lý để đảm bảo tính công bằng, giải quyết hài hòa lợi ích của các bên tham gia” – TS Doãn Hồng Nhung (Đại học Quốc gia Hà Nội) kiến nghị.

Theo các chuyên gia, định giá đất phải dựa vào qui luật thị trường (cung, cầu và cạnh tranh); không chỉ căn cứ vào giá trị hữu hình của diện tích đất, tài sản gắn liền với đất mà phải tính đến cả những giá trị vô hình làm nên giá trị của diện tích đất.

“Thực tế, nhiều chuyên gia hay “quên” những giá trị, lợi ích mà diện tích đất đó mang lại nên dù áp mức giá nào trong khung giá đất thì người dân bị thu hồi đất vẫn không đồng tình với phương án bồi thường, hệ quả là khiếu kiện xảy ra liên miên” – TS Doãn Hồng Nhung nhận định.

Chia quyền lợi cho người sử dụng đất nhiều hơn

Để khắc phục những tranh chấp giá đất ở các khu vực giáp ranh, Dự thảo Nghị định qui định cụ thể việc xử lý chênh lệch về giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương với mức chênh lệch về giá đất tại khu vực giáp ranh (hệ số k) tối đa không quá 30% đối với những dự án phải lấy diện tích đất lớn, liên quan đến nhiều hộ dân và thửa đất, không thể xác định được giá đất cho từng thửa.

Tuy nhiên, PGS.TS Nguyễn Thị Minh Châu (Học viện Chính trị - Hành chính quốc gia Hồ Chí Minh) cảnh báo, với hệ số k đó khó có thể giảm được khiếu kiện về đất đai, thậm chí còn gia tăng gấp 2, gấp 3 nên “giá đất để tính khi bồi thường thu hồi đất nên để là giá thị trường và giá thỏa thuận chứ không nên để trong bảng giá đất của Nhà nước và áp dụng hệ số k để “chia quyền cho người sử dụng đất nhiều hơn”.
TS Nguyễn Văn Quân (Đại học Nông nghiệp Hà Nội) cũng cho rằng, việc “khoác” cho giá đất nhiều chức năng (tính thuế và tính giá trị bồi thường) khiến giá đất không bao giờ phù hợp, nên giá đất nên để cho các tổ chức định giá phục vụ công tác bồi thường tham gia vào theo từng thời điểm cụ thể, còn giá đất qui định chỉ phục vụ cho việc tính thuế và các mục đích mang tính ổn định như xác định giá trị tài sản khi giao đất, tính toán tiền thuê đất…

Bức xúc trước thực trạng, “địa tô và lợi tức (quyền phát triển từ đất đai) đang rơi hết vào túi cá nhân, quan chức vì chỉ “một con triện” vào hồ sơ dự án đã làm méo mó thị trường, làm hàng triệu hécta đất bị lãng phí do bị chiếm dụng, thị trường không thể phát triển trong khi 60% người làm công ăn lương vẫn không có nhà ở”, PGS.TS Nguyễn Thị Hồng Thục đề nghị, khung và bảng giá đất phải đảm bảo tối đa quyền lợi của người sử dụng đất, lấy từ lợi ích của nhà đầu tư để những người đang “ôm” đất phải nhả ra cho những người có nhu cầu thực sự khai thác quyền sử dụng đất.

Dự thảo Nghị định dự kiến sẽ được ban hành khi Luật Đất đai  2013 có hiệu lực (ngày 1/7) nhưng những vấn đề còn chưa được giải quyết khiến nhiều chuyên gia về đất đai “vẫn cảm thấy lo ngại”.

Ông Phạm Văn Thọ (Hội Khoa học Đất Việt Nam): “Lợi ích sau thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng đất không được phân chia thỏa đáng là nguyên nhân làm phát sinh khiếu kiện, mà cơ bản xuất phát từ cơ chế quản lý giá đất của Nhà nước, nên cần qui định cụ thể hơn nữa cả kỹ thuật định giá, việc áp dụng giá đất cho nhu cầu tài chính đất đai, bồi thường, xử phạt vi phạm hành chính đất đai, tránh lẫn lộn, khó hiểu, hiểu theo quyền của người quyết định; tranh chấp khó xử lý, đặc biệt giá đất cụ thể khi nộp ngân sách nhà nước thì khiếu nại giá cao hoặc tiêu cực để có mức nộp thấp, còn bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì khiếu nại giá thấp hoặc tạo giá thị trường ảo để được định giá bồi thường cao”.