Mặt bằng làm khó DN bán lẻ ngoại

“Các nhà bán lẻ nước ngoài cũng không thể ngay lập tức tiếp cận và làm thay đổi toàn bộ cục diện thị trường trong nước”. Ông Mark Burlton, Giám đốc toàn cầu Dịch vụ cho thuê và Tư vấn bán lẻ Cushman & Wakefield nhìn nhận như vậy khi trao đổi với phóng viên TBNH. Nguyên nhân có phần quan trọng liên quan đến mặt bằng bán lẻ.

* Theo ông, vì sao các nhà bán lẻ nước ngoài gần đây có biểu hiện dè dặt hơn khi tiếp cận thị trường Việt Nam?

Các nhà bán lẻ hiện nay không cần nhiều số lượng cửa hàng như trước kia. Tại các nước phát triển, hàng loạt nhãn hàng đóng cửa, thu hẹp phạm vi hoạt động. Vì vậy, khi đầu tư trực tiếp, các nhà bán lẻ bao giờ cũng phải xem xét nhiều hơn nhằm chọn lựa một phương án đầu tư dài hạn.

Một vấn đề khác là có khá nhiều dự án được xây dựng liền kề nhau và vô hình trung, dự án này gia tăng cạnh tranh với các dự án xung quanh khác. Khi mật độ dự án quá dày đặc thì rõ ràng không có lợi cho ai cả. Việt Nam từ đó cũng phải xem xét lại vấn đề về quản lý quy hoạch dự án.

Khó khăn nữa mà các nhà bán lẻ nước ngoài vào Việt Nam có thể gặp phải là những khác biệt về vùng miền, thói quen, xu hướng tiêu dùng... Khi một nhà bán lẻ ngoại vào Việt Nam, họ thường mở theo chuỗi thay vì mở 1-2 cửa hàng nhỏ lẻ. Quá trình tìm kiếm và sở hữu một chuỗi các mặt bằng vị trí tốt là việc khó khăn.

Chất lượng dự án tại Việt Nam nói chung không được đồng đều và Việt Nam không có nhiều mặt bằng bán lẻ tốt để các nhà đầu tư nước ngoài có thể lựa chọn.

* Năm 2015, khi Việt Nam chính thức mở cửa hoàn toàn thị trường bán lẻ, ông dự báo gì về thay đổi khi đó?

Năm 2015, việc Việt Nam mở cửa hoàn toàn thị trường bán lẻ sẽ tạo ra động thái tích cực cho thị trường và khuyến khích các nhà bán lẻ giao dịch trực tiếp tại thị trường Việt Nam. Khi các nhà bán lẻ nước ngoài có cơ hội kinh doanh trực tiếp tại Việt Nam, họ sẽ có chính sách giá cả nhất quán hơn so với khi họ thông qua các nhà phân phối trong nước.

Đặc biệt, chúng ta có thể thấy sự gia tăng của tầng lớp trung lưu tại thị trường Việt Nam. Đây là cơ hội tốt cho các nhà bán lẻ quốc tế tham gia vào thị trường.

Tuy nhiên, những chính sách chặt chẽ mà Chính phủ Việt Nam đưa ra có thể khiến nhà đầu tư nước ngoài quan ngại. Cụ thể, chúng ta có thể thấy trong phân khúc bán lẻ thương mại, nhiều nhãn hàng may mặc nổi tiếng như H&M, Zara… vẫn chưa có đại lý chính thức tại Việt Nam.

Một khi những quy định nghiêm ngặt được gỡ bỏ, có thể những nhãn hàng này sẽ ngay lập tức gia nhập thị trường Việt Nam bởi họ đã có một cơ sở hạ tầng vững chắc trên toàn bộ khu vực. Gia nhập thị trường Việt Nam lúc đó với họ khá dễ dàng.

Nhưng, quá trình để Việt Nam có thể đi tới mở cửa hoàn toàn là một quá trình lâu dài. 90% các thương hiệu hiện có mặt tại Việt Nam đều được phân phối thông qua các nhà phân phối trong nước. Vì vậy, các nhà bán lẻ thế giới từ đó cần phải có một lộ trình nhất định. Thực tế, đầu tư trực tiếp vào thị trường vẫn mang về lợi nhuận nhiều hơn là thông qua đối tác nội địa.

Theo tôi, các nhà bán lẻ quốc tế sẽ đi theo lộ trình, đầu tiên có thể cần đối tác nội địa, nhưng càng về sau, khi môi trường đã thông thoáng hơn, họ có xu hướng đầu tư trực tiếp nhiều hơn.

Còn một yếu tố không thể quên là giá thuê mặt bằng chỉ nên chiếm 10% doanh số bán hàng. Một số thị trường như New York, Hong Kong có chi phí thuê mặt bằng chiếm tới 20%. Nếu vượt quá 20% này, tính bền vững của kinh doanh bán lẻ sẽ không cao. Đây là yếu tố phải xem xét khi mức đầu tư cơ bản (xây dựng, thuê mặt bằng…) chưa cân xứng với sức tiêu thụ tại thị trường các bạn.

* Tức là khó có cuộc tấn công ồ ạt của các đại gia bán lẻ quốc tế?

Có lẽ là không. Nên lưu ý, khi Việt Nam chính thức trở thành thành viên Hiệp định đối tác kinh tế chiến lược xuyên Thái Bình Dương (TPP), các nhà bán lẻ nước ngoài cũng không thể ngay lập tức tiếp cận và làm thay đổi toàn bộ cục diện thị trường trong nước. Họ sẽ tăng dần mối quan tâm và người dân Việt Nam sẽ dần trải nghiệm những thay đổi, xem xét những thay đổi này là tích cực hay tiêu cực.

Theo tôi, những nhà bán lẻ thông minh là người biết ước lượng tiềm năng của thị trường Việt Nam và tận dụng lợi thế người đi tiên phong, dẫn đầu thị trường. Khi hội nhập hoàn toàn, người tiêu dùng Việt Nam được tiếp cận với hàng loạt nhãn hàng quốc tế, lựa chọn chất lượng và giá cả hàng hóa với họ cũng đa dạng hơn.

Những nhà bán lẻ trong nước cũng phải nâng cao tính cạnh tranh bằng việc nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ. Quá trình thay đổi này sẽ bắt đầu tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh rồi lan rộng ra cả nước.

* Xin cảm ơn ông!