Giá BĐS sẽ giảm mạnh, nếu...

Theo ông Nguyễn Văn Đực, những dự án kéo dài 3 - 4 năm thì đến lúc hoàn thành thủ tục, DN đã đuối sức, không đủ tiền khởi công thì chết tại chỗ. Mà DN chết tại chỗ thì thiệt hại cũng là tiền của xã hội. Còn nếu DN sống được và làm ra sản phẩm thì sản phẩm đó sẽ tăng giá trị lên 30-40% và người mua phải chịu.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành trả lời phỏng vấn phóng viên TBNH

* Một số DN cho rằng, thủ tục khởi công dự án phát triển nhà ở đang chậm hơn trước, gây nhiều thiệt hại cho DN. Quan điểm của ông?

Ông Nguyễn Văn Đực

Khởi công chậm sẽ dẫn đến 2 loại thiệt hại: hữu hình và vô hình. Thiệt hại hữu hình cho DN là khi dự án thay vì 1 năm làm thủ tục sẽ khởi công được thì nay kéo dài đến tận 5 năm. Thời gian trễ 4 năm, DN sẽ phải trả lãi ngân hàng. Chi phí mua miếng đất hoặc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, vì sự chậm trễ này sẽ tăng 20-30%. Còn thiệt hại vô hình cho DN là khi họ tung ra thị trường sản phẩm A trong năm nay thì phù hợp, nhưng vì chậm trễ về thủ tục khiến 2 - 3 năm sau mới khởi công, lúc này sản phẩm A không còn phù hợp, bị lạc hậu. Khi DN tung sản phẩm ra thị trường để lấy thương hiệu nhưng vì sản phẩm không phù hợp, không bán được hoặc không có gì nổi bật thì cuối cùng cũng mất giá trị, có thể ước tính khoảng 10%. Cộng cả hữu hình và vô hình thì mất mát mà DN phải chịu tăng lên 30-40%.

* Mức độ thiệt hại 30-40% do chậm khởi công dự án là ước tính của cá nhân ông?

Tất cả mọi người đều biết, thiệt hại từ 30% trở lên. Những dự án đầu tư công chậm 2 - 3 năm đều tăng giá, đội giá lên rất nhiều. DN tư nhân cũng vậy, họ chịu ảnh hưởng bởi vật giá gia tăng, thậm chí cả tiêu cực phí gia tăng lên khoảng 30-40% nếu dự án kéo dài thêm 4 - 5 năm. Phần tăng đó sẽ phải tính vào giá thành sản phẩm.

Còn khi DN chịu không nổi chi phí tăng, bị “bức chết” giữa đường vì hết vốn không theo nổi dự án, coi như sản phẩm không có. Sản phẩm chưa hoàn thành bị hoang hóa, bị đắp chiếu sẽ làm “dơ bẩn” môi trường kinh doanh, môi trường xã hội…


* Có nghĩa rằng, thủ tục để triển khai dự án chậm thì chịu thiệt cuối cùng là người dân, là xã hội?

Những dự án kéo dài 3 - 4 năm thì đến lúc hoàn thành thủ tục, DN đã đuối sức, không đủ tiền khởi công thì chết tại chỗ. Mà DN chết tại chỗ thì thiệt hại cũng là tiền của xã hội. Trị giá DN là 100 tỷ đồng, nhưng khi DN chết bán chỉ được 20 tỷ đồng thì đương nhiên DN bị thiệt hại. Còn nếu DN sống được và làm ra sản phẩm thì sản phẩm đó sẽ tăng giá trị lên 30-40% và người mua phải chịu. Cho nên, kiểu gì xã hội cũng thiệt.

Những biện hộ cho rằng, nhiều thủ tục để có thể quản chặt chất lượng, kỹ thuật là ngụy biện. Nhà nước nên tập trung lo cho những công trình vốn ngân sách để tránh thất thoát và lãng phí. Còn đối với tư nhân, hoạt động theo cơ chế thị trường, chúng ta nên mở ra các điều kiện dễ dàng. Nếu lãng phí thì họ tự chịu, sụp đổ cũng tự chịu…

* Đó là kiến nghị của ông đối với các cơ quan chức năng?

Tôi kiến nghị, thủ tục khởi công dự án phát triển nhà ở gồm 3 giai đoạn. Giai đoạn I, DN chỉ cần thực hiện quy hoạch 1/500 là xong. Giai đoạn II, DN phải làm thiết kế kỹ thuật, dự án đầu tư, giấy phép xây dựng. Giai đoạn III, họ phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là giai đoạn “ghê gớm”, nó có thể kéo dài 5 - 7 năm, thậm chí vẫn không thể khởi công. Bởi, DN bồi thường cho người dân được khoảng 80% diện tích dự án, còn 20% không bồi thường được thì sẽ không thể hoàn thành được hạ tầng, không thể làm được sổ đỏ và sẽ không thi công được.

Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho biết, khi đoàn công tác xây dựng đến Hải Dương khảo sát, một tỉnh nhỏ như vậy nhưng thủ tục chuẩn bị đầu tư công trình xây dựng nhỏ nhất cũng cần tới 17 con dấu. Một Công ty TNHH với đầy đủ chức năng từ tư vấn, giám sát, thi công, xây lắp... chỉ có 3 nhân viên, 1 giám đốc và 2 phó giám đốc. Trình độ của ông giám đốc là thợ nề, lớp 7... “Rõ ràng, với thủ tục đầu tư và chủ đầu tư như vậy thì làm sao mà công trình không chậm tiến độ”, ông Hùng nói.

Số liệu của Tổng hội Xây dựng Việt Nam đưa ra cho thấy, chỉ có 1% các công trình xây dựng đúng tiến độ, chủ yếu tập trung vào các công trình trọng điểm quốc gia. Còn lại, hầu hết đều chậm tiến độ. Nguyên nhân chậm tiến độ của các dự án có ở tất cả các khâu, từ công tác chuẩn bị đầu tư cho tới thanh quyết toán công trình.