Luật "chơi khó" các nhà đầu tư địa ốc

Luật không thống nhất, chồng chéo, các dự án bất động sản trong quá trình thực thi liên tục phải điều chỉnh, dẫn đến vòng đời dự án lâu, vốn thu chậm. Doanh nghiệp phải tìm cách lách luật còn người dân thì chịu thiệt.

Nổi bật trong đó là luật về thủ tục giao cấp đất và thời điểm huy động vốn. Công ty TNHH địa ốc Đất Lành đang rơi vào tình cảnh dở khóc dở cười vì dự án xây 1.500 căn nhà giá rẻ cho những người có thu nhập thấp bị đình trệ do rắc rối về thủ tục giao cấp đất.

Căn cứ theo Nghị định 08/2005/NĐ-CP của Chính phủ về quy hoạch xây dựng, chương 2 mục 3, điều 22 và điều 25, quy định UBND cấp quận huyện, tổ chức họp lấy ý kiến dân về quy hoạch chi tiết đô thị rồi tiến hành lập thủ tục phê duyệt dự án. Song theo Quyết định 19/2008/QĐ-UBND, điều 14, điều 15 lại nêu khi dự án được phép đầu tư do UBND TP phê duyệt, chủ đầu tư mới nộp quy hoạch chi tiết đô thị rồi mới được giao đất.

Theo tiến trình phê duyệt dự án, kể từ ngày thực hiện dự án đầu tư, công ty địa ốc Đất Lành luôn thực hiện theo Nghị định 08. Song kể từ khi Quyết định 19 có hiệu lực, UBND quận 12 (TP HCM) yêu cầu thực hiện theo khiến Công ty Địa ốc Đất Lành quay như chong chóng. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty, cho biết: "Tiến trình lập thủ tục xin đầu tư từ ngày 06/10/2006, đến nay đã hơn 25 tháng. Giờ tất cả những thủ tục xin cấp phép làm trước đó coi như vô hiệu hóa, chúng tôi lại phải bắt tay làm lại từ đầu".

Lo xong thủ tục giấy phép xây dựng, doanh nghiệp lại đau đầu với vấn đề huy động vốn. Thời điểm huy động vốn lúc nào là phù hợp vẫn là một câu hỏi lớn gây nhiều thắc mắc cho chủ đầu tư. Sự mâu thuẫn tại Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở đến nay vẫn chưa đi có hướng giải quyết.

Tại khoản 1, điều 4 chương 2, Nghị định 153 hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư được mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước, tức là phải nộp tiền theo tiến độ và việc huy động được tiến hành khi bắt đầu triển khai cơ sở hạ tầng (bao gồm hệ thống điện, đường, trường, trạm...).

Song khoản 1, điều 39, mục 2, chương 3 Luật Nhà ở lại quy định chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng.

Bất động sản là hình thức kinh doanh mới, xung quanh còn nhiều quan hệ xã hội phát sinh dẫn đến nhiều luật điều chỉnh. Luật không thống nhất, các dự án khi tiến hành lại phải điều chỉnh bởi các luật khác nhau khiến một dự án bị xé ngang tới 5, 7 đường dẫn đến vốn thu chậm, vòng đời dự án lâu và các doanh nghiệp lại phải tìm cách... lách.

Các chủ đầu tư có thường chọn giải pháp an toàn là huy động vốn khi thi công xong móng. Song đối với những chủ đầu tư có nguồn vốn mỏng thì vẫn chiếu theo Luật Kinh doanh bất động sản mà thực thi. Chủ đầu tư của một công ty địa ốc tiết lộ những dự án ở xa ngoại thành khó kiểm soát có thể “sập xí sập ngầu”, chỉ cần xong hạ tầng ở mức đơn giản nhất như hệ thống cấp thoát nước, điện đường là có thể vay vốn. Chủ đầu tư này cho biết, với dự án 15 tầng, diện tích xây 1.000 m2, tổng chi phí khoảng 100 tỷ. Riêng phần móng đã mất đến 20 tỷ cộng thêm thời gian hơn 1 năm từ khi lập dự án.

Vốn tự có không nhiều buộc các doanh nghiệp phải "xoay" bằng các hợp đồng góp vốn hoặc vay vốn. Người dân sẽ bỏ tiền hợp tác với doanh nghiệp để cùng đầu tư dự án với hy vọng sau này sẽ kiếm được một suất mua với giá gốc. Khi dự án xong, hợp đồng này sẽ đổi thành hợp đồng mua bán nhà ở. "Đó là lý do vì sao nhà nhà xây chung cư, người người xây chung cư. Bởi thực tế, chỉ cần dự án được duyệt, mạng lưới chân rết của công ty đã loan tin và người dân đã đua nhau góp vốn ngầm với hy vọng hưởng lãi chênh lệch", vị chủ đầu tư cho biết.

Khi góp vốn không đúng luật, doanh nghiệp và người dân chỉ có thể thỏa thuận với nhau thông qua chữ tín. Khi mua bán trao tay, các khoản chênh lệch của dự án ngoài giá gốc sẽ không có chứng từ và đối tượng chịu thiệt vẫn là người dân.

Luật sư Nguyễn Đức Quang, Văn phòng luật sư Đức Quang, thuộc đoàn luật sư Hà Nội, cho biết, khác với hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng góp vốn mang tính rủi ro cao. Bởi không phải lúc nào dự án cũng khả thi và giao kết trong tương lai có thể thực hiện được. "Khi ký hợp đồng góp vốn, giao dịch mang tính chất dân sự, khi bị vô hiệu, khách hàng chỉ được hoàn trả lại phí ban đầu chứ không được bồi thường", ông Quang nhận định.

Bà Cấn Thị Thanh Huyền, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Ba Đình, cho rằng, rất nhiều chủ đầu tư hiện nay gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý đặc biệt là vấn đề huy động vốn. Theo bà Huyền, khi thiếu vốn, chủ đầu tư buộc phải vay ngân hàng với lãi suất cao ngất ngưởng. Đó chính là chi phí vô hình đẩy giá nhà cao lên mà người dân cuối cùng lại phải gánh chịu.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, khi luật không thống nhất, các doanh nghiệp sẽ còn lao đao và người dân phải lãnh đủ hậu quả vì dự án bị chậm lại, nhà vẫn không có để ở. Đến khi mua được nhà thì lại phải chịu giá cao ngất ngưởng. "Để cải thiện tình hình này, nhà nước phải tạo cơ hội cho các doanh nghiệp, giảm bớt thủ tục pháp lý và đổi mới từ tư duy quản lý sang tư duy phát triển", ông Đực chia sẻ.

DiaOcOnline.vn - Theo Đô Thị