Liên danh triển khai dự án: Mập mờ địa vị pháp lý các bên

Nhiều trường hợp dự án được liên danh giữa 2 - 3 bên, sau khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, khách hàng mới phát hiện sự thực về địa vị pháp lý của bên bán.

Vụ án gây chú ý liên quan đến dự án bất động sản thời gian qua là vụ án xảy ra tại Dự án B5 Cầu Diễn, dự án được liên danh giữa Công ty HAIC và CTCP Tập đoàn Housing Group. Cả hai bên liên danh đều đứng ra huy động vốn, ký các hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư với hàng nghìn khách hàng, vượt quá số lượng căn hộ theo quy hoạch điều chỉnh.

Tuy nhiên, tại thời điểm tìm hiểu dự án trước khi đặt bút ký hợp đồng, không khách hàng nào nghĩ đến việc kiểm tra thỏa thuận liên danh giữa 2 công ty này để xác định tư cách, địa vị pháp lý, cũng như quyền và nghĩa vụ các bên.

Cho đến khi dự án chậm trễ so với thời hạn thỏa thuận trên hợp đồng, một số khách hàng đòi tiền, một số khách hàng có đơn tố cáo..., cơ quan tố tụng tiến hành xác minh điều tra mới phát hiện dự án chưa đủ điều kiện để huy động vốn, chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch điều chỉnh, doanh nghiệp bán số lượng căn vượt quá thỏa thuận liên danh.

Gần đây, trong vụ án lừa đảo liên quan đến Dự án Nhà ở xã hội Đại Kim cũng xảy ra tình trạng tương tự. Trước đây, dự án này là Dự án nhà ở cho cán bộ chiến sỹ của Cục Chính trị Hậu cần (Bộ Công an). Đến năm 2015, UBND TP. Hà Nội có quyết định chuyển đổi dự án thành dự án nhà ở xã hội.

Trong quá trình triển khai thực hiện dự án, Công ty Phát triển nhà Hà Nội số 5 (Handico 5) được chấp thuận làm chủ đầu tư, Công ty TNHH Sản xuất, xuất nhập khẩu, dịch vụ và đầu tư Việt Thái được Cục Chính trị Hậu cần ủy quyền ủy quyền kèm theo bản cam kết kèm theo cho phép Công ty Việt Thái được hợp tác với Handico5 thực hiện Dự án Đại Kim.

Sau đó, Công ty Việt Thái, Handico5, Cục Chính trị Hậu cần đã ký thỏa thuận 3 bên về việc tổ chức thực hiện Dự án Đại Kim. Thỏa thuận này cho phép Công ty Việt Thái đứng lên thu hộ tiền của những cán bộ chiến sỹ được mua nhà trên danh sách của Cục Chính trị Hậu cần lập và chuyển cho chủ đầu tư là Handico 5. Đối với khách hàng không phải là cán bộ chiến sỹ, chỉ có chủ đầu tư Handico 5 mới được quyền huy động vốn.

Dù vậy, Công ty Việt Thái vẫn lấy danh nghĩa được ủy quyền, lợi dụng bản cam kết và giấy ủy quyền, thỏa thuận 3 bên để tạo niềm tin cho người mua nhà mua lại một số suất ngoại giao hoặc mua lại suất của cán bộ chiến sỹ đăng ký nhưng không có nhu cầu ở. Từ đó, tự ý thu tiền của những người mua căn hộ tại Dự án Đại Kim.

Sau khi dự án đã chuyển từ nhà thương mại sang nhà xã hội, Công ty Việt Thái vẫn tiếp tục chào mời khách mua căn hộ và thực tế có nhiều cá nhân nộp tiền cho Công ty Việt Thái trong những năm 2015, 2016 sau khi dự án đã được chuyển đổi.

Tổng cộng có 65 người đã nộp hơn 28,8 tỷ đồng cho Công ty Việt Thái.

Một trường hợp nữa là Dự án Hanoi Landmark 51, chủ đầu tư dự án là Vinafor. Sau này, Vinafor hợp tác với CTCP Sông Đà 1.01 (SJC). Toàn bộ hợp đồng hợp tác đầu tư giữa Vinafor và SJC không được công bố rộng rãi cho các khách hàng biết về quyền và nghĩa vụ các bên. Thực tế, SJC đứng ra bán và ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với các khách hàng.

Tuy nhiên, thông tin về việc SJC đã vay vốn ngân hàng và thế chấp bằng quyền sử dụng đất của dự án; tài sản hình thành trong tương lai trên đất là tòa nhà hỗn hợp đa năng và chung cư cao cấp; nguồn thu từ dự án của Vinafor và một số tài sản khác..., đã khiến nhiều khách hàng băn khoăn lo lắng.

Theo luật sư Vũ Ngọc Chi (Công ty Luật Tam Anh), trong trường hợp một dự án có sự liên danh, hợp tác giữa 2 hay nhiều bên để thực hiện, thì căn cứ quan trọng nhất để xem xét địa vị pháp lý của một bên là các thỏa thuận trong hợp đồng hợp tác đầu tư và quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Với trường hợp liên danh chủ đầu tư, ngoài việc yêu cầu bên bán cung cấp các hợp đồng, biên bản thỏa thuận, khách hàng có nhiều “kênh” để kiểm tra thông tin, chẳng hạn như các quyết định của cơ quan có thẩm quyền (thường là UBND cấp tỉnh), chấp thuận đủ điều kiện mở bán của Sở xây dựng địa phương...

Tuy nhiên, các thỏa thuận khác hoặc là ủy quyền, khách hàng nên kiên quyết yêu cầu bên bán cung cấp hợp đồng, biên bản thỏa thuận, giấy ủy quyền để đảm bảo địa vị pháp lý của bên bán.

“Nếu bên mua thiếu thận trọng, mua bán khi chưa có đầy đủ thông tin thì rủi ro là khó tránh khỏi”, luật sư Chi nhấn mạnh.