Kiềm chế lạm phát có làm thị trường BĐS thêm nóng?

Thực hiện kiềm chế lạm phát nhằm hạ nhiệt sốt giá trên thị trường, trong đó có BĐS. Song nếu thiếu giải pháp hợp lý có thể gây tác dụng ngược!

Thắt chặt song hành với “bật đèn xanh”

Gần đây một số ý kiến cho rằng, để kiềm chế lạm phát, Chính phủ đang chủ trương thắt chặt cho vay đối với các dự án bất động sản (BĐS). Điều này gây tâm lý không thuận lợi trong xã hội, đặc biệt là với các nhà đầu tư có dự án triển vọng đang cần nguồn vốn ngân hàng để triển khai thực hiện, người dân cần vốn vay để mua nhà ở...

Trao đổi với Báo giới, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, nhận định như vậy là chưa chính xác. Để kiềm chế lạm phát có nhiều giải pháp, trong đó các chính sách về tiền tệ đóng vai trò rất quan trọng nhằm khắc phục những bất cập, hạn chế tốc độ tăng trưởng tín dụng quá lớn, cho vay đầu tư các dự án (trong đó có lĩnh vực BĐS) quá dễ dãi.

Thực tế thời gian qua cho thấy, nguồn vốn trong và ngoài nước đổ vào BĐS quá lớn, đẩy giá BĐS trong nước lên quá cao, bất hợp lý so với mức độ của nền kinh tế. “Về nguyên tắc, không được để thị trường BĐS phát triển quá nóng vì sẽ gây khó khăn cho người dân, doanh nghiệp lẫn Chính phủ trong việc tính toán, dự lường về chi phí, nhu cầu, giá bán… Tốt nhất là phát triển thị trường BĐS một cách ổn định, có mức tăng trưởng hợp lý. Điều đó đòi hỏi cả Chính phủ, doanh nghiệp và người dân đều phải vào cuộc!” - Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nói.

Theo ông, chủ trương của Chính phủ đối với thị trường BĐS trong mục tiêu kiềm chế lạm phát hiện nay là thắt chặt đầu tư công, cắt giảm các dự án chưa thật cần thiết, quản lý chặt chẽ hơn để nguồn tín dụng đổ vào thị trường BĐS một cách đúng đắn, nhất là hạn chế tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại kiềm lời làm méo mó thị trường, tạo sốt ảo đẩy giá BĐS lên cao…

Mặt khác, Chính phủ vẫn “bật đèn xanh” với việc tài trợ vốn cho các dự án tốt, hỗ trợ doanh nghiệp để có thể nhanh chóng tạo ra hàng hoá cho thị trường, trong đó tập trung vào các loại BĐS thiết yếu để đáp ứng nhu cầu nhà ở đô thị và nhà xưởng, văn phòng cho sản xuất, kinh doanh. Đồng thời hỗ trợ vốn cho người dân có nhu cầu chính đáng về nhà ở… để tiếp tục kích cầu thị trường hàng hoá BĐS có sự kiểm soát chặt chẽ.

Dưới góc độ một chuyên gia Bộ Tài chính, TS Chu Thị Thuỷ Chung cho hay, các biện pháp kiềm chế lạm phát đang triển khai đã từng bước đẩy lùi được hiện tượng đầu cơ trong kinh doanh BĐS. Thực tế là một số nhà đầu cơ BĐS tại các đô thị lớn đã đưa BĐS vào giao dịch, qua đó giải phóng nguồn vốn và nâng cao hiệu quả đầu tư. Cơn sốt tăng giá BĐS xuất hiện từ cuối năm 2007 đến đầu năm 2008 bắt đầu được hạ nhiệt, nhất là đất đai, căn hộ chung cư cao cấp, văn phòng cho thuê…

Những giải pháp ngăn ngừa phản ứng ngược

Nhiều ý kiến cảnh báo, việc thực hiện kiềm chế lạm phát đang khiến nhiều dự án đầu tư xây dựng các công trình dân dụng, công trình hỗn hợp (dân dụng, kinh doanh), nhất là các dự án xây dựng nhà ở, bị thiếu vốn hoặc chưa huy động được vốn nên khó thực hiện đúng tiến độ, các dự án sắp triển khai cũng bị chậm lại… Từ đó ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu của thị trường BĐS và đây sẽ là yếu tố làm cho thị trường khó hạ nhiệt cơn sốt giá.

Trên thực tế ở các đô thị lớn, một số dự án nhà ở có giá giảm 10 - 15% do một số cá nhân đầu cơ, nay buộc phải bán ra. Nhưng về cơ bản, giá BĐS biến động không nhiều. Nhiều người chưa cần bán ra vì nếu để thêm một thời gian nữa mới tiêu thụ thì lợi nhuận vẫn bằng phần lợi tức vốn vay và họ vẫn có lãi (các dự án căn hộ chung cư với giá bán hiện có có lợi nhuận đạt từ 100 - 200%). Do nhu cầu về nhà ở, văn phòng, khách sạn… vẫn tiếp tục tăng nên việc hạ sốt BĐS cũng rất khó khăn.

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cũng thừa nhận điều này khi cho rằng: “Nếu chỉ tập trung vào việc thắt chặt nguồn tín dụng đổ vào thị trường BĐS có thể sẽ gây phản ứng ngược, làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về BĐS. Lượng cầu vẫn tăng trong khi nguồn cung giảm sẽ tạo ra sức ép đẩy giá BĐS lên cao!”.

Để tháo gỡ tình trạng này, theo Cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Hà, trong khi sử dụng các công cụ tiền tệ để kiềm chế lạm phát, vẫn cần những giải pháp cho các dự án vay để đầu tư phát triển BĐS thiết yếu cho dân sinh và phát triển kinh tế, đảm bảo đủ hàng hoá cho thị trường theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại điểm 9 công văn 319/TTg-KTTH về tăng cường các biện pháp kiềm chế lạm phát năm 2008.

Mặt khác, đẩy mạnh công khai quy hoạch phát triển đô thị và các dự án kêu gọi đầu tư. Quy định rõ thời gian, địa điểm công khai quy hoạch, dự án để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển BĐS, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng nguồn cung cho thị trường BĐS.

Đặc biệt ông nhấn mạnh: “Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án thông qua sàn giao dịch BĐS để mọi đối tượng có nhu cầu được tiếp cận trực tiếp các thông tin mua bán. Hàng hoá của các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS không bán công khai qua sàn giao dịch sẽ chế tài, không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu!”.

TS Chu Thị Thuỷ Chung thì đề cập đến quy định hiện hành của Luật Đất đai là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế đối với diện tích đất đã hoàn thành xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được duyệt. Luật Kinh doanh BĐS quy định chỉ được huy động vốn khi đã làm xong cơ sở hạ tầng. Luật Nhà ở cũng quy định chỉ được huy động vốn khi đã làm xong phần móng.

Bà đề nghị cần cho phép nhà đầu tư được huy động vốn khi đã hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng, hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép sử dụng đất, với lý giải: “Chúng ta đều biết, khi nhà đầu tư đã hoàn thành giải phóng mặt bằng thì về mặt pháp lý, họ đã được Nhà nước giao đất, đã bỏ tiền để bồi thường giải phóng mặt bằng, sau này được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước.

Nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất tức là có tài sản, do đó họ được huy động vốn để đầu tư làm tăng giá trị tài sản của họ. Trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép sử dụng đất thực hiện dự án thì thực tế đất đai đã là tài sản của họ. Do đó họ được quyền huy động vốn thực hiện dự án.

Thực tế khi nhà đầu tư hoàn thành việc chuyển quyền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng thì họ đã phải sử dụng hết phần vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình (20% tổng mức đầu tư của dự án được duyệt). Vì thế họ phải được huy động vốn để tiếp tục thực hiện dự án đầu tư, nếu không thì sẽ rất khó khăn, hiện quả đầu tư thấp. Tất nhiên việc huy động vốn phải theo tiến độ dự án được cấp thẩm quyền phê duyệt!”.

Bà cũng đề nghị thống nhất một cơ chế cho phép các nhà đầu tư trong lẫn ngoài nước đầu tư kinh doanh nhà ở bán và cho thuê cho mọi đối tượng được lựa chọn hình thức thuê đất, trả tiền thuê đất hàng năm. Theo đó, đối với nhà biệt thự, nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm bán nhà; đối với nhà chung cư, nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm kết thúc dự án. Quy định này đã được áp dụng đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán cho người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thực hiện (Điều 81 Nghị định 189/CP ngày 29/10/2004).

“Giải pháp trên đây nhằm giảm áp lực về vốn cho nhà đầu tư, đồng thời thống nhất cơ chế chính sách, không phân biệt nhà đầu tư trong nước với nhà đầu tư nước ngoài. Điều đó phù hợp với cơ chế thị trường, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư trong nước phát triển, cạnh tranh lành mạnh và bình đẳng!” - TS Chu Thị Thuỷ Chung nhấn mạnh.