Khu Đông Sài Gòn tiếp tục sốt đất, chuyên gia cảnh báo vỡ bong bóng

Giới chuyên môn cảnh báo tình trạng sốt đất tiếp tục kéo dài sẽ khiến giá đất cao hơn thực tế nhiều lần, nguy cơ “bong bóng” là điều không tránh khỏi.

Kéo dài từ năm 2017, cơn sốt đất nền tại TP.HCM dường như vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, đặc biệt là khu Đông. Từ tháng 4/2017 đến nay, giá đất khu Đông liên tục nóng và neo ở vùng giá đỉnh. So với các khu vực còn lại, khu Đông là địa bàn có biên độ tăng giá mạnh nhất hiện nay.

Các báo cáo về thị trường BĐS TP.HCM trong quý I cũng cho thấy khu Đông thể hiện những con số tăng trưởng ấn tượng, với tỷ lệ tiêu thụ đạt tới 83%.

Tần suất giao dịch đang rất nhanh

Tâm điểm sốt đất tại khu Đông vẫn là quận 9, giá đất ở khu này đang có biên độ tăng rất rộng trong thời gian ngắn. Theo khảo sát của Gạch Vàng, giá đất quận 9 tăng trung bình 8% trong vòng 2 tháng gần đây.

Khu vực tăng cao nhất là phường Long Bình, với mức tăng khoảng 30,6%, phường Tân Phú tăng 15%, phường Tăng Nhơn Phú A tăng 11%... Trong khi đó các tuyến đường có biên độ tăng rộng nhất là Lã Xuân Oai từ 35 triệu đồng/m2 tăng lên 42 triệu đồng/m2, Xa lộ Hà Nội từ 41 lên 55 triệu đồng/m2, đường Võ Văn Hát từ 37 lên 41 triệu đồng/m2…

Theo chuyên gia đầu tư cá nhân Phan Công Chánh, bán kính đầu tư dịch chuyển và ngày một mở rộng ra vùng ven nên việc sốt đất đang lan rộng tới những vùng cận biên.

Đất đai là tài nguyên không tái tạo nên nhà đầu tư phải tìm kiếm cơ hội ở xa hơn. Chưa kể đến các yếu tố hạ tầng hay cú hích từ những siêu dự án mà chỉ cần dòng tiền di chuyển về đâu thì ở đấy tạo nên cơn sốt đây là một đặc trưng của một siêu đô thị.

Việc xếp hàng làm thủ tục liên quan đến đất đai tại quận 9 là một minh chứng rõ nét cho thấy đang có lượng giao dịch lớn. Thậm chí, số liệu từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở các quận huyện đã cho thấy việc tham gia thị trường của nhà đầu tư tăng đột biến và giao dịch nhanh chóng.

Chỉ trong thời gian ngắn 3 tháng đầu năm 2018, tình trạng mua bán, chuyển nhượng đất nền rất sôi động. Cụ thể, huyện Củ Chi dẫn đầu với 13.866 hồ sơ nhà đất được chuyển nhượng, mua bán; quận 9 đứng thư hai với 7.000 hồ sơ; tiếp đến là huyện Bình Chánh với 6.174 hồ sơ; quận 12 có 5.358 hồ sơ; huyện Hóc Môn 3.357 hồ sơ và quận 2 có 2.704 hồ sơ.

Có mặt làm thủ tục tại phòng công chứng và trả kết quả của UBND quận 9, chị Lê Chi cho biết cách đây hơn 1 tuần chị mới mua lô đất 4x20m giá 2,4 tỷ đồng, nay có người trả tăng 300 triệu đồng. Chị đang xem xét thủ tục để bán lại miếng đất này vì đợt sốt giá này diễn ra rất nhanh nên cần tận dụng cơ hội. Rất có thể, chính quyền sẽ có biện pháp can thiệp nên cần vào nhanh và ra cũng nhanh mới đảm bảo được lợi nhuận và an toàn.

Thậm chí những khu vực hẻo lánh như cầu Trường Phước, đường Nguyễn Xiển, nhưng cũng có giá dao động tới 30-40 triệu đồng/m2. Đặc biệt là đường Nguyễn Xiển (phường Long Thạnh Mỹ) đoạn gần cầu Gò Công giá đất tăng mạnh, do giới cò đất đồn thổi là nằm sát bên đại dự án nhà giá rẻ quy mô lớn với việc ăn theo tiện ích chung.

Nhiều chuyên gia cho biết nhà đầu tư đang trở nên chuyên nghiệp hơn trong xu hướng đầu tư mới, họ sẽ thoát hàng nhanh chóng trước khi chính quyền có biện pháp can thiệp. Hiện nay khi đất quận 9, Củ Chi tăng quá nóng, nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp có xu hướng bán nhanh và chuyển sang các khu vực khác, những nơi dự án cầu đường sắp triển khai hay đang có đồ án quy hoạch.

Nguy cơ bong bóng xuất hiện nếu áp lực giá ngày một tăng

Các chuyên gia cho rằng việc giá đất tại TP.HCM tăng trong vòng 3 năm gần đây, cùng với quỹ đất “sạch” để phát triển dự án đất nền, nhà phố của thành phố ngày một khan hiếm. Đồng thời, sự gia tăng số lượng của các dự án hạ tầng đòi hỏi đi kèm với đó là việc mở rộng quỹ đất tái định cư… đã và đang góp phần làm cho đất nền trở thành lạo hàng hóa bởi có tính bảo tồn giá trị vốn, có khả năng sinh lời cao.

Các yếu tố chênh lệch như tỷ lệ lợi nhuận cao, sự khan hiếm nguồn cung, đã tạo động lực để khách mua tìm kiếm đầu tư vào thị trường đất nền vùng ven. Thế nhưng, tình trạng giá đất nền ở thị trường thứ cấp liên tục tăng trong thời gian gần đây cũng đặt ra những mối lo ngại về rủi ro “bong bóng” bất động sản ngày một phình to.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty DKRA Việt Nam, cho rằng, nguyên nhân của cơn sốt đất là do hạ tầng khu vực này ngày càng hoàn thiện, tâm lý chuộng sở hữu đất nền của người dân, cộng thêm tỷ lệ lợi nhuận của phân khúc này luôn cao hơn các phân khúc khác.


“Thêm vào đó, việc giá đất nền bị đẩy lên cao hơn giá trị thực làm mất cân bằng thị trường, việc đầu tư mua đi bán lại nhiều lần làm cho những người có nhu cầu thực sẽ khó tiếp cận hơn với loại hình này. Trong 5 năm qua, thu nhập của người dân TP.HCM có tốc độ tăng chỉ 6%, trong khi đó giá bất động sản tăng rất cao từ 15%-30%, chính vì vậy người có nhu cầu ở thực sẽ khó tiếp cận nhà ở” - ông Phạm Lâm nói.

Trong khi đó, nhận định về cơn sốt giá đất tại các quận vùng ven TP.HCM hiện nay, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, cho biết thực ra phân khúc đất nền đã sốt giá từ sau Tết Nguyên đán. Có một số nhà đầu tư lướt sóng tận dụng thời cơ giá đất tăng cao để nhảy vào “hớt váng” làm cho cơn sốt giá này chưa thể hạ nhiệt.

“Tôi cho rằng đầu tư bất động sản đều có đầu tư lướt sóng và đầu cơ, tuy nhiên quan trọng hơn cần cân đối lại trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính, điều này rất nguy hiểm khi thị trường có sự thay đổi”, ông Sử Ngọc Khương cho biết.

Trên thực tế, nhu cầu sở hữu đất nền đang tăng lên, không chỉ xuất phát từ người dân thành phố mà còn do người dân ở các địa phương khác muốn tìm chốn an cư tại TP HCM. Các chuyên gia cho rằng hiện tại chưa thấy đủ dấu hiệu của “bong bóng bất động sản” như giai đoạn 2006 - 2007, nhưng nếu cơn sốt này còn kéo dài, liên tục đẩy mức giá lên cao quá, các nguồn tài chính chỉ tập trung cho đất nền thì nguy cơ về cơn bong bóng cho phân khúc này rất có thể xảy ra.