Quản lý bất động sản: hiệu quả đến từ sự phối hợp đồng bộ

Sự phát triển mạnh của các dự án cao ốc chung cư trong thời gian qua đã tạo ra một thị trường tiềm năng cho các đơn vị quản lý bất động sản, tuy nhiên việc khai thác hiệu quả thì trường này thực sự không hề đơn giản, đặc biệt khi nó liên quan trực tiếp tới an toàn, an ninh của những người hàng ngày sinh sống trong các cao ốc chung cư.

Theo quy định tại Thông tư 02/2016/TT-BXD, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có tối thiểu các phòng hoặc bộ phận chuyên môn nghiệp vụ, bao gồm kỹ thuật; bảo vệ, an ninh; dịch vụ, lễ tân và vệ sinh, môi trường. Ngoài ra, tất cả nhân sự các phòng ban đều phải có trình độ chuyên môn tương ứng với vị trí công việc và phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên sâu, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ Xây dựng. Đây có thể coi là một động thái từ các cơ quan chức năng nhằm đảm bảo các tòa cao ốc được vận hành một cách chuyên nghiệp, giảm thiểu các rủi ro không đáng có.

Trong khi có rất nhiều người cho rằng việc đảm bảo an toàn an ninh đặc biệt là an toàn cháy nổ phụ thuộc hoàn toàn vào thiết bị mà chủ đầu tư cung cấp, thì trên thực tế nó phụ thuộc vào nhiều bên, từ Chủ đầu tư (CĐT), Ban quản trị (BQT), Ban quản lý (BQL) và cả cư dân sinh sống trong tòa cao ốc chung cư đó

Tại Việt Nam, các dự án dù là ở phân khúc nào, thì cũng phải tuân thủ những tiêu chuẩn PCCC khi đầu tư xây dựng tai Việt Nam và phải được các cơ quan chức năng kiểm tra trước khi đưa vào vận hành. Điểm khác biệt giữa các phân khúc là tại các dự án ở phân khúc cao, thiết bị PCCC mà CĐT lựa chọn thường của các thương hiệu nổi tiếng hơn, bền và ổn định lâu dài hơn thậm trí nhiều dự án hạng A còn được trang bị vượt cả tiêu chuẩn thông thường. Từ sau sự việc đau lòng xảy ra vừa qua, hầu như tất cả các CĐT đều tăng cường củng cố hạng mục PCCC trong hạng mục đầu tư của mình.

Nếu yếu tố đầu tiên là đầu tư thì phần thứ hai tác động đến an toàn PCCC là quy trình vận hành, bảo dưỡng, kiểm tra, thực tập. Xét riêng về vấn đề an toàn thì từ trước đến nay, hầu hết các công ty quản lý chuyên nghiệp đều xem đây là ưu tiên gần như hàng đầu trong công tác vận hành tòa nhà. Khi tiếp nhận một dự án cáo ốc, công ty quản lý sẽ cùng với CA PCCC xây dựng phương án PCCC cũng như cứu hộ cứu nạn phù hợp với thiết kế tòa nhà, trang thiết bị được đầu tư ban đầu, nguồn ngân sách hoạt động. Bên cạnh đó công tác vận hành, bảo trì, kiểm tra, thực tập ứng phó tình huống khẩn cấp, xây dựng đội PCCC cơ sở,  huấn luyện cho nhân viên…cũng phải được định kỳ thực hiện. Nhiều ý kiến cho rằng nếu đại diện cư dân là BQT thì tính an toàn sẽ cao hơn giai đoạn CĐT làm đại diện các củ sở hữu căn hộ. Thực ra dù là BQT hay CĐT thì nghĩa vụ của người đại diện chủ sở hữu căn hộ là hợp tác, hỗ trợ tốt BQL để đảm bảo an toàn PCCC bằng cách lắng nghe kiến nghị của BQL, phê duyệt nhanh chóng các kế hoạch nâng cấp, bảo trì, bảo dưỡng, huấn luyện...

Cuối cùng, chúng ta phải nói đến ý thức của các cư dân sống trong các cao ốc chung cư. Trên quan điểm chuyên môn, căn hộ chung cư vẫn an toàn hơn nhà phố rất nhiều. Chúng ta sẽ không so sánh mức độ an toàn giữa các phân khúc căn hộ khác nhau nhưng dù có nằm ở phân khúc nào loại hình nhà ở này ít nhất cũng có tiêu chuẩn an toàn rõ ràng, được kiểm tra, kiểm soát bởi cơ quan chức năng định kỳ và trước khi đưa vào sử dụng. Nhưng chung cư lại là loại hình mà ở đó bất kỳ một hành động thiếu ý thức của cá nhân nào cũng có thể ảnh hưởng tới tất cả các cá nhân khác. Cũng phải thừa nhận rằng công tác tuyên truyền, huấn luyện phương pháp thoát nạn, kêu gọi sự quan tâm của cư dân là điểm yếu rõ ràng của các công ty quản lý trong thời gian vừa qua và hiện tại, công tác này đang được triển khai dứt khoát, quyết tâm hơn.

Thị trường căn hộ: nhu cầu vẫn lớn dù rào cản tâm lý

Trong Q1/2018, tình hình giao dịch của hạng A và B có giảm so với quý trước chủ yếu là do trong quý 1 có kỳ nghỉ Tết dài và tâm lý hạn chế mua nhà đầu năm. Tuy nhiên, cần nhận thấy rằng mức giảm giao dịch theo quý trong Q1/2018 so với mức giảm này trong các quý 1 các năm trước là thấp hơn rất nhiều. Trong Q1/2018, lượng giao dịch hạng A giảm 1% và hạng B giảm 6% theo quý; đây là mức thấp hơn rất nhiều so với Q1/2017 (hạng A giảm 50% và hạng B giảm 35% theo quý). Điều này cho thấy thị trường căn hộ có tình hình hoạt động khả quan. Trong khi đó, Hạng C vẫn tiếp tục là phân khúc có tình hình giao dịch tốt với lượng giao dịch tăng 13% theo quý và 52% theo năm. Đây là phân khúc gặp được nhu cầu chi trả của đa số người có nhu cầu nhà ở tại Tp.HCM.


Trong Q1/2018, lượng nguồn cung mở bán mới cao nhất trong các quý gần đây; cho thấy sự tự tin của các chủ đầu tư. Trên thực tế, các dự án mới đã thực hiện đặt chỗ từ trong các tháng cuối năm 2017 và chính thức mở bán vào Q1/2018 nên tình hình hoạt động của những dự án mới mở bán tốt, chiếm 38% tổng lượng giao dịch. Trong 3 phân khúc căn hộ, Hạng C chiếm lĩnh tổng nguồn cung mới với 75% thị phần và tập trung chủ yếu ở quận 8, Thủ Đức, Bình Tân và Tân Phú có nhu cầu ở thực cao. Mặc dù nguồn cung mới tăng nhưng lượng nguồn cung sơ cấp giảm mạnh cũng tác động đến tình hình hoạt động của thị trường; có thể nhận thấy lượng nguồn cung sẵn có tại các dự án hạng A và B mở bán các năm trước đây hiện nay là những sản phẩm cuối cùng với diện tích căn hộ lớn rất kén người mua.

Dư chấn xã hội từ những sự cố đáng tiếc xảy ra tại chung cư gần đây đã khiến người tiêu dùng dè dặt hơn với phân khúc này. Khách hàng bắt đầu cẩn trọng hơn khi chọn mua một căn hộ tại các dự án chung cư. Đây có thể là rào cản khiến thị trường căn hộ có vẻ chững lại, nhưng cũng là lúc để nhà đầu tư cam kết mạnh mẽ hơn về độ an toàn của sản phẩm, bên cạnh các yêu cầu về chất lượng chung. Ngoài ra, rào cản này cũng thúc đẩy khách hàng sẽ dành nhiều thời gian để tìm hiểu, khảo sát dự án đồng thời đặt ra các vấn đề an toàn mà trước đây họ chưa từng hoặc rất ít đả động đến. Với người đã xuống tiền mua, việc thanh toán có thể bị trì hoãn (giãn tiến độ) cho đến khi các thắc mắc về an toàn cháy nổ được giải đáp một cách thỏa đáng. Riêng những chung cư đã đưa vào hoạt động, cách vận hành hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) tiếp tục trở thành tác nhân quan trọng trong việc giữ cư dân tiếp tục ở lại hay bán nhà đi nơi khác. Có thể nói, hành vi tiêu dùng của người mua nhà được dự đoán sẽ thay đổi mạnh mẽ sau những tai nạn hỏa hoạn vừa qua.

Bên cạnh đó, người mua có thể chú ý đến việc xem xét các quy trình bàn giao căn hộ để hiểu rõ mức độ đầu tư của tài sản ngay từ đầu. Ngoài các hợp đồng mua bán, các phụ lục, bản vẽ hoàn công, việc kiểm tra các thiết bị, vật liệu, nội thất trong căn hộ so sánh xem có chính xác với nội dung ghi trong hợp đồng hay không cũng vô cùng quan trọng.

Bản thân khách hàng cũng có thể yêu cầu đại diện chủ đầu tư cung cấp các chứng từ xuất xứ, quy cách, bảo hành sản phẩm, hóa đơn hay hợp đồng cung cấp các thiết bị như vệ sinh, phòng tắm, bếp, điện lạnh, cửa chính và cửa sổ, ổ khóa, sàn, phòng ngủ, thông gió … để đối chiếu thực tế. Tùy thuộc vào các điều kiện bàn giao căn hộ (giao thô, giao hoàn thiện cơ bản, giao hoàn thiện đầy đủ…) mà người mua thực hiện các bước kiểm tra phù hợp. Nếu có bất cứ sự cố nào, người mua cần ghi chú lại nhằm yêu cầu nhà thầu và chủ đầu tư khắc phục, đảm bảo căn hộ khi bàn giao phải hoàn chỉnh và an toàn trong quá trình vận hành. Đặc biệt, cũng cần ghi nhớ nếu chủ đầu tư chưa khắc phục xong những yêu cầu đó thì tuyệt đối không ký vào biên bản nhận nhà.