Sốt đất - Hệ lụy khó lường khi “bong bóng” vỡ

Như ĐTTC đã có hàng loạt bài phản ánh từ nguy cơ đến bùng phát cơn sốt đất, nhưng nhà đầu tư vẫn lao vào như cơn say.

Không chỉ TPHCM và các vùng ven, nhiều địa phương trên cả nước đã nổi lên cơn sốt đất rất đáng báo động, khi mặt bằng giá liên tục leo thang với tốc độ chóng mặt. Trao đổi với ĐTTC, ông TRẦN KHÁNH QUANG, chuyên gia BĐS, cho rằng: “Nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài với  mức tăng giá đất thiếu kiểm soát, hệ lụy của cơn sốt lần này sẽ rất khó lường”.

*  Ông nhận định như thế nào về cơn sốt đất đang lan rộng trên nhiều địa phương hiện nay?

Ông TRẦN KHÁNH QUANG: - Theo quan sát của tôi, cơn sốt đất xảy ra tại TPHCM, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đà Nẵng và 3 đặc khu kinh tế Bắc Vân Phong, Vân Đồn, Phú Quốc đang rất nóng. Riêng TPHCM và Đà Nẵng là 2 địa bàn xảy ra cơn sốt đầu tiên, nên nhìn chung giá đã đạt đỉnh. Nhà đầu tư cũng trải qua nhiều cơn sốt, rút ra được bài học xương máu.

Với các địa phương còn lại, tôi cảm nhận đất tăng giá hàng ngày, hàng giờ, hôm nay mua ngày mai đã có lời. Thí dụ, ở Phú Quốc, báo chí thông tin mảnh đất 1.000m2 mua vào 800 triệu đồng nay có người trả đến 18 tỷ đồng. Đây là điều bất thường, rất nguy hiểm.

Đáng chú ý, trong cơn nhốn nháo sốt đất đó, các đại gia, nhà đầu cơ lớn bắt đầu rút khỏi thị trường, thì ngược lại nhà đầu tư nhỏ lẻ lại cố gắng lao vào. Ở những giai đoạn trước, giá đất tăng nóng chỉ tăng khi có thông tin về quy hoạch, phát triển hạ tầng.

Còn nay, mọi ngõ ngách đều nóng lên chuyện mua bán đất, người người đi gom đất, buôn đất. Họ bất chấp đất ở đó có được mua bán chuyển nhượng hay không, có phù hợp với quy hoạch hay không. Tôi cho rằng việc mua bán đất thiếu tỉnh táo như vậy là rất nguy hiểm và đáng báo động.

* Ông có cho rằng nguyên nhân của các đợt sốt đất hiện nay là do thông tin về thị trường BĐS chưa đầy đủ và thiếu thống nhất, từ các cơ quan quản lý đến những đơn vị nghiên cứu thị trường?

- Đúng như vậy. Thị trường BĐS Việt Nam nằm trong nhóm có chỉ số minh bạch trong lĩnh vực BĐS thấp trên thế giới. Việc thiếu thông tin chính là kẽ hở để các nhà đầu tư thu gom nhà, đất nhằm mục đích đầu cơ thay cho mua để ở. Thực tế này đã góp phần đẩy giá nhà đất lên cao hơn nhiều so với nhu cầu thực của người dân, khiến những người có thu nhập thấp khó mua nhà để ở.

Tôi cho rằng không riêng gì BĐS mà các ngành khác cũng yếu và thiếu thông tin. Nhưng với đất đai mua bán, chuyển nhượng ngay cả khi chưa có giấy chứng nhận nên việc kiểm soát rất khó, khối lượng giao dịch càng lớn càng mất kiểm soát. Bởi lẽ chúng ta chưa có một hệ thống cơ sở dữ liệu thống kê BĐS ở đâu bán, BĐS đã chuyển nhượng.

Muốn thay đổi được điều này, tôi nghĩ rằng cần quy định chặt chẽ đối với các BĐS bán ra, như phải thông qua nhà môi giới và tất cả nhà môi giới phải đăng ký hoạt động một cách công khai, rõ ràng. Có như vậy chúng ta mới có cơ sở dữ liệu để xử lý được.

* Theo ông, việc giá đất leo thang trong nhiều năm qua và đặc biệt trong những tháng đầu năm 2018, liệu thị trường BĐS có xảy ra bong bóng?Và điều này sẽ ảnh hưởng thế nào đến nền kinh tế, xã hội?

- Cơn sốt đất hiện nay theo nhận định của tôi là rất nguy hiểm. Nếu không có biện pháp ngăn chặn kịp thời, 6 tháng sau có thể vỡ bong bóng. Theo tôi biết Chính phủ cũng đang nghiên cứu bằng cách nào đó để hạn chế nguy cơ xảy ra bong bóng BĐS tái diễn, không thể để xảy ra chuyện hôm nay mua, ngày mai lời.

Tôi nghĩ các nhà đầu tư đang mua trên giá trị lợi nhuận, mua theo tin đồn, không mua trên giá trị thật BĐS.

Diễn biến giá đất tăng nóng, tích tụ lâu ngày sẽ tác động cực xấu lên thị trường và nền kinh tế. Thứ nhất, người có nhu cầu thực về BĐS rất khó tìm được một căn nhà hay miếng đất có giá trị phù hợp.

Thứ hai, các doanh nghiệp muốn mở rộng sản xuất sẽ gặp khó khăn về đền bù, giải phóng mặt bằng.

Thứ 3, đối với ngân hàng, khi sử dụng BĐS làm tài sản thế chấp việc định giá càng khó khăn, chưa kể nguồn lực dồn vào BĐS quá nhiều tiềm ẩn nguy hại cho nền kinh tế.

Thứ 4, giới đầu tư, đầu cơ đất thường sử dụng đòn bẩy tài chính bằng việc vay vốn ngân hàng. Khi cơn sốt đi qua, vỡ bong bóng BĐS, ngân hàng sẽ đối mặt với rất nhiều khoản nợ xấu có thể mất rất nhiều năm để xử lý.

Một số địa phương xảy ra sốt đất đã lên tiếng cảnh báo sốt đất và tập trung rà soát, ngăn chặn phân lô bán nền trên đất nông nghiệp, đất rừng trái phép, nhưng sức nóng trên thị trường vẫn chưa giảm nhiệt. Những cảnh báo hiện nay chỉ mang tính chất hành chính, chung chung, chưa đi vào chi tiết kiểm soát như thế nào. Như tôi đã nói, những đại gia, nhà đầu cơ lớn họ đã từ từ rút lui một cách an toàn, trong khi các nhà đầu tư nhỏ lẻ lại lao vào do thiếu thông tin.

Do đó, muốn chặn đứng cơn sốt hay làm sao để hiệu quả, đòi hỏi phải có kế hoạch, giải pháp căn cơ hơn, chi tiết hơn. Thí dụ, chính quyền từng địa phương phải công bố đầy đủ thông tin quy hoạch, cái nào được chuyển nhượng, cái nào không, đất quy hoạch dân cư, đất quy hoạch không phải dân cư, tầm nhìn quy hoạch 3-5 năm nữa cụ thể ra sao…

* Xin cảm ơn ông.

Cơn sốt đất như thời chứng khoán hơn 10 năm trước

Hơn 10 năm trước thị trường chứng khoán cũng đã từng lên cơn sốt giống như BĐS đất nền hiện nay. Sáng mở cửa ngồi cà phê cóc cũng nghe bàn tán rôm rả như World Cup, về các con chứng khoán (mã chứng khoán) nào lên, xuống và dự báo đầu tư của giới xe ôm, taxi, thậm chí các bà nội trợ. Trưa ăn cơm đề tài này cũng bàn tán sôi nổi của các nhà đầu tư. Chiều vào các quán nhậu thì các tay môi giới và khách ruột là nhà đầu tư của mình mua vào là thắng, thị trường lên ào ào. Nhưng nay đã khác, thị trường lên nhưng lao vào không tính toán là “đổ kèo”.

Thị trường BĐS hiện nay cũng không khác. Buổi sáng ngồi cà phê cũng bàn tán, nhận định đa chiều từ các nhà đầu tư chuyên đi săn đất đến các cò đất, thậm chí các nhóm còn có cả nhà báo tham gia sôi nổi. Nào là vùng ven TPHCM như các huyện Cần Giuộc, Đức Hòa của tỉnh Long An cứ mua đi là thắng. Nhơn Trạch của Đồng Nai đang đón đầu sân bay và khai thông với quận 9 TPHCM đang tăng giá như tên bắn. Quận 9 hay Nhà Bè của TPHCM khỏi bàn, cơn sốt đang lên đỉnh điểm… Cơn sốt đất đã lan vào các cán bộ công chức khi buổi trưa nghỉ ngơi cũng đem ra mổ xẻ, đầu tư vào đây hay kia sẽ thắng, quan trọng là vay được tiền ngân hàng. Một người không đủ vốn mua miếng đất thì vài người hùn lại mua. Buổi tối những phòng nhậu của các đại  gia thì bàn chuyện đất đai cao cấp hơn, đánh chỗ này vài tỷ chỗ kia vài chục tỷ, mua phải nguyên lô để lo giấy tờ một lần khi tách thửa, phân lô…

Họ đang lao vào như cơn say!