Hướng dẫn thu tiền sử dụng đất vượt hạn mức - Chưa giải quyết được vướng mắc thực tế

Liên quan đến những ách tắc trong việc xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức trên địa bàn TPHCM mà UBND TPHCM đã có công văn gửi Thủ tướng và các bộ - ngành trung ương nhờ hướng dẫn, thực hiện chỉ đạo của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải, Bộ Tài chính đã có văn bản trả lời UBND TP về một số vấn đề liên quan.

Cụ thể, về việc gần 5.000 trường hợp đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) hoặc chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày 1-3-2011 (ngày NĐ 120/2010 của Chính phủ quy định về việc thu tiền sử dụng đất có hiệu lực) chưa được giải quyết vì chưa có cách tính giá đất để thu tiền sử dụng đất đối với phần đất vượt hạn mức, Bộ Tài chính cho biết, Thông tư 93/2011 của Bộ Tài chính (hướng dẫn NĐ 120) quy định: trường hợp nộp hồ sơ xin cấp GCN về đất hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày 1-3-2011 thì thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật trước thời điểm NĐ 120 có hiệu lực.

Căn cứ vào đó, Bộ Tài chính cũng đã trả lời cụ thể “quy định của pháp luật trước thời điểm NĐ 120 có hiệu lực” là: đối với diện tích trong hạn mức mà người dân nộp hồ sơ xin cấp GCN hoặc chuyển mục đích sử dụng từ ngày 1-1-2005 (ngày áp dụng giá đất mới theo quy định tại NĐ 188/2004 của Chính phủ) đến trước ngày 14-7-2010 (ngày Thủ tướng ký Công văn 1173 về giải quyết vướng mắc trong thu tiền sử dụng đất) thì giá đất để thu tiền sử dụng đất là giá đất do UBND TP quyết định tại thời điểm nộp đủ hồ sơ. Đối với trường hợp nộp hồ sơ từ ngày 14-7-2010 trở về sau, giá đất được tính để thu tiền sử dụng đất căn cứ vào bảng giá đất do UBND TP ban hành. Còn đối với diện tích đất ngoài hạn mức, trường hợp nộp hồ sơ từ ngày 1-1-2005 trở về sau, giá đất được tính để thu tiền sử dụng đất căn cứ vào giá đất do UBND TP quyết định tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ.

Với hướng dẫn này, chỉ giải quyết được đối với các trường hợp có đất trong khi đó các vướng mắc lớn nhất của TP hiện nay là chưa có cách tính tiền sử dụng đất đối với phần đất vượt hạn mức thì lại không rõ. Cụ thể, với hướng dẫn trên của Bộ Tài chính đối với phần diện tích vượt hạn mức, có thể hiểu “giá đất được UBND TP quyết định” là tùy từng trường hợp cụ thể mà UBND TP xác định giá đất thị trường thông qua đấu giá hoặc thuê công ty thẩm định giá xác định giá này. Như vậy, nếu phải xác định giá đất theo “giá thị trường” để thu tiền sử dụng đất cho phần vượt hạn mức thì cơ quan thuế lại rơi vào vướng mắc hiện nay. Vì chính quy định thu tiền sử dụng theo “giá thị trường” đối với phần diện tích vượt hạn mức mới làm cho hàng ngàn hồ sơ xin cấp GCN, chuyển mục đích sử dụng gần 4 năm qua không thể giải quyết được. Nguyên nhân là “giá thị trường” được xác định theo hệ số k (hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất để tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường) được UBND TP ban hành vượt khả năng đóng thuế của người dân. Hiện Sở Tài chính đang dự thảo điều chỉnh hệ số k này cho phù hợp.

Liên quan đến việc TPHCM có được áp dụng hệ số k để tính tiền thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức hay không, Bộ Tài chính chỉ trả lời: “TPHCM được áp dụng hệ số k bằng 2 lần giá đất do UBND quy định theo giá đất sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường được quy định tại Thông tư 93 của Bộ Tài chính”. Với cách hướng dẫn này, TP sẽ tiếp tục vướng vì Bộ Tài chính không nêu rõ cách tính đó là dành cho trường hợp xin cấp GCN hay xin chuyển mục đích sử dụng đất. Bởi lẽ, hệ số k do UBND TP ban hành chia ra 2 trường hợp riêng biệt và áp dụng 2 hệ số k khác nhau. Hơn nữa, cũng với câu trả lời trên, cơ quan xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất đối với phần vượt hạn mức sẽ áp dụng hệ số k bằng 2 để tính hay là phải tính theo giá đất sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường? Bởi vì giá được tính theo hệ số k bằng 2 tức là gấp đôi bảng giá đất, còn hệ số k mà hiện Sở Tài chính đưa ra gấp 3,5-4 lần bảng giá đất.

Được biết, sau khi Bộ Tài chính hướng dẫn những nội dung trên, UBND TPHCM đã yêu cầu Sở Tài chính, phối hợp với Cục thuế TP và các sở - ngành liên quan nghiên cứu ý kiến của Bộ Tài chính và đề xuất cụ thể với UBND TP nhằm giải quyết những ách tắc hiện nay. Tuy nhiên, hướng dẫn của Bộ Tài chính chỉ mới giải quyết được một phần rất nhỏ trong những vướng mắc thực tế mà TPHCM mắc phải, đó là các trường hợp đất trong hạn mức, nộp hồ sơ tại một số thời điểm được căn cứ vào bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất. Còn lại vẫn chưa được hướng dẫn cụ thể. Như vậy, các sở - ngành sẽ phải kiến nghị UBND TP tiếp tục đề nghị Bộ Tài chính hướng dẫn thêm mới có thể thực hiện được.