Giao dịch “giấy trắng” từ ngày 1.1.2008: Còn lúng túng

Thời hạn thực hiện giao dịch về các loại giấy tờ nhà - đất được cấp qua các thời kỳ (“giấy trắng”) - sau ngày 1-1 vẫn có nhiều ý kiến khác nhau do cách hiểu chưa thống nhất giữa các sở - ngành TP.HCM.

Để có hướng giải quyết thống nhất, ngày 31.12.2007, UBNDTP đã có công văn hướng dẫn về hiệu lực của “giấy trắng”. Đến ngày 2.1.2008, Bộ Tài nguyên - Môi trường cũng có công văn hướng dẫn việc đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất từ ngày 1.1.2008 cho UBND các tỉnh - thành phố. Tuy nhiên, có sự khác nhau trong cách hướng dẫn của hai cơ quan này.

Hai cách hướng dẫn khác nhau

Theo công văn số 9261/UBND - ĐTMT ngày 31.12.2007 của UBND TP.HCM hướng dẫn về giao dịch các loại “giấy trắng” thì các loại “giấy trắng” có tài sản gắn liền với đất không phải là nhà ở thì thực hiện theo đúng Luật Nhà ở, tức là kể từ ngày 1.1.2008, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận (GCN - “giấy hồng”, “giấy đỏ”) mới được thực hiện các quyền giao dịch.

Trường hợp người sử dụng đất chưa có GCN nhưng đủ hai điều kiện: nộp hồ sơ xin cấp GCN trước ngày 1.11.2007 nhưng chưa được cấp GCN và người sử dụng đất có các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai thì vẫn được thực hiện các quyền giao dịch.

Đối với các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp và công nhận trước đây (kể cả các loại “giấy trắng”) vẫn được sử dụng để giao dịch bình thường. Hướng dẫn này của UBNDTP không quy định thời hạn giao dịch.

Trong khi đó, theo công văn số 12/BTNMT - ĐĐ ngày 2.1.2008 của Bộ Tài Nguyên - Môi trường hướng dẫn thực hiện Khoản 2 Điều 66 của NĐ 84/CP, ngoài quy định giống hướng dẫn của UBNDTP (những trường hợp đã nộp hồ sơ xin cấp GCN trước ngày 1.11.2007 nhưng chưa được cấp (có thể cầm biên nhận để giao dịch - PV); các trường hợp người sử dụng đất chưa được cấp GCN nhưng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì được thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất) thì theo hướng dẫn của Bộ TN - MT.

Trường hợp người sử dụng đất không có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp lệ nhưng được Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất xác định là đủ thông tin để được cấp GCN sẽ vẫn được công chứng giao dịch.

Hướng dẫn này của Bộ TN - MT cũng quy định thời hạn giao dịch của các loại “giấy trắng” nêu trên chậm nhất đến hết ngày 31.12.2010 (theo thời hạn hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phạm vi cả nước được quy định trong Nghị quyết số 07/2007/NĐ-CP).

Chỉ công chứng “giấy trắng” về nhà

Cho đến ngày hôm qua, 7.1.2008, hầu hết phòng công chứng tại TP.HCM cho biết chưa nhận được công văn hướng dẫn của Bộ TN - MT, do đó các phòng công chứng đều thực hiện công chứng các loại “giấy trắng” theo hướng dẫn của UBNDTP.

Tức là các trường hợp có biên nhận nộp hồ sơ xin cấp GCN trước ngày 1.11.2007, các loại “giấy trắng” thể hiện quyền sử dụng đất ở có nhà ở (“giấy trắng” về nhà ở), các hồ sơ “giấy trắng” (cả nhà và đất) được nộp trước ngày 1.1.2007 các phòng công chứng vẫn thực hiện công chứng.

Riêng các loại “giấy trắng” chỉ thể hiện quyền sử dụng đất, “giấy trắng” có công trình trên đất không phải là nhà ở thì các phòng công chứng vẫn chưa giải quyết vì phải cân nhắc.

Ông Trần Anh Tuấn, Trưởng phòng Công chứng số 3, cho biết, Phòng Công chứng số 3 còn thực hiện công chứng cho các loại “giấy trắng” là GCN quyền sử dụng đất do UBNDTP hoặc Ban quản lý ruộng đất (hiện nay là Sở TN - MT) cấp trước đây.

Một công chứng viên tại TP cho biết, đến khi nào nhận được hướng dẫn của Bộ TN - MT, các phòng công chứng sẽ thực hiện theo hướng dẫn của bộ. Về việc Bộ TN - MT và UBNDTP có 2 cách hướng dẫn khác nhau về thực hiện giao dịch đối với các loại “giấy trắng”, theo vị công chứng viên này, hướng dẫn của Bộ TN - MT quy định các loại “giấy trắng” cả về nhà và đất vẫn được giao dịch đến năm 2010 có thể tháo khoán cho người dân và đơn vị cấp giấy có thời gian chuyển đổi GCN mà không bị ách tắc trong giao dịch.

Tuy nhiên, việc thực hiện này sẽ gặp một số lấn cấn vì hướng dẫn này không thực hiện đúng tinh thần của NĐ 84/CP quy định là từ ngày 1/1/2008, người sử dụng đất phải có các loại GCN mới thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Theo Sài Gòn Giải Phóng