"Giải mã” giá đất tăng

Từ đầu năm đến nay, thị trường địa ốc diễn ra hai "cơn sốt" giá. So với tháng ba vừa qua thì "cơn sốt" hiện nay không sôi động bằng nhưng mức độ tăng giá cũng khá "nóng". Nhiều ý kiến nhận xét giá đất đang tăng không theo qui luật.

Sau một thời gian tăng nhanh, giá đất ở Q.2, Q.9 (gọi chung là khu Đông) đã chựng lại và đang có chiều hướng chuyển sang khu Nam (Q.7, H.Nhà Bè).

"Khu Đông hạ nhiệt, khu Nam nóng"

Ông Nguyễn Ngọc Tiên, trưởng phòng nghiên cứu thị trường Công ty TNHH địa ốc Phúc Đức, cho biết khách hàng mua ít vì giá ở khu Đông đã lên khá cao. Hiện giao dịch qua chợ bình quân 8-10 khách hàng mỗi tuần so với trước đó khoảng 15 khách hàng/tuần. Trong khi tại hệ thống chợ này ở khu Nam Sài Gòn lượng khách hàng tăng lên gấp ba lần, từ 30-35 khách hàng mua/tuần.

Theo các công ty kinh doanh địa ốc, hơn một tuần nay dòng vốn đang chuyển hướng về khu Nam khá mạnh khiến giá đất tại đây tăng nhanh. Tại khu Nam quanh đi quẩn lại vẫn là các dự án cũ: khu dân cư Phú Mỹ, khu làng đại học, Tân An Huy... Cao giá nhất vẫn là Him Lam - kênh Tẻ lên đến 38 triệu đồng/m² do nằm ở vị trí đẹp. Các dự án khác cũng tăng 1-2 triệu đồng/m² so với cách nay vài tháng. Xa hơn là các dự án ở xã Nhơn Đức, Phước Kiển... thuộc H.Nhà Bè cũng được nhiều khách hàng tìm mua, giá từ 3,8-5,5 triệu đồng/m², thấp hơn các dự án thuộc Q.7.

Một khách hàng khá rành thị trường khu vực này cũng không lý giải được lý do giá đất khu Nam tăng nhanh. "Chỉ thấy giá rục rịch tăng là mua vào, chưa kịp tìm hiểu" - vị khách này nói. Theo ước tính của bộ phận nghiên cứu thị trường một công ty địa ốc, số tiền đổ vào hàng chục dự án đất nền tại khu Đông và khu Nam (không kể Phú Mỹ Hưng) hiện nay không dưới 500-700 tỉ đồng.

Nhận định về lý do từ đầu năm đến nay giá chỉ tăng ở hai khu Đông và Nam mà không diễn ra trên diện rộng như trước đây, một chuyên gia cho biết: các khu vực khác khách hàng ít quan tâm do hạ tầng chưa tốt, chủ yếu dành cho những người thu nhập thấp, trung bình. Trong khi hai khu trên trong tương lai sẽ còn phát triển.

"Không có gì khó hiểu khi đất khu Nam "nóng" lên cũng kéo theo đất khu Đông tăng nhiệt như tháng ba vừa qua. Và ngược lại đất khu Đông ấm lên cũng làm cho giá khu Nam tăng trong thời gian gần đây" - chuyên gia này nói tiếp. Ông cho rằng sau khi tiền chảy vào chỗ trũng (giá còn thấp), giá sẽ cân bằng với các khu vực còn lại và hình thành một mặt bằng giá mới.

Giá đất "nhộn nhạo", vì sao?

Ngoài khu Đông với cầu Thủ Thiêm và một số dự án hạ tầng sắp khởi động, theo các chuyên gia, ở khu Nam chưa có lý do gì để tăng giá. Bằng chứng là các dự án Him Lam - kênh Tẻ vẫn đang trong giai đoạn làm hạ tầng, các khu dân cư khác đã hoàn chỉnh, giao nền cho khách hàng. Trên bình diện chung, khu vực này chưa có dự án hạ tầng mới nào đã hoặc sẽ khởi động.

Tuy nhiên, những người am hiểu về khu vực này lại cho rằng sau "cơn sốt" vào đầu năm, giá đất ở một số dự án chựng lại và có nơi giảm mạnh làm cho thị trường tại đây tạm lắng. Do vậy những người kinh doanh (nhà đầu tư thứ cấp) đã bỏ vốn cho người gom hàng trở lại. Khi đã gom hàng với số lượng lớn thì những người này bắt đầu ghìm hàng. Mua vào mà không có người bán ra hoặc chỉ bán ra với số lượng nhỏ giọt khiến thị trường khan hiếm giả tạo. Gần đây, những người này mới tung hàng ra sau khi giá bị đẩy lên cao trong thời điểm hiện nay không có dự án mới. Đây là chiêu "làm giá” của những người kinh doanh, giám đốc một công ty địa ốc tiết lộ.

Hiện có hai dạng đầu tư: những người đầu tư ngắn hạn và người đầu tư lâu dài. Người đầu tư lâu dài thường chờ dự án hoàn tất hạ tầng mới bung hàng ra. Trong khi những người đầu tư ngắn hạn muốn mua nhanh, bán nhanh để quay vòng đồng vốn. Tuy nhiên dạng đầu tư thứ hai này chiếm khá lớn, vốn mạnh do vậy họ hoàn toàn có khả năng chi phối, làm "nhiễu" thị trường.

Nhiều Việt kiều mua đất tại khu Nam: Tổng giám đốc một công ty kinh doanh địa ốc cho biết gần đây có nhiều khách hàng là Việt kiều cũng tìm mua đất tại các dự án thuộc khu Nam, chủ yếu các dự án vùng ven. Có chợ địa ốc trong ba ngày giao đến 50 nền, phần lớn là nhóm khách hàng này.

Theo Lan Vi - Tuổi Trẻ