Giá trị thực bất động sản Việt Nam ở đâu?

Không khó để đưa ra định nghĩa lý thuyết về giá trị thực của một lớp tài sản, nhưng để đưa ra một con số cụ thể cho giá trị đấy là việc gần như không thể.

Liên quan tới việc nhìn nhận, đánh giá và xác định những vấn đề cốt lõi cho việc phát triển thị trường bất động sản (BĐS), sau đây là ý kiến của chuyên gia tài chính Nguyễn Hùng Cường xoay quanh câu chuyện “giá trị thực” và tiềm năng thị trường BĐS tại Việt Nam.

Trong nhiều bài báo và bài phát biểu gần đây, rất nhiều người đề cập đến giá trị thực của BĐS. Ông Lê Xuân Nghĩa, Vụ trưởng vụ Chiến lược NHNN, nói rằng ở Mỹ - Anh, bong bóng BĐS hiện tại làm giá giao dịch cao hơn giá trị thực lần lượt là 10% và 30%, trong khi ở Việt Nam, giá nhà đất tăng cao hơn giá trị thực vài trăm phần trăm.

Tôi thấy cần phải trao đổi lại về nhận định này. Không khó để đưa ra định nghĩa lý thuyết về giá trị thực (intrinsic value) của một lớp tài sản, nhưng để đưa ra một con số cụ thể cho giá trị đấy là việc gần như không thể.

Người ta không quan tâm đến giá trị thực, người ta quan tâm đến giá thị trường, bởi đấy là giá người ta giao dịch.

Người ta không quan tâm đến giá trị thực, người ta quan tâm đến giá cân bằng (equilibrium price) - bởi biến động giá do mất cân bằng cung cầu sẽ xoay quanh giá cân bằng đấy trong dài hạn. Ở những thị trường ổn định, giá cân bằng thường được tính như giá trung bình của thị trường trong một khoản thời gian dài, có thể là 10-20 năm. Khi giá tăng quá cao so với giá cân bằng - trung bình dài hạn - người ta có thể kỳ vọng là giá sẽ giảm xuống trong tương lai.

Giống như chỉ số P/E của cổ phiếu, đầu tư BĐS dài hạn cũng nhìn vào thu nhập/giá (yield) để tính toán đắt rẻ. Ví dụ một tòa nhà văn phòng trị giá 10 triệu USD, thu nhập từ cho thuê là 500.000 USD một năm, thì thu nhập/giá = 5%, hay nói cách khác nếu đầu tư vào tòa nhà này và cho thuê, người ta cần 20 năm để hoàn vốn. Tùy quan điểm của mỗi nhà đầu tư, sẽ thấy giá này là đắt, rẻ, hay phải chăng (fair-value). Tỷ lệ này càng thấp thì BĐS được coi là càng đắt (ví dụ như bạn bỏ ra 1 tỷ mua căn hộ chung cư và cho thuê lại với giá 2 triệu VND/tháng hay 24 triệu VND/năm. Yield = 24/1000 * 100% = 2.4% - và giá như thế là quá đắt so với thu nhập căn hộ đó mang lại)

Ở VN, theo số liệu của CB Richard Ellis thì cao ốc văn phòng cho thuê tại HCMC có thu nhập/trên giá ước tính khoảng 12-14% và tổng thu nhập ước tính (bao gồm cả tăng giá tài sản) khoảng trên 30%. Dĩ nhiên với mức lạm phát như hiện tại, thu nhập thực sẽ thấp hơn con số trên. Chỉ số thu nhập cho thấy giá BĐS văn phòng ở VN là rẻ và mức thu nhập là hấp dẫn so với khu vực và các thị trường phát triển, như tại Anh nơi mà tổng thu nhập trung bình vào khoảng 10% trong 10 năm trở lại đây . Điều này phản ánh qua lượng đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực văn phòng vẫn đang tăng lên nhanh chóng.

Về cơ bản, thị trường BĐS sẽ được chia ra làm 4 mảng chính bao gồm văn phòng, kho bãi công nghiệp, khu mua sắm - hoặc cửa hàng bán lẻ, và nhà ở. Mỗi mảng sẽ chịu ảnh hưởng của những yếu tố kinh tế tương đối khác biệt. Ví dụ như nhu cầu văn phòng phụ thuộc nhiều vào sự phát triển của các công ty dịch vụ, tài chính hay ngân hàng - những ngành có nhiều nhân viên văn phòng. Còn khu mua sắm (shopping), thì lại phụ thuộc vào mức tăng trưởng tiêu dùng của người dân, và kho bãi thì phụ thuộc vào sự phát triển của công nghiệp sản xuất và phân phối. Như tại thời điểm hiện tại, khi kinh tế Anh, Mỹ đang phải chịu sức ép của suy thoái, nhất là các ngành dịch vụ và tài chính, ngân hàng, thì thị trường văn phòng chịu tác động rất lớn. Giá cho thuê và trị giá tài sản BĐS giảm mạnh.

Ở một thị trường còn non trẻ như VN, thì cả 4 mảng thị trường trên đều có tiềm năng phát triển. Tuy nhiên, do tính chất dễ đầu tư nhỏ lẻ của thị trường nhà ở nên các nhà đầu tư cá nhân chủ yếu tham gia ở thị trường này. Người ta nói nhiều về nhà ở đến mức bây giờ cứ nói về BĐS là người ta nghĩ về nhà ở, đánh đồng cả 4 mảng thị trường trên. Và điều này có thể khiến nhiều người ngạc nhiên khi thấy tại sao thị trường BĐS (”nhà ở”) đang xuống dốc như vậy mà đầu tư nước ngoài vào BĐS cứ tăng. Vấn đề là 3 mảng thị trường còn lại, văn phòng, kho công nghiệp và khu mua sắm vẫn còn rất nhiều tiềm năng phát triển. Và nguồn vốn sẽ đổ dồn vào đấy.

Theo ước tính của công ty Prudential Financial thì thị trường đầu tư BĐS ở VN vào năm 2003 là khoảng 4 tỷ USD, với GDP ước tính là 31 tỷ USD. Năm 2007, GDP là 61 tỷ USD (theo số liệu từ economist.com) thì thị trường đầu tư BĐS Việt Nam có thể ước tính vào khoảng 9 tỷ USD (không bao gồm nhà ở) và có đà tăng trưởng cao cùng với GDP. Một con số tương đối như vậy cùng với xuất phát điểm thấp hiện tại cho thấy sức hấp dẫn đầu tư của VN.

Gạt sang một bên những nhà đầu cơ đất và BĐS nhà ở đang phải đối mặt với một thị trường suy thoái và siêu rủi ro đến vượt ngoài tầm kiểm soát của ngân hàng trong vòng xoáy thế chấp - vay - đầu cơ - thế chấp - vay, thì mảng sáng của BĐS Việt Nam vẫn còn đó.