Thị trường bất động sản: Thông tin và phán xét

Tại một hội nghị bất động sản quốc tế được tổ chức gần đây tại TP. HCM, một số doanh nghiệp đã đặt câu hỏi: liệu có quá ít thông tin nghiên cứu thị trường đáng tin cậy để các nhà đầu tư sử dụng và đưa ra những quyết định đầu tư đúng đắn?

Sự bùng phát tới mức phi lý của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua khiến cho câu hỏi trên hoàn toàn thích đáng. Một thị trường bị các nhà đầu cơ đẩy giá gấp 2 - 3 lần trong một thời gian ngắn vẫn khiến rất nhiều người, trong đó có những công ty phát triển nhà đất, cho rằng thị trường sẽ tăng mãi hoặc sẽ đứng giá chứ sẽ rất khó rớt giá. Chỉ cách đây 4 tháng, rất nhiều người vẫn tin rằng thị trường bất động sản Việt Nam khác với các thị trường khác và khả năng giảm giá rất khó xảy ra. Các nghiên cứu thị trường của CB Richard Ellis Vietnam (CBRE) một công ty nghiên cứu và tư vấn địa ốc, không cảnh báo tình trạng này.

Vấn đề đặt ra là, liệu các nhà đầu tư bất động sản có thể đổ lỗi cho việc thiếu thông tin nghiên cứu chính xác, hay thừa nhận sự kém cỏi trong phán đoán thị trường của chính mình.

Không thiếu các nghiên cứu thị trường

Trên thực tế, CB Richard Ellis Vietnam không phải là công ty nghiên cứu và tư vấn bất động sản chuyên nghiệp duy nhất. Công ty tư vấn quốc tế có mặt lâu nhất tại Việt Nam là Savills (trước đây là Chesterton Petty, có mặt tại Việt Nam từ năm 1995.) Savills có trên 240 nhân viên - về mặt quy mô, có thể coi là lớn hơn cả CBRE, hiện có 200 nhân viên. Theo ông Brett Ashton, giám đốc điều hành, khoảng 60% khách hàng của Savills là nhà đầu tư nước ngoài và 40% là các công ty trong nước. Ngoài ra, phải kể đến sự có mặt của một loạt các công ty khác mới tham gia vào Việt Nam gần đây, trong đó có Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield and Colliers.

CBRE mới chỉ tham gia vào thị trường Việt Nam từ năm 2003, thu hút được sự chú ý bằng việc công bố rộng rãi các nghiên cứu thị trường định kỳ, và tuy không đi vào chi tiết, những nghiên cứu này phản ánh khá thời sự quan hệ cung cầu của các khu vực khác trên thị trường bất động sản như thị trường nhà ở, chung cư cao cấp, bán lẻ, văn phòng, khách sạn.

Giới báo chí thường xuyên sử dụng các báo cáo của CBRE, có lẽ vì đây là nghiên cứu thị trường chính thức gần như duy nhất được cung cấp rộng rãi. Đây cũng là một cơ sở dữ liệu để giới truyền thông nhận định thị trường, trong khi không có một cơ quan nhà nước hoặc tổ chức hiệp hội nào có thể đưa ra những nghiên cứu thị trường chính thức và đáng tin cậy. Savills cho biết họ có các nghiên cứu thị trường tương tự, nhưng chỉ để bán chứ không phát không. Những công ty khác, có thể có những báo cáo thị trường nhưng lại chưa đủ năng động trong chiến dịch quan hệ đối ngoại.

Các cơ quan quản lý nhà nước có vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh thị trường bất động sản (bộ xây dựng, bộ Tài nguyên và môi trường...) không có những nghiên cứu về thị trường. Hiệp hội bất động sản TP.HCM, gần đây đã vận động các chính sách cho các nhà đầu tư bất động sản, thì lại chưa bao giờ đưa ra một nghiên cứu thị trường chính thức nào. Trong khi gốc rễ của mọi cuộc vận động chính sách chuyên nghiệp phải bắt đầu từ những nghiên cứu thị trường thuyết phục làm cơ sở để các cơ quan quản lý nhà nước - những người đưa ra các quy định điều chỉnh thị trường - có những điều chỉnh hợp lý.

Khi thị trường vận động theo hướng bất lợi cho các nhà đầu tư, ngay lập tức hiệp hội này lên tiếng mà chưa chú ý đầy đủ đến những người có nhu cầu mua nhà: từ tạm ngưng thực hiện chính sách thuế, đến việc cho phép thu tiền của người mua trước khi khởi công dự án.

Vấn đề ở đây là ngay khi đưa ra những yêu cầu chính sách như vậy, hiệp hội này không đưa ra những nghiên cứu đủ thuyết phục để chứng minh rằng việc họ thỉnh cầu là cần thiết và thực sự thị trường bất động sản đang đứng trước nguy cơ đổ vỡ, và điều này có lợi - hại đến những người mua nhà như thế nào.

Cần nhận định thị trường tốt hơn

Sự thay đổi nhanh chóng của thị trường bất động sản trong thời gian qua đang kéo nhiều nhà đầu tư xây dựng trở lại với thực tế. Theo ông Brett Ashton của Savills Việt Nam, thời gian qua bất động sản ở các thành phố lớn tăng quá cao so với khả năng mua thực tế của người dân. Cơn sốt đầu cơ càng khiến cho nhiều người kỳ vọng vào sức mua của thị trường căn hộ cao cấp và nhiều nhà đầu tư đã đổ xô vào việc xây dựng những căn hộ cao cấp với giá vượt ngoài tầm với của người thực sự có nhu cầu ở.

“Tại các thành phố, đa số người mua chỉ có khả năng chi trả những căn hộ với giá từ 70 ngàn USD đến 150 ngàn USD, thì nhiều nhà đầu tư lại đang đổ xô vào những dự án với giá trung bình từ 200 ngàn đến 300 ngàn USD một căn hộ,” ông Brett nhận xét. “Mức giá đó không thực tế kể cả đối với người dân thành phố có mức GDP trên đầu người là 2.000 USD/năm”.

Giá các căn hộ chung cư cao một phần vì các nhà đầu tư phải mua đất với giá cao, nhưng đợt điều chỉnh này sẽ phải kéo giá đất xuống gần với giá trị thực tế hơn. Thị trường vẫn đang tiếp tục xuống giá và phải mất một thời gian nữa mới xuống “đáy”, nhưng đợt điều chỉnh này có lẽ sẽ giúp các nhà đầu tư có những nhận định tỉnh táo hơn về thị trường.

Hơn bao giờ hết, thị trường cần những công ty nghiên cứu có uy tín giúp thị trường có đủ thông tin để đưa ra những quyết định đầu tư chính xác. Nói như ông Marc Townsend, giám đốc điều hành CBRE, các công ty đa quốc gia, nhà đầu tư, nhà xây dựng, các ngân hàng và công ty bảo hiểm đều cần những thông tin thị trường kịp thời để đưa ra những quyết định kinh doanh sáng suốt. Khi thị trường phát triển, các ngân hàng và công ty bảo hiểm cần những công ty như CBRE hoặc Savills giúp họ định giá tài sản, trong khi các nhà đầu tư xây dựng cần thông tin để đưa ra quyết định hợp lý. Thế cân bằng trong thông tin là hết sức quan trọng, và nhà đầu tư cần phải hết sức tỉnh táo trước các thông tin, tránh bị thao túng bởi những thông tin đưa ra dưới ảnh hưởng của những xung đột lợi ích. Chính vì lẽ đó, chính các cơ quan nhà nước là nơi phải có những thông tin thống kê, nghiên cứu đầy đủ, độc lập về thị trường bất động sản.

Phu Quoc Land, một trong những công ty môi giới trong nước về bất động sản, cho biết họ cũng đang tiến hành đưa ra các nghiên cứu trên thị trường bất động sản để thị trường có thêm sự lựa chọn bên cạnh những nghiên cứu như của CBRE, JLL hay Savills.