Giá đất đền bù: vô hình cũng tính được

Việc đền bù khi thu hồi đất có tính đến giá trị vô hình đang được bàn đến. Nếu thực hiện, giá đất phải trả cho người bị thu hồi đất - chủ yếu là nông dân - sẽ tăng lên. Không chỉ thế, còn cần phải tiến tới chia sẻ lợi ích từ đất một cách công bằng cho mọi bên liên quan: người bị thu hồi, chủ dự án...

Xung quanh vấn đề này, Tuổi Trẻ đã trao đổi với Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Lê Quốc Dung.

- Chính phủ vừa quyết định giao việc xác định giá đất, đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư từ Bộ Tài chính sang Bộ Tài nguyên - môi trường (TN-MT). Và Bộ TN-MT đã vào cuộc ngay để sửa một số nghị định liên quan đến giá đất.

Về xác định giá đất, nghị định 188 quy định hai phương pháp xác định giá đất, bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Nhưng hai phương pháp đó chưa đáp ứng yêu cầu, do vậy Chính phủ đã ban hành nghị định 123 bổ sung hai phương pháp mới là: phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Được biết, tới đây Bộ TN-MT vẫn tiếp tục thực hiện bốn phương pháp nêu trên. Bên cạnh đó, bộ dự kiến tính thêm cả những giá trị vô hình về mất công ăn việc làm, giá trị vô hình về mất văn hóa làng quê, giá trị vô hình mất cả những bệnh viện, trường học trước đây gần bây giờ phải di định cư xa hơn... để đền bù cho bà con.

Vấn đề này đã được đề cập trong lộ trình sửa đổi Luật đất đai nhưng vì việc sửa đổi đó đã được dời sang năm 2009 để chuẩn bị kỹ hơn, nên trước mắt tôi nghĩ việc sửa giá đất như vậy cũng là điều hết sức cần thiết.

* Nhưng Bộ trưởng Bộ TN-MT Phạm Khôi Nguyên cho rằng bốn phương pháp nêu trên mới chỉ xác định được giá trị hữu hình. Còn giá trị vô hình làm sao xác định được, thưa ông?

Ông Lê Quốc Dung - Ảnh: V.D.

- Theo bộ trưởng Bộ TN-MT thì giá trị vô hình chiếm tới 40-50% của giá trị hữu hình, và tinh thần trong thời gian tới sẽ tính như vậy để tăng giá đất đền bù cho nông dân.

Ở đây hiểu thế nào là giá trị vô hình? Theo tôi, vô hình có thể chỉ là một cách nói, bởi tất cả đều là hữu hình, có hữu hình mới tính toán được. Nếu anh bán cho tôi một căn nhà gần trường học, gần khu thương mại, gần cơ quan…, bên cạnh giá trị hữu hình là miếng đất rộng bao nhiêu mét vuông và căn nhà trên đất xây dựng hết bao nhiêu tiền thì những giá trị vô hình khác đều dễ dàng tính được vào giá bán, và đó chính là thị trường. Như vậy, cách gọi hữu hình hay vô hình có thể quan trọng khi xác định giá đất, nhưng quan trọng hơn là Bộ TN-MT phải đưa ra các chính sách khả thi để tăng giá đền bù cho bà con hợp tình, hợp lý hơn nữa.

* Theo ông, nên thiết kế “giá trị vô hình” vào các quy định pháp luật như thế nào?

- Nhiều ý kiến cho rằng sự bất bình của người dân bị thu hồi đất là do họ không được chia sẻ mức chênh lệch giữa giá đền bù đất nông nghiệp với giá cơ hội tăng lên khi đất đó được chuyển mục đích sử dụng. Thường lợi ích này rơi vào chủ đầu tư. Như vậy, bên cạnh bốn phương pháp xác định giá đất hiện hành, tới đây các quy định đưa ra để giải quyết “giá trị vô hình” cần hướng tới việc chia sẻ lợi ích từ đất được công bằng, khách quan hơn đối với các bên có liên quan.

Không phải chúng ta cứ tìm cách đền bù thỏa đáng cho bà con là xong, vì kèm theo đó còn là chuyện tái định cư, giải quyết công ăn việc làm hậu thu hồi đất. Cần thực hiện nghiêm túc việc bố trí khu tái định cư với hạ tầng hoàn chỉnh trước khi thu hồi đất, giá đền bù phải đảm bảo cho người dân tạo lập được chỗ ở mới bằng hoặc hơn nơi ở cũ...

* “Giá cơ hội” là một khái niệm khá vô hình, vì cơ hội là cái có thể đến hoặc không đến, thưa ông?

- Điều tôi muốn nhấn mạnh là chính sách phải tạo ra cơ chế để chia sẻ lợi ích. Khi triển khai các dự án có thu hồi đất, người dân phải được tham gia bàn bạc để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình. Khi mua bán nhà đất người bán và người mua đều phải bàn bạc với nhau và giá đưa ra là giá mà đôi bên đều chấp nhận được. Tất nhiên tính chất của việc thu hồi đất phục vụ đô thị hóa, công nghiệp hóa khác với mua bán nhà đất bình thường. Muốn đất nước phát triển thì một phần đất đai cần được chuyển đổi mục đích sử dụng, chỉ có điều ai đó đặt lợi ích cá nhân lên trên để có những động thái “che chắn” làm giá đền bù “mềm” đi nhằm kiếm chác lợi lộc thì mới gây thiệt thòi cho bà con.

Bộ trưởng Bộ TN-MT Phạm Khôi Nguyên:

Lập quỹ hỗ trợ nông dân từ chênh lệch địa tô

Chênh lệch địa tô là một vấn đề lớn, thời gian qua chưa được chúng ta quan tâm. Năm 2007 chỉ tiêu Chính phủ đưa ra thu từ đất là 18.000 tỉ đồng, nhưng khi chuyển sang cơ chế đấu giá thì mức thu lên tới gần 30.000 tỉ đồng. Năm 2008 sơ bộ tăng 40% cho đến tháng chín. Chính đấu giá đất này để có quỹ chênh lệch địa tô. Chúng tôi kiến nghị trong giai đoạn tới phải thành lập quỹ hỗ trợ tái định cư, giải quyết tất cả vấn đề chênh lệch giá và hỗ trợ nông dân…

Về tái định cư, tới đây chúng tôi sẽ đa dạng hóa các hình thức, trong đó có hình thức dân tự nhận tiền. Đối với việc xây dựng khu tái định cư, nếu có quỹ chênh lệch địa tô thì khu tái định cư dứt khoát phải làm trước cho nông dân. Về đền bù thu hồi đất, dự kiến tới đây không đưa một cục tiền cho dân ngay. Trong thời gian vừa rồi các doanh nghiệp thu hồi đất của dân cũng muốn “cưa đứt đục suốt”, đưa một cục tiền cho dân rồi dân tự sống. Chúng tôi đang tính toán lại có thể chỉ giao cho dân một khoản tiền nào đó trong vòng ba năm hay năm năm để sống, số tiền còn lại để dân góp vốn cổ phần vào doanh nghiệp…

Chủ nhiệm Ủy ban Quốc phòng và an ninh của Quốc hội Lê Quang Bình:

Chẳng chỗ nào đền bù sát giá thị trường cả

Nói là đền bù giá sát thị trường nhưng trên thực tế chẳng có chỗ nào sát giá thị trường cả. Sau thu hồi đất, nhiều bà con mất đất đồng nghĩa với mất việc làm, tiền đền bù không đủ mua lại nhà mới. Ý định của Bộ TN-MT về tính giá trị vô hình của giá đất là tốt nhưng không dễ thực hiện vì khi đã nói vô hình sẽ rất khó tính toán. Chúng ta phải tính nhưng chỉ đạt mức độ nào đó thôi, vì nếu tính hết thì rất lớn, không biết liệu Nhà nước và nhà đầu tư có đủ tiền để đền bù cho dân không.

>Đền bù giải tỏa: Sẽ thay đổi theo hướng có lợi cho dân

DiaOcOnline.vn - Theo Địa Ốc TTO