Giá đất đền bù phải tiệm cận giá thị trường

Nên duy trì hay bỏ cơ chế doanh nghiệp tự thoả thuận giá đất đền bù với dân? Có nên cho phép tình trạng phân lô bán nền? Đó là những nội dung được nhiều đại biểu quan tâm tại Hội nghị lấy ý kiến về sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai diễn ra sáng 6/5. Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Thế Ngọc đã có cuộc trao đổi với báo chí xung quanh vấn đề này.

* Thưa Thứ trưởng, nếu Luật Đất đai được sửa đổi cho phép việc phân lô bán nền thì liệu có mâu thuẫn với Luật Nhà ở bởi Luật Nhà ở buộc phải có nền móng và cơ sở hạ tầng?

Không phải Luật Đất đai được điều chỉnh sẽ cho phép phân lô bán nền mà luật sẽ cho phép phân định lại vùng nào được phép phân lô bán nền, vùng nào bắt buộc phải xây dựng. Trước đây, chúng ta hạn chế việc phân lô bán nền là vì lúc đó nhà phố rất được ưa chuộng trong khi nhà cao tầng thì không thể tiêu thụ được. Nhưng thật ra hiện nay diện tích các dự án nhà ở thương mại chiếm đến 70-80% dự án trong khi diện tích chung cư cao tầng là không đáng kể...

Tính như vậy là do gộp cả những khu vực ngoại ô, khu vực vùng ven vào nữa. Trên thực tế, ở khu vực trung tâm, xu hướng xây dựng chung cư cao tầng nhiều hơn, mật độ dày hơn, giá cả sẽ tốt hơn. Thật ra, dự thảo nội dung sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai lần này có ba phương án cho việc phân lô bán nền. Phương án thứ nhất là cho phân lô bán nền nhưng tổ chức quản lý chặt chẽ về mặt kiến trúc, giao dịch. Phương án thứ 2 là phân định lại vùng nào được phép phân lô bán nền, vùng nào không được phép. Phương án thứ ba là chỉ cho phép phân lô bán nền đối với đất ở khu vực nông thôn mà thôi.

*Nhưng nếu cho khu vực nông thôn được phép phân lô bán nền thì sẽ xảy ra tình trạng tự do chuyển nhượng, mua bán đất nền và sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình phát triển đô thị. Liệu Nhà nước có quản lý được tình trạng này?

Sau một thời gian thực hiện việc phân lô bán nền, chúng ta đã có cuộc tổng kết về vấn đề này và nhận thấy rằng việc phân lô bán nền dẫn tới tình trạng cơ sở hạ tầng, xã hội không tốt, đồng thời, Nhà nước không quản lý được các giao dịch. Thế nhưng, hiện nay, một số địa phương hoặc các dự án ở khu vực vùng sâu vùng xa, các dự án tái định cư đưa ra yêu cầu cho phép phân lô bán nền nên dự thảo luật lần này đưa ra nhiều phương án để xem xét. Việc phân lô bán nền, nếu có, sẽ do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

* Về việc bãi bỏ cơ chế tự thoả thuận giá đền bù giữa DN với người dân, liệu người dân có bị thiệt thòi về quyền lợi?

Cơn sốt đất vừa qua xảy ra là do nhiều nguyên nhân, song nguyên nhân chủ yếu vẫn là do việc tự thoả thuận giữa DN và người dân. Giá đất bị một số người dân và những người đầu cơ đẩy lên quá cao khiến cho việc thương lượng rất khó. Điều này khiến tiến độ triển khai các dự án bị kéo dài. Vì thế mà dự thảo tính đến việc bỏ cơ chế tự thoả thuận. Nhưng nếu bỏ cơ chế này thì giá đất phải được điều chỉnh cho đồng bộ với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Như vậy thì người dân cũng chấp nhận được.

* Ý kiến của cá nhân Thứ trưởng về vấn đề này như thế nào?

Theo tôi, đối với những dự án đã nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được duyệt, nghĩa là dự án đã đầu tư, xây dựng công trình thì nên để Nhà nước thu hồi, đền bù, giao chủ đầu tư. Những dự án khác nằm ngoài quy hoạch sử dụng đất thì nên để doanh nghiệp tự thoả thuận với dân. Ngoài ra, DN nào tự nguyện thoả thuận với dân thì cũng nên để cho họ tự thoả thuận.

*Trên thực tế, nếu để DN tự thoả thuận với dân, người bị thu hồi đất có thể được hưởng giá cao hơn nhiều so với bảng giá do Nhà nước ban hành. Vậy tại sao lại xoá bỏ cơ chế tự thoả thuận?

Đúng là có một số DN đền bù với giá thoát ly quá xa so với mặt bằng giá thị trường. Cho nên nếu xoá bỏ cơ chế tự thoả thuận thì hướng điều chỉnh về giá cũng phải tiệm cận với giá thực tế. Có thể một số người dân đề nghị các mức giá khác nhau nhưng nếu chúng ta đưa ra một mặt bằng giá chung bằng giá thực tế thì người dân cũng chấp nhận được.