Dự án New City: Chưa đủ pháp lý đã “bán lụi”

Dự án chung cư New City nằm trong khu đô thị mới Thủ Thiêm, là khu đất vàng của TP, mở bán rầm rộ những ngày qua theo cơn sốt đất đang lan tỏa. Điều đáng nói, dự án này còn tồn tại nhiều vấn đề khuất tất chưa được giải quyết nhưng đã mở bán.

Chưa hoàn tất tiền sử dụng đất

Dự án New City do Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Thuận Việt (Thuận Việt) làm chủ đầu tư, tọa lạc ngay mặt tiền đường Mai Chí Thọ, đối diện là khu đô thị Sala đã hiện hữu. Khỏi phải nói, bởi vì nằm trong khu đô thị mới Thủ Thiêm, có vị trí đắc địa, nên khi chủ đầu tư mở chào bán ra thị trường đã hút hàng hết cỡ. Theo quy hoạch, toàn dự án có diện tích 2,7ha, chia làm 4 block, chủ đầu tư đặt tên Tây khá kêu: Hawaii, Venice, Babylon, Bali với tổng số 1.328 căn hộ.

Cách nay vài ngày, có mặt tại dự án New City trong vai người đi mua nhà, mặc dù ngay trong ngày làm việc, giữa trưa nắng nhưng khách hàng vẫn vào ra nườm nượp để chọn mua nhà, đóng tiền nhà, hoặc hoàn thiện căn hộ. Một nhân viên của Thuận Việt sau một hồi kiểm tra căn hộ chưa bán để giới thiệu cho chúng tôi, cô khẳng định đối với các căn hộ 2 phòng ngủ chỉ còn các tầng thấp là tầng 4, tầng 3 thôi, còn trên tầng cao đã bán hết rồi. Loại một phòng ngủ đã bán hết từ sớm. Giá cả tùy thuộc vào vị trí cũng như tầm nhìn của căn hộ mà chênh lệch từ 50 triệu đồng/m2 cho đến 70 triệu đồng/m2.

Hiện nay vì chưa giao nhà nên hình thức mua, thanh toán căn hộ của dự án theo hợp đồng “Thỏa thuận đảm bảo mua căn hộ đăng ký”. Khi tiến hành ký thỏa thuận sẽ đặt cọc 100 triệu đồng, 7 ngày sau nộp tiếp 10% (chưa bao gồm VAT), một tháng sau thanh toán tiếp 20%, đến khi chủ đầu tư gửi thông báo lên ký hợp đồng mua bán là đã thanh toán 30%; khi ký hợp đồng mua bán sẽ thanh toán 65% tiếp theo để nhận nhà. “Hiện tại dự án chỉ hoàn thiện bếp và vệ sinh sạch sẽ là hoàn tất. Khách hàng sẽ được nhận nhà đợt đầu tiên vào cuối tháng 4 này, đợt tiếp theo vào tháng 6 tới”, một nhân viên công ty cho biết.

Tất cả những điều chúng tôi ghi nhận đều trái ngược với thông tin liên quan đến dự án New City mà Sở Xây dựng đã tổ chức họp báo vào giữa tháng 3 vừa qua. Lãnh đạo Sở Xây dựng xác nhận dự án New City chưa hoàn tất tiền sử dụng đất, tức là chủ đầu tư chưa có đủ giấy tờ về pháp lý của dự án. Về vấn đề kinh doanh, ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng), nói: “Thuận Việt chưa gửi báo cáo đủ điều kiện huy động vốn lên Sở Xây dựng để được xác nhận”. Như vậy xét về luật thì dự án New City không đủ điều kiện để bán hàng. Vị cán bộ của Sở Xây dựng cho biết việc kinh doanh hiện nay của Thuận Việt là “Chỉ ký hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ” chứ không phải mua bán. Lập luận này là không đúng với Luật Kinh doanh bất động sản, bởi luật chỉ nêu khái niệm chung là “đưa vào kinh doanh”, vậy việc làm của Thuận Việt cho dù lách bằng hình thức nào đi nữa, “đặt cọc” hoặc “giữ chỗ” đều là đang kinh doanh, tức là vi phạm quy định của pháp luật.

Biết rõ chủ đầu tư New City chưa đủ điều kiện mở bán… nhưng vẫn để chủ đầu tư vô tư thu tiền của khách hàng với hơn 1.000 căn đã có chủ, điều khó hiểu là Sở Xây dựng không hề có một văn bản nào ngăn chặn hành vi này! Việc “bán lụi” này rất dễ xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng bởi tiền sử dụng đất vẫn là ẩn số, chưa biết sẽ định giá bán như thế nào…

Đất công nhưng không đấu giá

Vấn đề tiếp theo là, dự án New City nằm trên đất công nhưng lại không bán đấu giá. Lãnh đạo Sở Xây dựng đã giải thích như thế nào về dự án New City? Theo ông Nguyễn Văn Danh, Phó Giám đốc Sở Xây dựng, dự án New City nằm trong chương trình 12.500 căn tái định cư của TP, Thuận Việt là một trong nhiều chủ đầu tư tham gia xây dựng, được TP mua lại làm quỹ nhà tái định cư. Tuy nhiên, chính sách bồi thường thay đổi, người dân không có nhu cầu tái định cư nên TP không mua nữa, xin chủ trương để bán ra thị trường.

“Theo quy định, tài sản bán đấu giá đã có, tài sản đó trống, không có người đền bù giải tỏa và hiện nay nhà nước trực tiếp quản lý. Nguồn nhà của Thuận Việt nằm trong hợp đồng của Ban quản lý khu đô thị mới Thủ Thiêm, chúng ta chưa chi trả theo hợp đồng để mua lại quỹ nhà này, rõ ràng không đủ điều kiện để bán đấu giá. Nhà nước sẽ tính toán giá trị tiền sử dụng đất theo giá thị trường để thu hồi vốn, đảm bảo không thất thoát tài sản. Hiện nay các cơ quan đang tính toán giá trị tiền sử dụng đất của khu đất, có hội đồng thẩm định giá đất theo giá thị trường. Thuận Việt đã nộp tạm tiền sử dụng đất”, ông Nguyễn Văn Danh cho biết.

Tuy nhiên, một cán bộ của Sở Tài nguyên - Môi trường nhìn nhận dự án New City theo cách khác. Thứ nhất khu đất dành cho Thuận Việt phải khẳng định là đất công, nhà nước kêu gọi Thuận Việt vào xây dựng nhà tái định cư, sau khi xây dựng xong nhà nước sẽ mua lại và trả một khoản lợi nhuận cho đơn vị xây lắp. Do đó, ẩn số hiện nay chính là tiền sử dụng đất, còn phần xây lắp có thể tính toán một cách dễ dàng, chỉ cần đưa kiểm toán vào sẽ có kết quả chính xác.

Thứ hai, việc tạm nộp tiền sử dụng đất chỉ mang giá trị tham khảo vì pháp luật không có quy định. Đó là linh động của TP, trong trường hợp không được chấp thuận, TP sẽ trả lại khoản tiền này mà chủ đầu tư không được quyền đòi hỏi gì thêm. Thứ ba, cho tới thời điểm này, với tư cách là đơn vị kiểm tra bước đầu về thủ tục tiền sử dụng đất thì hồ sơ dự án New City “chưa tới” Sở Tài nguyên - Môi trường. Do đó, đối với dự án New City sẽ rất “khó thông” khi cho bán căn hộ một cách tự do giống như những dự án kinh doanh khác.

Với dự án New City, việc có đấu giá hay không, tại sao được phép kinh doanh khi chưa đủ điều kiện, cần có câu trả lời thấu đáo, minh bạch từ các sở ban ngành TP. Để đất không bị phung phí, thiệt hại cho nhà nước, tạo kẽ hở cho lợi ích nhóm, Thanh tra thành phố cần sớm vào cuộc và xử lý rốt ráo.