Dời lịch thông qua Luật Đặc khu, cơn sốt đất liệu có thoái trào?

Thị trường bất động sản Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc đã trở thành tâm điểm chú ý của các nhà đầu tư địa ốc cá nhân khi đất lên cơn sốt trong một thời gian dài. Nhưng cơn sốt đó rất có thể sẽ sớm thoái trào với thông tin mới nhất liên quan đến Dự luật đặc khu.

Chủ yếu giao dịch giữa các cá nhân

Thời gian qua, giá đất tại các địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế là Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) và Phú Quốc (Kiên Giang) tăng chóng mặt chỉ trong thời gian ngắn, thậm chí, giá đất nhảy múa theo ngày, theo giờ.

Theo báo cáo mới nhất của Chính phủ, sau khi có thông tin về việc chuẩn bị thành lập đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt (đặc khu kinh tế), tình hình thực hiện thủ tục chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước thuộc các địa phương đã tăng đáng kể, đặc biệt là các khu vực dự kiến thành đặc khu.

Tại huyện Vạn Ninh, tỉnh Khánh Hòa, năm 2017 có 1.467 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tổng diện tích 258 ha và 215 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Thế nhưng, chỉ trong 4 tháng đầu năm 2018, đã có 1.859 trường hợp chuyển nhượng với diện tích 356 ha và 162 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó chủ yếu là chuyển nhượng, chuyển mục đích từ đất rừng sản xuất và đất nuôi trồng thủy sản, đất sản xuất nông nghiệp sang đất xây dựng.

Tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh, năm 2016 có 684 trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đến năm 2017, con số này tăng lên gần gấp 3, với trên 1.600 trường hợp. Đến quý I/2018 có 519 trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giai đoạn 2015 - 2017 có 288 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, riêng từ đầu năm 2018 đến nay, địa phương này không giải quyết trường hợp nào.

Tại huyện đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang, từ ngày 1/1/2017 đến 30/4/2018, có 5 tổ chức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tổng diện tích 8,5 ha; 12.268 hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với tổng diện tích 699 ha.

Theo ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, so với cùng kỳ năm ngoái, hiện giá đất trung bình tại các đặc khu tương lai đều tăng gấp đôi, giao dịch cũng diễn ra rất sôi động và chỉ chững lại sau khi bị chính quyền các địa phương có biện pháp siết chặt việc chuyển nhượng.

Tại Bắc Vân Phong, nhiều nhà đầu tư ở địa phương khác về đây “cắm chốt” để đầu tư lướt sóng và kiêm luôn nhà môi giới. Nhà đầu tư rót tiền vào bất động sản Bắc Vân Phong có nhiều mục đích khác nhau, nhiều người muốn “mua trước đón đầu”, sau này mở cơ sở kinh doanh, nhưng đa phần là những nhà đầu tư lướt sóng, mua bán qua tay để kiếm lời.

Chính việc chuyển nhượng qua tay liên tục giữa các nhà đầu tư lướt sóng này, trong đó không loại trừ có những giao dịch ảo giữa các nhà đầu cơ, đã đẩy giá đất Bắc Vân Phong tăng nhanh.

Dù đã có những khuyến cáo từ cơ quan chính quyền địa phương, thậm chí là cả những biện pháp hành chính siết hoạt động giao dịch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại các đặc khu tương lai, nhưng vẫn có rất nhiều nhà đầu tư tiếp tục đổ tiền vào bất động sản các đặc khu kinh tế tương lai này.

Ai sẽ là người thiệt hại nếu bong bóng nổ?

Tại phiên trả lời chất vấn Quốc hội ngày 4/6/2018, thừa nhận tình trạng đầu cơ đất đai ở các địa bàn dự kiến trở thành đặc khu đang diễn ra phức tạp, gây bức xúc cho xã hội, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, vấn đề này liên quan đến tầm nhìn của người đầu tư và kỳ vọng vào sự phát triển của các đặc khu. Theo quy luật, khi nhìn thấy tiềm năng là người dân sẽ đổ xô vào đất đai, nhưng chưa có giải pháp để ngăn chặn trước tình trạng này. Vừa qua, đã có một số biện pháp mang tính chỉ thị hành chính của các địa phương để ngăn chặn, nhưng thực tế, người dân đã có nhiều giao dịch “ngầm” nên rất khó quản.

Theo Tư lệnh ngành Tài nguyên và Môi trường, vấn đề khá nghiêm trọng là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, từ đất rừng, đất đặc dụng thành đất xây dựng, hệ quả khó lường. Nếu các giao dịch trái pháp luật, thì khi đền bù, thu hồi đất, thiệt hại sẽ thuộc về người sở hữu sau cùng.


Do đó, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết, các địa phương cần xem xét lại hồ sơ quản lý hiện trạng đất đai để có chính sách công bằng, kiên quyết xử lý để những người đầu cơ không được hưởng lợi từ những giao dịch đất đai vào thời điểm như vừa qua.

"Từ quản lý hiện trạng đất đai, khi chúng ta tính toán đền bù cho người dân thì hoàn toàn có thể đảm bảo được công bằng và người xứng đáng được đền bù, người đã cống hiến, đóng góp khai hoang miền đất đấy xứng đáng được hưởng. Tuy nhiên, với người đầu cơ, chúng ta sẽ kiên quyết có biện pháp để các đối tượng này không có cơ hội trong các thương vụ về đất đai này", ông Hà cho biết thêm.

Nhận định về giải pháp quản lý đất đai tại các đặc khu tương lai, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho biết, bằng mọi cách, cần phải quản lý chặt để mọi người thấy rằng, việc đầu cơ lướt sóng là không có lợi. Ngoài ra, cần đưa ra cách thức để quản lý chặt hơn nữa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để các nhà đầu cơ không thể kích giá, thổi giá.

"Chẳng hạn, vừa rồi, chính quyền tỉnh Quảng Ninh đưa ra một số giải pháp như vận động nhân dân không nghe theo các cò đất để chạy theo cơn sốt, đầu tư lướt sóng, cùng với đó là biện pháp hành chính về tạm dừng giao dịch quyền sử dụng đất để đợi quy hoạch tổng thể, giúp giá đất tại Vân Đồn chững lại. Cơn sốt đất hiện này chỉ còn diễn ra mạnh ở Phú Quốc, do đó, chính quyền tỉnh Kiên Giang cần có biện pháp quản lý chặt chẽ", ông Võ nhận định.

Ngoài ra, theo ông Võ, chính quyền cần công khai quy hoạch và khuyến cáo người dân khi mua đất cần tìm hiểu kỹ thông tin về quy hoạch của thửa đất, giấy tờ pháp lý về đất đai. Bởi nếu mua phải những khu đất nằm trong quy hoạch, người mua sẽ gặp nhiều rủi ro khi Nhà nước thu hồi đất.

Với việc Chính phủ vừa thống nhất với Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ trình Quốc hội xem xét, cho lùi việc thông qua Dự án Luật Đơn vị hành chính-kinh tế đặc biệt từ Kỳ họp thứ 5 sang Kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XIV, chắc chắn thời gian tới, giao dịch và giá cả đất đai ở các đặc khu sẽ có nhiều biến động. Tuy nhiên, dường như thiệt hại nếu có sẽ chỉ đối với các nhà đầu tư cá nhân toan tính lướt sóng ngắn hạn.

Trao đổi với phóng viên Đầu tư Bất động sản, Phó chủ tịch HĐQT một tập đoàn bất động sản đang sở hữu lô đất hơn 400 ha tại Vân Đồn cho biết, ông khá bình thản trước thông tin chính sách trên bởi tính toán của doanh nghiệp hầu hết là dài hạn.

“Dự kiến sẽ chỉ là dời dự luật lại kỳ họp kế sau của Quốc hội để có thời gian nghiên cứu, lấy ý kiến thấu đáo hơn. Còn hoạt động đầu tư dự án của doanh nghiệp có thời gian cả 5 năm, 10 năm nên vẫn tiến hành bình thường. Chúng tôi có kinh doanh theo kiểu… đánh nhanh rút gọn đâu mà băn khoăn”, vị này nói và nhận định thêm, thiệt hại có chăng là các nhà đầu cơ, các sàn giao dịch nhỏ ôm đất từ vay vốn ngân hàng, bởi áp lực tâm lý sẽ khiến dòng tiền đầu cơ tạm dừng lại nghe ngóng nên cả giá và thanh khoản cũng sẽ chững lại trong một thời gian.         

Theo thông tin từ Văn phòng Chính phủ, Chính phủ đã thống nhất với Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ trình Quốc hội xem xét, cho lùi việc thông qua Dự án Luật Đơn vị hành chính-kinh tế đặc biệt từ Kỳ họp thứ 5 sang Kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XIV để có thêm thời gian nghiên cứu, hoàn thiện.

Văn phòng Chính phủ cho biết, Dự án Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc đã được xây dựng công phu, kỹ lưỡng, nhằm thể chế hóa các Nghị quyết của Đảng và cụ thể hóa Hiến pháp năm 2013, tạo cơ sở pháp lý để xây dựng 3 đặc khu kinh tế, tạo cực tăng trưởng và thử nghiệm thể chế phát triển vùng có tính đột phá, có sức lan tỏa lớn.

Dự án Luật đã được trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XIV.

Tại kỳ họp này, sau khi tiếp thu các ý kiến tâm huyết, trách nhiệm của các vị đại biểu Quốc hội, các nhà khoa học, nhà kinh tế, chuyên gia, cử tri và nhân dân cả nước, Chính phủ đã thống nhất với Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ trình Quốc hội xem xét, cho lùi việc thông qua Dự án Luật này từ Kỳ họp thứ 5 sang Kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XIV để có thêm thời gian nghiên cứu, hoàn thiện.

Nhằm bảo đảm dự án Luật khi trình Quốc hội thông qua đáp ứng được các yêu cầu, nguyện vọng của các vị đại biểu Quốc hội, cử tri và nhân dân, xây dựng thành công 3 đặc khu, giữ vững an ninh quốc phòng và chủ quyền quốc gia.

Riêng về vấn đề thời hạn cho thuê đất, sẽ xem xét, trình Quốc hội cho áp dụng như các quy định của Luật đất đai, không quy định trường hợp đặc biệt kéo dài đến 99 năm.