Thay đổi thời hạn sử dụng đất, thu hút nhà đầu tư

Hiệp hội BĐS TPHCM (Horea) vừa có văn bản gửi Chính phủ và các bộ, ngành Trung ương về việc thay đổi thời hạn sử dụng đất, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân yên tâm đầu tư, phát triển kinh tế khi được giao đất.

Luật Đất đai 2013 đã quy định đất sử dụng có thời hạn, thì thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư (trường hợp đặc biệt, không quá 70 năm); đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê, hoặc để cho thuê mua, thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án. Còn người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, được sử dụng đất ổn định lâu dài. Luật cũng quy định "Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".

Tuy nhiên, Horea kiến nghị quy định về thời hạn giao đất, cho thuê đất nêu trên có những mặt bất cập. Cụ thể, đối với hầu hết dự án BĐS, sau khi đã hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chủ đầu tư được UBND cấp tỉnh ra quyết định giao đất, cho thuê đất và xác định thời hạn sử dụng đất (phần lớn thời hạn sử dụng đất 50 năm).

Sau đó, chủ đầu tư dự án tiến hành các thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật, xin cấp giấy phép xây dựng và thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Sau khi hoàn tất các thủ tục chuẩn bị đầu tư, chủ đầu tư bắt đầu triển khai công tác xây dựng các hạng mục công trình của dự án. Toàn bộ các công việc này mất khoảng 3 năm dự án mới có thể hoàn thành, được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Từ thời điểm được đưa vào sử dụng, chủ đầu tư bàn giao nhà cho khách hàng và giữ lại phần thương mại, dịch vụ, văn phòng, căn hộ cho thuê để khai thác kinh doanh, và mới bắt đầu có doanh thu, lợi nhuận. Do vậy, chiếu theo quy định Luật Đất đai, thời hạn kinh doanh thực tế của dự án chỉ còn khoảng 47 năm.

Đó là, quy trình trên diễn ra trong điều kiện “lý tưởng”, còn trong giai đoạn thị trường BĐS bị khủng hoảng đóng băng, nhiều dự án "đắp chiếu, trùm mền" nhiều năm liền. Những dự án treo nhiều năm được chủ đầu tư mới "giải cứu", nhưng khi đó thời hạn sử dụng đất còn lại đã bị giảm đi, có khi bị giảm hàng chục năm, gây thiệt hại cho chủ đầu tư mới và các nhà đầu tư thứ cấp, khách hàng.

Trên cơ sở nghiên cứu, đối chiếu quy định của pháp luật và thực tiễn vận hành của thị trường BĐS, Horea kiến nghị Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, sửa đổi quy định về "thời hạn sử dụng đất", và cho bổ sung nội dung… "hoặc kể từ ngày hoàn thành dự án đưa vào khai thác, kinh doanh", vào Khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2013.

Cụ thể, thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hoặc kể từ ngày hoàn thành dự án đưa vào khai thác, kinh doanh.