Đất 1 tỷ/m2 định giá trăm triệu: Tránh thất thoát thế nào?

Chuyên gia kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Luật Đất đai về định giá đất nhằm hạn chế tình trạng thất thu ngân sách từ đất.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trong quá trình  thực thi pháp luật đất đai, có hiện tượng nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai còn bị thất thu, nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng, chưa tạo thành nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách nhà nước.

Vị chuyên gia chỉ ra rằng, Luật Đất đai 2013 vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế. Cụ thể, các quy định và cơ chế xác định giá đất, thẩm định giá đất khi vận hành thực tế cho thấy chưa thực sự đảm bảo nguyên tắc Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Hiện nay, giá đất trong bảng giá đất ở các địa phương được quy định thấp hơn so với giá đất phổ biến trên thị trường và chỉ tương đương khoảng 30-50% giá đất thị trường.

Kết quả công tác thẩm định giá đất cụ thể chưa đảm bảo được nguyên tắc Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Tại các địa phương xảy ra tình trạng Bảng giá đất thấp mà nguyên nhân chủ yếu là do Khung giá đất thấp, và do Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định "UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất", nhưng không được quy định mức giá đất thấp hơn mức giá tối thiểu của cùng loại đất trong khung giá đất, nên không phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.

Để khắc phục tình trạng này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Luật Đất đai 2013 về định giá đất.

Cụ thể, bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần tại điều 113 Luật Đất đai; và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai  giao thẩm quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành Bảng giá đất và giá đất cụ thể đảm bảo giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

Về lâu dài, nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất.

"Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”, ông Lê Hoàng Châu khẳng định.

Trong trường hợp vẫn giữ cơ chế Khung giá đất, Bảng giá đất, Xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng cần sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 17 Nghị định 44/2014/NĐ-CP như sau:

"Căn cứ vào nhu cầu định giá đất cụ thể tại địa phương, Sở Tài chính lập kế hoạch định giá đất cụ thể trình UBND cấp tỉnh phê duyệt và tổ chức thực hiện kế hoạch đã được phê duyệt".

Ông cũng kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP: "Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường và các sở, ngành có liên quan xây dựng, trình UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điểm a, Điểm b Khoản 2 Điều này", thay vì Sở Tài nguyên Môi trường chủ trì thực hiện công tác xác định giá đất như quy định hiện nay, để đỡ "vất vả" cho doanh nghiệp vì phải "phục vụ" hai Sở, và để thống nhất một đầu mối quản lý nhà nước về công tác định giá đất cho ngành tài chính.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia chỉ ra thực tế, Khoản 2 Điều 17 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định "Việc lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thể thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu", nhưng trong quá trình thực thi pháp luật, trên thực tế hiện nay, cơ chế đấu thầu rộng rãi qua mạng internet dẫn đến kết quả chỉ chọn đơn vị chào thầu với giá thấp nhất được trúng thầu, nên đã xảy ra nhiều bất cập.

Để khắc phục tình trạng này, theo ông Châu, tiêu chí lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất trước hết phải là đơn vị có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu, chứ không phải chọn đơn vị có giá thấp nhất, để nâng cao chất lượng xác định giá đất cụ thể.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Chính phủ đã ban hành Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất, trong đó, quy định giá đất tối đa tại TP.HCM (đô thị đặc biệt) là 162 triệu đồng/m2.

Bảng giá đất của TP.HCMđã xác định 03 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) áp dụng mức giá cao nhất, tính theo công thức:

162 triệu đồng/m2 + (162 x 30%) = 210,6 triệu đồng/m2

Tuy nhiên, mức giá này vẫn rất thấp so với giá thị trường hơn 01 tỷ đồng/m2 tại khu vực này.

Ngày 15/03/2018,UBND TP.HCM ban hành Quyết định 09/2018/QĐ-UBND về hệ số điều chỉnh giá đất, đã quy định hệ số 1,1 lần áp dụng cho trường hợp hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức; và quy định hệ số 1,3 (khu vực 5), 1,5 (khu vực 4), 1,7 (khu vực 3), 1,9 (khu vực 2), 2,1 (khu vực 1) áp dụng trong trường hợp xác định đơn giá thuê đất hàng năm, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê.

Khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất này thì đơn giá cho thuê đất hàng năm hoặc xác định giá khởi điểm đấu giá đất để cho thuê vẫn thấp so với giá thị trường, như đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) nếu áp dụng hệ số điều chỉnh 2,1 thì giá đất chỉ là:

210,6 triệu đồng x 2,1 = 442,26 triệu đồng/m2