Doanh nghiệp cổ phần hóa với đất vàng: Vinexad và những trụ sở "đắt không xắt ra miếng"

Sau cổ phần hóa, rất nhiều doanh nghiệp nhà nước có lợi thế đặc biệt khi được giao, thuê những lô đất tại các vị trí đắc địa ở nhiều địa phương, đặc biệt là Hà Nội và TP. HCM. Tuy nhiên, không phải lúc nào những mảnh đất “vàng” cũng biến thành lợi nhuận tương xứng.

Công ty cổ phần Quảng cáo và Hội chợ thương mại Vinexad (trực thuộc Bộ Công thương) được thành lập năm 1975. Doanh nghiệp này là công ty đầu tiên của Việt Nam trong lĩnh vực quảng cáo - triển lãm - sự kiện. Sau 40 năm hoạt động trên thị trường, Vinexad trở thành một thương hiệu mạnh, khẳng định vị thế là công ty cung cấp dịch vụ hàng đầu trong ngành quảng cáo, truyền thông, triển lãm sự kiện và xúc tiến thương mại quốc tế. Mỗi năm, Công ty tổ chức và tham gia hàng chục hội chợ - triển lãm lớn trong và ngoài nước, thu hút hàng ngàn doanh nghiệp tham gia.

Vào cuối năm 2005, Công ty tiến hành cổ phần hóa. Khi đó, các nhà đầu tư rất quan tâm đến cổ phiếu Vinexad do Công ty có trụ sở chính tại số 9 Đinh Lễ (Hoàn Kiếm, Hà Nội) và chi nhánh TP. HCM ở địa chỉ 51 Đồng Khởi. Cả hai vị trí đắc địa, tại những con phố trung tâm nhất của Hà Nội và TP. HCM.

Theo quy định về cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước tại thời điểm đó, lợi thế thương quyền của hai vị trí đất vàng số 9 Đinh Lễ (Hà Nội) và 51 Đồng Khởi (TP. HCM) đã không được tính vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa, vì đều là đất thuê của Nhà nước.

Ngay sau khi Vinexad cổ phần hóa, giá cổ phiếu này đã lên đến 3 chấm, 4 chấm (30.000 - 40.000 đồng/CP), giới đầu tư kỳ vọng hai mảnh đất vàng này sẽ đem lại lợi nhuận đột biến cho Vinexad. Thậm chí, nhà đầu tư còn đồn đoán rằng, chỉ bán quyền sử dụng 2 mảnh đất đó đi cũng được vài trăm tỷ đồng.

Nhưng không phải cứ ngồi trên đất vàng thì bán để lấy tiền ngay. Trụ sở chính của Vinexad thực sự nằm ở vị trí đắc địa, chỉ cách hồ Hoàn Kiếm mấy chục mét. Có điều “tốt quá hóa lốp”, vì vị trí quá gần Bờ Hồ nên phải chịu hạn chế về chiều cao xây dựng. Điều này khiến Vinexad loay hoay nhiều năm tính phương án khai thác vị trí. Nếu đầu tư các dự án xây dựng nhà ở hay khách sạn, chưa nói tới có được cho phép hay không, chỉ riêng, việc hạn chiều cao đã khiến dự án không hiệu quả. Nhiều lần tại Đại hội đồng cổ đông, ông Nguyễn Khắc Luận, Chủ tịch HĐQT Vinexad đã chia sẻ với cổ đông rằng, Công ty đã tìm kiếm đối tác và cân nhắc các phương án sử dụng như đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê, đầu tư khách sạn hoặc làm dịch vụ. Tuy nhiên, Công ty không có vốn, dùng vốn vay thì không hiệu quả do hạn chế chiều cao xây dựng ở khu vực Bờ Hồ.

Đến nay, tòa nhà với diện tích 314,5 m2, diện tích sàn khoảng 1.500 m2, trong đó một phần diện tích được sử dụng cho thuê, đem lại doanh thu chỉ khoảng 1,5 tỷ đồng mỗi năm. Gần đây, do Nhà nước điều chỉnh giá thuê dẫn đến giá thuê đất tăng đột biến lên 540 triệu đồng/năm, tăng 12 lần so với năm 2010. Tuy nhiên, việc cho thuê văn phòng của Công ty từ năm 2013 đến nay bắt đầu gặp khó khăn, khách thuê giảm, diện tích trống tăng lên. Một số kết cấu của tòa nhà đã xuống cấp theo thời gian đầu tư.

Cuối cùng, Vinexad đành chọn phương án bán đứt trụ sở nói trên và sử dụng tiền bán trụ sở để mua văn phòng khác làm trụ sở lâu dài, chia tiền mặt cho cổ đông theo tỷ lệ sở hữu cổ phần để tăng thu nhập và đảm bảo quyền lợi của cổ đông, bổ sung vốn lưu động. Tuy nhiên, dù đưa ra mức giá không cao, khoảng 70 tỷ đồng, nhưng khu đất vàng này vẫn “ế”.

Theo Vinexad, đã có 5 - 7 đối tác vào làm việc nhưng không có kết quả. Nguyên nhân là do thời hạn đất thuê chỉ còn đến năm 2026 và khu đất nằm trong khu vực bị hạn chế về chiều cao (không được xây quá 28 m, tức là khoảng 7 - 8 tầng). Trong khi để xây dựng và phát triển một dự án mất khoảng 5 - 7 năm. Làm sao để nâng cao hiệu quả sử dụng của khu đất này rõ ràng là bài toán khó cho Vinexad.

Trong khi đó, với trụ sở chi nhánh ở 51 Đồng Khởi (TP. HCM), văn phòng này đã xuống cấp và được Công ty chuyển đổi, bàn giao lại cho Nhà nước. Số tiền đền bù hơn 5 tỷ đồng được Công ty mua căn hộ ở tòa nhà IndoChina Park, số 4 Nguyễn Đình Chiểu làm nơi đặt văn phòng mới.