Mua nhà sao cho đúng?

Nhà ở đưa vào giao dịch mua bán phải có đủ các điều kiện như giấy chứng nhận, không bị tranh chấp, khiếu nại về quyền sở hữu, không bị kê biên…

Nhà ở đã có giấy chứng nhận (GCN), người mua cần tìm hiểu thông tin nào, ở đâu và làm các thủ tục gì để giao dịch an toàn, hợp pháp? Cách đặt cọc, thanh toán, đăng bộ ra sao... để tránh được rủi ro? Nhiều bạn đọc đã thắc mắc tại buổi giao lưu trực tuyến về chủ đề “Mua nhà sao cho an toàn?” do Pháp Luật TP.HCM tổ chức sáng 7-12.

Hai khách mời tham gia giao lưu trực tuyến là luật sư Trần Giáng Hương và luật sư Nguyễn Đức Chánh, đều thuộc Đoàn Luật sư TP.HCM.

Nhà có giấy chứng nhận, mua ra sao?

Cùng lo lắng khi mua nhà đã có GCN nhưng mỗi người lo mỗi kiểu. Bạn đọc Phạm Tiến Quân, quận 12 (TP.HCM) “hồi hộp” hỏi: “Tôi mua nhà có hợp đồng công chứng và đang chờ nộp thuế, đăng bộ sang tên. Vậy đã chắc ăn chưa?”. Còn bạn đọc Phạm Văn Quá, cũng ở quận 12, sợ rủi ro: “Tôi buôn bán góp tám năm được một số tiền nên định mua căn nhà nhỏ nhỏ ở huyện Hóc Môn. Nhưng tôi hơi lo là mua trúng nhà bị kê biên, kiện tụng ở tòa…”.

Luật sư Trần Giáng Hương giải thích: “Theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở, khi mua bán nhà phải thực hiện công chứng hợp đồng mua bán. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác). Như vậy, khi mua bán nhà đã qua công chứng, nộp thuế, đăng bộ sang tên và nếu như bạn đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, nhận bàn giao nhà thì giao dịch này được pháp luật bảo vệ”.

Luật sư Hương lưu ý: “Trước khi mua nhà, bạn nên tìm hiểu thông tin nhà này có GCN chưa, có bị ngăn chặn (có thể đến các tổ chức hành nghề công chứng), có nằm trong quy hoạch (đến UBND xã, huyện). Nếu người bán nhà có những tranh chấp nợ nần bên ngoài thì bạn tự tìm hiểu thêm, vì trong thực tế có những trường hợp khi đi đăng bộ bị ngăn chặn do có tranh chấp từ người thứ ba”.

Nhà chưa có giấy tờ thì thế nào?

Do mua nhà chưa có GCN nên nhiều bạn đọc lo ngại về tính pháp lý và những rủi ro. Bạn đọc Tâm Lê Phạm băn khoăn: “Mua nhà bằng giấy tay giá rẻ hơn giá thị trường. Có người mách chỉ cần nhà đó không bị giải tỏa, không nằm trong quy hoạch thì mua được, có đúng như vậy không?”.

Luật sư Nguyễn Đức Chánh phân tích: “Căn cứ Điều 118 Luật Nhà ở, muốn giao dịch về nhà ở phải có đủ điều kiện theo luật định. Cụ thể như phải có GCN; không tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án; không bị thu hồi, cưỡng chế, tháo dỡ… Như vậy, trường hợp này chưa đủ điều kiện mua bán vì không có GCN. Việc mua bán giấy tay sẽ không đảm bảo pháp lý. Nếu xảy ra tranh chấp thì quyền lợi của bên mua khó được bảo đảm”.

Bạn đọc Phụng thắc mắc: “Căn hộ chung cư chưa có GCN thì mua được không?”.

“Giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có GCN là trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN đối với nhà ở đó. Vì vậy, bạn cần liên hệ với chủ đầu tư của dự án căn hộ chung cư để xác định tính pháp lý trong việc chuyển nhượng” - luật sư Chánh giải thích.

Các bên tự thỏa thuận về đặt cọc

Cùng lăn tăn về đặt cọc khi mua bán nhà, có người hỏi là “bên bán kêu đặt cọc 10%, 20% giá trị nhà…, có người buộc đi công chứng, có người không. Như vậy cái nào là đúng? Thanh toán tiền mua nhà ra sao?”.

Luật sư Trần Giáng Hương viện dẫn: Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005 quy định hợp đồng đặt cọc chỉ cần lập thành văn bản mà không cần công chứng, chứng thực vẫn có giá trị về mặt pháp lý. Còn việc đặt cọc, thanh toán tiền nhà ra sao thì các bên tự thỏa thuận. Ví dụ có thể chia làm nhiều lần hay chỉ trả một lần khi ra công chứng.

Luật sư Nguyễn Đức Chánh hướng dẫn thêm người mua nhà cần tìm hiểu diện tích nhà, đất trên giấy có đúng với thực tế, có xây dựng sai phép không, có thể dò hỏi thông tin từ người hàng xóm, người đang sống trong nhà… nhằm hạn chế rủi ro.