Nhà đầu tư ngoại sợ nhất điều gì khi rót tiền vào dự án bất động sản tại Việt Nam?

Sự thiếu thông tin minh bạch của nhiều dự án bất động sản tại Việt Nam có thể cản trở dòng vốn từ các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc, Hoa Kỳ...

Thông tin mới đây cho biết, các doanh nghiệp, tập đoàn lớn của Nhật Bản có thể rót tới 2 tỷ USD vào thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới và đích ngắm là các dự án tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội... Trong thực tế, không chỉ các nhà đầu tư Nhật Bản, gần đây, thị trường đã ghi nhận nhiều nhà đầu tư nước ngoài đến từ Singapore, Hàn Quốc, Hoa Kỳ... cam kết rót vốn khủng vào bất động sản. Tuy nhiên, ngoài những bất cập, trở ngại đã được nhìn nhận như thủ tục đầu tư, sở hữu, quy hoạch, giải phóng mặt bằng... thì tính minh bạch của dự án là vấn đề được nhà đầu tư rất quan tâm.

Theo báo cáo mới nhất của Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL), dù đã được cải thiện rất nhiều, nhưng Việt Nam đang xếp thứ hạng khá thấp về tính minh bạch trong thị trường bất động sản (xếp hạng 68/109 quốc gia). Đại diện của JLL cho biết, trong những năm gần đây, nhiều chính sách, quy định về việc công khai minh bạch thông tin đã được ban hành. Thị trường bất động sản đã thu hút dòng vốn đầu tư lớn, song để hấp thụ lượng vốn lớn hơn cần cải thiện tính minh bạch của thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, hiện là thời điểm thích hợp để các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài. Theo đó, có 3 cách nhà đầu tư ngoại đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam. Thứ nhất, mua cổ phần của công ty Việt Nam; thứ hai, hợp tác với doanh nghiệp Việt với tỷ lệ góp vốn 50/50 và thứ ba là, doanh nghiệp trong nước vay tiền từ doanh nghiệp nước ngoài để phát triển sản phẩm.

Tuy nhiên, theo ông Châu, dù thị trường hứa hẹn mang lại lợi nhuận cao và có hợp tác bằng cách nào, thì cách tiếp cận của các nhà đầu tư nước ngoài cũng vẫn bài bản và nguyên tắc. Họ có thể bỏ hàng triệu USD cho đối tác để nghiên cứu thị trường và bỏ luôn số tiền đó nếu dự án không triển vọng. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư  này cũng yêu cầu khắt khe trong việc minh bạch thông tin dự án và không chấp nhận những khoản chi phí không hợp lý.

“Họ sẽ không chấp nhận chuyện “đi đêm” như cách mà nhiều doanh nghiệp địa ốc trong nước hay làm”, ông Châu nói.

Thực tế cũng đã có không ít các nhà đầu tư nước ngoài từ bỏ các dự án đình đám, có vị trí “đất vàng” bởi nhiều lý do, trong đó có câu chuyện về tính minh bạch của dự án.

Đơn cử, Liên doanh Hongkong Land và Sumitomo Realty & Development rút lui khỏi dự án 164 - Đồng Khởi (TP.HCM) sau 4 năm theo đuổi. Lý do là Thành phố không cố định được chi phí và thời gian bồi thường và giải phóng mặt bằng cho dự án. Hai bên cũng không chốt được chiều cao công trình để đảm bảo đầu tư dự án hiệu quả… Cần nhắc lại rằng,  để trở thành nhà đầu tư được chỉ định cho dự án 164 - Đồng Khởi, liên doanh này đã phải vượt qua 70 nhà đầu tư khác.

Hay trước đó, cũng tại TP.HCM, Liên danh Thái Sơn (trong đó có 4 doanh nghiệp trong nước và 2 nhà đầu tư nước ngoài) cũng đã trả lại dự án khu trung tâm thương mại 55 tầng tại vị trí ngã 3 Trần Hưng Đạo - Nguyễn Thái Học - Phạm Ngũ Lão (quận 1) đã trúng thầu với tổng mức đầu tư hơn 5.100 tỷ đồng. Lý do là bởi, Dự án phát sinh thêm chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng quá lớn và khả năng thu hồi vốn chậm…

Ông Phạm Đình Bắc, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn đầu tư Inveslink cho biết, các nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia chuyển nhượng dự án tại Việt Nam thông thường sẽ để doanh nghiệp Việt làm báo cáo khảo sát độc lập về tiềm năng phát triển kinh tế, xã hội, dân cư, du lịch của địa phương, cơ chế chính sách của Nhà nước, chính sách thuế, cơ sở hạ tầng… sau đó so sánh với các địa phương khác và lập hồ sơ giới thiệu về dự án. Nếu hai bên thống nhất thì sẽ ký hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng chuyển nhượng phần góp vốn (cổ phần). Số tiền thanh toán sẽ được bên mua chuyển vào tài khoản phong toả và bên bán hoàn thiện thủ tục để được giải ngân…

Tuy nhiên, theo ông Bắc, một số doanh nghiệp Việt Nam vẫn mập mờ với đối tác nước ngoài trong hồ sơ giới thiệu dự án, không thể hiện các rắc rối về dự án, tài chính, quy hoạch... Ngoài ra, một số doanh nghiệp Việt Nam còn yêu cầu đối tác nước ngoài đặt cọc trước.

“Những vấn đề này không được đối tác nước ngoài đánh giá cao, thậm chí khó chịu, mất lòng tin”, ông Bắc nói và khuyến cáo, nếu nhà đầu tư nước ngoài phát hiện ra dự án thiếu minh bạch thì họ sẽ không chấp nhận và doanh nghiệp trong nước không có cơ hội để khắc phục, sửa sai.