Giao dịch BĐS: Tránh rủi ro bằng cách nào?

Thông tin về BĐS Việt Nam hiện nay đang đứng trước thực trạng thiếu và yếu, thậm chí nhiễu loạn bởi thông tin ảo chưa được kiểm soát khiến việc mua bán trên giấy dẫn mang đến không ít rủi ro cho khách hàng.

Trong khi nhiều sàn giao dịch BĐS được kỳ vọng là cầu nối giữa người mua và người bán thì nhiều sàn lại ra đời do ý muốn của chủ đầu tư chứ chưa phải nhu cầu thực tế, dẫn đến thiếu khách quan và chuyên nghiệp. Bởi vậy, với sự góp mặt của hàng ngàn sàn giao dịch BĐS hiện nay thì vấn đề quản lý cũng cần xem xét. Đồng thời, các dịch vụ hỗ trợ pháp lý và tài chính cũng cần được nhìn nhận như những yếu tố giúp thị trường chuyên nghiệp hơn.

Nhiều người cho rằng thị trường bất động sản không minh bạch, thông tin dự án lòng vòng dẫn đến các nhà môi giới, chủ đầu tư đua nhau bắt chẹt khách hàng. Thủ tục đất đai "một cửa" nhưng "nhiều ngách" càng khiến thị trường thêm tiêu cực. Nguồn gốc các loại đất, các dự án thiếu rõ ràng cũng là những trở ngại khiến nhiều giao dịch BĐS trở nên khó giải quyết khi có tranh chấp. Đây chính là những vướng mắc pháp lý trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Thực tế, người mua vẫn bị động trong việc nắm bắt thông tin dự án và hiểu biết chưa đầy đủ về pháp luật dẫn đến những kiểu mua bán theo phong trào, tin đồn vẫn tồn tại và thường thì khách hàng là người chịu thiệt khi “vấp” phải các dự án không khả thi.

Ngay như cơn sốt đất mới đây ở Sóc Sơn, Đông Anh cũng phần nào cho thấy “chiêu” thổi giá của những người môi giới BĐS vẫn có tác dụng. Tuy vậy, khó có thể lập lại kịch bản Ba Vì trước đây, như phân tích của bà Đào Thị Hà, phụ trách phân khúc nhà ở Công ty BĐS CBRE: “Trước đợt sốt ở Đông Anh, Sóc Sơn thì từng có sốt ở Ba Vì, khi Chính phủ có quy hoạch mới. Sau đó nhiều nhà đầu tư tháo chạy, giá giảm từ 50-70% so với đỉnh sốt. Nhưng hiện tại nhà đầu tư đã thông minh hơn, nên không có chuyện sốt như Ba Vì và cũng bớt rủi ro hơn. Thực tại thì giá ở đây cũng chưa bị đẩy lên quá cao”.

Rồi hàng loạt các vụ lừa đình đám bị phanh phui trong thời gian qua như vụ Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc dầu khí Petroconex đã cuỗm hàng tỷ đồng của khách hàng. Đất Thanh Hà tăng giá chóng mặt vì tin đồn; Công ty Cổ phần Xây dựng và Dịch vụ 1/5 đã thu hàng trăm tỷ đồng dù hợp đồng cho chủ đầu tư vay vốn đã hết hiệu lực; hay mới đây nhất là một số dự án ở Bắc Ninh mặc dù chưa giải phóng xong mặt bằng nhưng hàng trăm nhà đầu tư đã đổ xô vào mua trên giấy để rồi mắc cạn… mới thấy thiếu thông tin là nguyên nhân chính dẫn đến những rủi ro.

Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 71, Thông tư 16 có quy định việc ứng tiền trước khi mua bất động sản. Trong đó, người bán được huy động vốn, góp vốn dưới hình thức đặt cọc, vay vốn và ký quĩ. Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc, vay vốn luôn thể hiện cam kết một phía có lợi cho người bán. Bởi thực tế, mua được một dự án bất động sản ở Hà Nội không đơn giản. Người mua phải góp vốn bằng chính “tiền tươi thóc thật” thông qua hợp đồng hứa mua hứa bán nhưng lại chưa có các điều khoản bảo vệ mình. Vì vậy, theo nguyên Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân, cần sớm ban hành hệ thống tiêu chí cho vay BĐS đối với các tổ chức tín dụng. Hiện dư nợ cho vay BĐS chiếm trung bình khoảng 10% tổng dư nợ của toàn hệ thống. Đến 31/12/2010, tổng dư nợ cho vay BĐS đạt khoảng 228 nghìn tỷ đồng, tăng 23,5% so với 31/12/2009. Tuy có phân định được tỷ lệ vay của các loại hình BĐS, nhưng không phân biệt được loại hàng hóa thiết yếu và không thiết yếu (nhà ở cao cấp, nhà ở bình dân, nghỉ dưỡng ...) dễ dẫn đến vốn tập trung nhiều vào các dự án nhà ở cao cấp, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, khi thị trường bão hòa sẽ dễ đổ vỡ, thị trường “bong bóng” thường xuất phát từ sự phát triển quá nóng các BĐS cao cấp. Việc cho vay tín dụng có thế chấp cho cá nhân mà các tổ chức tín dụng đang thực hiện hiện nay sẽ dễ dẫn đến việc chỉ những người có tài sản thế chấp mới được vay và vay nhiều lần với mục đích đầu tư, đầu cơ. Vì vậy cần phải có tiêu chí cho vay và ưu tiên cho vay các dự án có tính thanh khoản cao, hạn chế cho vay các dự án cao cấp.

Còn ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) ghi nhận, nhiều chủ đầu tư đã lách luật gây thiệt thòi cho người mua. Thậm chí nhiều sàn giao dịch đã móc ngoặc với người bán để kiếm lời. Nhất là khi sàn giao dịch BĐS được thành lập theo ý muốn chủ quan nên việc quản lý nó cũng là một vấn đề.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ phân tích của: Hoàn cảnh thành lập sàn giao dịch BĐS của Việt Nam lại là thực thi pháp luật, buộc một số sàn xuất hiện, nhà đầu tư lớn tự thành lập sàn giao dịch cho mình. Với ngữ cảnh này, thì việc chỉnh sửa sàn BĐS cần phải công phu hơn, vì nó thành lập theo tư duy chủ quan, chứ không phải theo yếu tố khách quan của thị trường.

Vì thế, việc kiểm tra, giám sát các thông tin về BĐS, hay việc “siết” lại hoạt động của các sàn giao dịch BĐS cần tiến hành thường xuyên, đảm bảo “phân vai” rõ ràng giữa chủ đầu tư và sàn giao dịch. Thị trường BĐS ở nước ta còn đang mới mẻ, các dịch vụ hỗ trợ thị trường còn rất yếu, kể cả dịch vụ tài chính và pháp lý. Vì vậy, chúng ta rất cần những công ty làm nhiệm vụ môi giới một cách nghiêm túc, trọn gói, từ giới thiệu địa điểm, giá cả và cần được sự hỗ trợ từ phía nhà nước, từng bước hoàn thiện cơ chế pháp lý, giúp thị trường hoạt động bài bản, chuyên nghiệp chính là cách tránh rủi ro. Và 05 giải pháp về kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư, đổi mới các phương thức phát triển nhà ở, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, đẩy mạnh các chương trình nhà ở xã hội trọng điểm, xử lý kịp thời các vi phạm là những giả pháp để hạn chế rủi ro cao nhất.